Löschungsanspruch

Im Zusammenhang von Immobilienkrediten wird häufig auch der Begriff Löschungsanspruch verwendet. Sobald der Immobilienkredit, der durch Grundschuld oder Hypothek abgesichert ist, vollständig zurückgezahlt ist sowie auch die fälligen Zinsen und Gebühren beglichen worden sind, kann der Kreditnehmer seinen Anspruch auf Löschung der Grundschuld durchsetzen. Danach ist der Kreditgeber bzw. die finanzierende Bank verpflichtet, den Grundschuldbrief und die für die Löschung der Grundschuld benötigten Dokumente auszuhändigen. Ein wichtiges Dokument ist in diesem Fall die Löschungsbewilligung. Falls die Immobilie nicht nur zu Gunsten eines einzigen Kreditgebers, sondern nachrangig von weiteren Kreditgebern belastet worden ist, haben auch diese einen Löschungsanspruch gegenüber dem Kreditnehmer. Falls die vorangegangene Grundschuld im Interesse des Kreditnehmers nicht gelöscht wurde, können die nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger die Löschung verlangen. Nur durch eine solche Löschung können diese im Rang aufsteigen. Der Löschungsanspruch spielt daher bei der Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Rechte und Pflichten eine wichtige Rolle. Insbesondere bei der Verwertung der Kreditsicherheit haben die nachrangigen Kreditgeber eine höhere Sicherheit. Diese wissen dann genau, welche Forderungen von wem als erstes bedient werden müssen. Wichtig ist, dass ein gesetzlicher Löschungsanspruch nachrangiger Grundpfandrechtsgläubiger nur für Grundpfandrechte gültig ist, die nach dem 1. Januar 1978 eingetragen worden sind. Handelt es sich um ältere Ansprüche zwischen Kreditnehmer und der finanzierenden Bank, müssen diese separate Vereinbarungen getroffen haben.

Der gesetzliche Löschungsanspruch

Nach § 1179a i. V. m. § 1192 Abs. 1 BGB liegt ein Löschungsanspruch eines nachrangigen Inhabers eines Grundpfandrechts gegen den Eigentümer auf Aufhebung eines vorrangigen Grundpfandrechts vor, wenn dieses dem Eigentümer nach §§ 1163, 1177 und 1168 BGB zufällt. Der Löschungsanspruch wird kraft Gesetz durch eine Vormerkung gesichert. Insbesondere im Falle eines Eigentümergrundpfandrechts nach §§ 1163 und 1177 BGB ist § 1179a BGB von besonderer Bedeutung. In Absatz 2 sind wichtige Einschränkungen für die Fälle nach § 1163 BGB gegeben. Teilweise handelt es sich nur um ein vorübergehendes Durchgangsstadium, wenn zum Beispiel das zugrundeliegende Darlehen noch nicht valutiert worden ist. Ein Löschungsanspruch würde in diesem Fall dem Sicherungszweck des Grundpfandrechts vereiteln.

Allgemein handelt es sich bei den §§ 1179 ff BGB um einen Antrag einer Person, die eine Löschung einer Eintragung im Grundbuch wünscht. Ein Löschungsanspruch kann sich nach § 1179 BGB auch aus einer rechtsgeschäftlichen Verpflichtung des Eigentümers ergeben. Wie § 1179a BGB erläutert, kann der Gläubiger einer Hypothek von dem Eigentümer kraft Gesetz verlangen, dass dieser eine vorrangig eingetragene Hypothek löschen lässt.

Warum ist ein Löschungsanspruch wichtig?

Diejenigen, die sich den Traum von einer eigenen Immobilie verwirklichen möchten, müssen das hierfür benötigte Kapital in aller Regel bei einer finanzierenden Bank aufnehmen. Über einen Rückzahlungsplan unter Berücksichtigung der Zinsfestlegungszeiten wird das aufgenommene Darlehen in Raten zurückgezahlt. Dabei handelt es sich entweder um ein Annuitätendarlehen, bestehend aus Zinsen und Tilgung in konstanter monatlicher Höhe oder um ein Tilgungsdarlehen, bei dem im Laufe der Zeit die Rückführungen abnehmen. Zu beachten ist, dass es sich hier immer um recht hohe Darlehenssummen handelt, die der Gläubiger zurückzahlen muss.

Natürlich benötigt das Kreditinstitut eine Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens in dieser Höhe. So ist es üblich, dass sich das finanzierende Bankunternehmen in das Grundbuch einträgt. Zu den beliebtesten Sicherheiten zählen Grundpfandrechte. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners hat die Bank die Möglichkeit, per Zwangsversteigerung einen Teil der Darlehensschulden zurückzubekommen. Wenn nach vielen Jahren jedoch der Kreditnehmer sämtliche Darlehensschulden zurückgezahlt hat, hat dieser gegenüber seiner Bank einen Löschungsantrag. Vereinfacht ausgedrückt wird das Grundbuch wieder reingewaschen. Das Grundstück ist frei von Grundpfandrechten und kann auf diese Weise auch einfacher veräußert werden.

Welche Beteiligten gibt es beim Löschungsanspruch?

Zunächst treten beim Kauf einer Immobilie der Käufer und die finanzierende Bank in Verhandlung. Nach einer eingehenden Prüfung der Solvenzfähigkeit wird ein Darlehensvertrag erstellt und von den beteiligten Parteien unterzeichnet. Gleichfalls wird ein Notar damit beauftragt, vor dem Amtsgericht eine Grundschuldbestellung zu beantragen. Hierbei wird für die finanzierende Bank eine Grundschuld mit oder ohne Brief in das Grundbuch für das betreffende Grundstück eingetragen. In aller Regel werden die Rechte Dritter dabei in den Abteilungen II und III eingebracht. Besteht nach Begleichung aller Ansprüche ein Löschungsanspruch, so wird die Löschung vom finanzierenden Kreditunternehmen veranlasst.

Trotz Löschungsanspruch muss keine Löschung erfolgen

Wichtig ist, dass Grundpfandrechte nicht automatisch mit der Tilgung des Darlehens erlöschen. Ein Grundpfandrecht kann problemlos auch im Grundbuch stehen bleiben, soweit keine nachrangigen Kreditgeber auf eine Löschung bestehen. Sollte ein Darlehen vollständig getilgt sein und kein nachrangiger Gläubiger eingetragen ist, empfiehlt es sich häufig, die Grundschuld bestehen zu lassen. Vorteilhaft ist in diesem Fall, dass die eingetragene Grundschuld bei derselben Bank für eine erneute Kreditsicherheit eingesetzt werden kann. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn aufgrund von Renovierungsarbeiten ein Darlehen aufgenommen werden muss. Immobilienbesitzer sollte daher genau überlegen, ob Sie nicht eine solche Sicherheit im Grundbuch bestehen lassen. Auf der anderen Seite sind diese dann jedoch genau auf die eingetragene Bank angewiesen, auch wenn die Konditionen für ein erneutes Darlehen schlechter stehen.

Die Hauptverantwortung liegt beim Notar

Die Löschung muss vom Eigentümer der Immobilie selber oder der Bank, die den Kredit bewilligt hatte, beantragt werden, aber die Hauptverantwortung liegt immer beim Notar. Der Notar ist meist schon an der Seite des Eigentümers, bevor der Immobilienbau begonnen hat, denn er ist auch verantwortlich für die Eintragung ins Grundbuch. In der Regel wird der gleiche Notar auch für die Löschung der Grundschuld genommen. Der Notar ist für alle Angelegenheiten rund um den Löschungsanspruch zuständig. Das beginnt schon bei der Terminvergabe, denn bevor eine Löschung durchgeführt werden kann, müssen alle wichtigen Faktoren erledigt sind. Zuerst prüft der Notar, ob die alle Kredite inklusive der Zinsen komplett an die Bank zurückgezahlt sind. Erst, wenn das Go von der Bank kommt, kann der Notar die Löschung im Grundbuch erstellen. Nur der Notar hat das Recht, den Löschungsanspruch schriftlich im Grundbuch festzuhalten. Sobald das getan ist, besteht keine Grundschuld auf der Immobilie mehr und die Grundschuld kann bei einem weiteren Kredit an eine andere Bank oder einen anderen Kreditgeber gehen.

Die Kosten für den Notar bei Löschung

Die Kosten für die Löschung des Grundbuchs werden von dem Eigentümer der Immobilie übernommen. Dabei richten sich die Gebühren nach der Notargebührenverordnung. Im Idealfall wird im Vorfeld angefragt, mit welchen Kosten zu rechnen ist. In der Regel arbeitet der Notar auf Rechnung. Das bedeutet, sobald die Löschung durchgeführt wurde, bekommt der Eigentümer eine Rechnung, die er innerhalb von 14 Tagen zu begleichen hat. Einige Notare nehmen auch Bargeld entgegen und die Rechnung kann sofort in den Räumen des Notars bezahlt werden. Bei Unwissenheit sollte im Vorfeld angefragt werden, wie die Rechnungszahlung von statten geht.