Löschungsbewilligung

Die allgemeine Zustimmung für die Löschung eines Grundbuchrechtes durch den von der Löschung Betroffenen wird im Grundbuchwesen allgemein als Löschungsbewilligung bezeichnet. In erster Linie handelt es sich hierbei um die kreditgebende Bank, die ein zur Kreditsicherheit eingetragenes Grundpfandrecht zur Löschung freigibt. Dies erfolgt meist, wenn die Darlehensschulden vollständig getilgt sind.

Allgemeine Hinweise zur Löschungsbewilligung

Im Grundbuchrecht müssen Anträge auf Eintragungen und Löschungen nach strengen, formalen Regeln von einem Notar beglaubigt werden. Nach § 875 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist für die Löschung eines Grundbuchrechtes materiell-rechtlich eine Aufhebungserklärung des Berechtigten nebst Eintragung erforderlich. Im Rahmen von § 13 Abs. 1 der Grundbuchordnung sind zudem formell-rechtlich ein Antrag eines Beteiligten und nach § 19 und § 29 Abs. 1 GBO die Bewilligung des von der Löschung betroffenen Gläubigers erforderlich. Verständlicherweise müssen die Aufhebungserklärung und der Antrag sowie die Bewilligung inhaltlich deckungsgleich mit der Löschung eines Grundpfandrechts sein.

Insgesamt zielt die Löschungsbewilligung auf die Löschung eines dinglichen Rechts ab, die in Abteilung II des Grundbuchs niedergeschrieben steht. In Abteilung II sind Grunddienstbarkeiten, Vormerkungen, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und andere Beschränkungen eingetragen. Aber auch Abteilung III ist betroffen, in der Grundpfandrechte festgelegt sind. Umgangssprachlich wird die Löschungsbewilligung lediglich bei Grundschulden und Hypotheken angewendet.

Interessant ist, dass die Löschungsbewilligung eine abstrakte und einseitige, empfangsbedürftige Erklärung des Berechtigten darstellt, welcher ein im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt. Dabei beinhaltet die Löschungsbewilligung eine sogenannte Aufgabeerklärung im Hinblick auf das eingetragene Grundpfandrecht nach § 875 Abs. 1 BGB. Darüber hinaus handelt es sich um eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung.

Wie wird eine Löschung durchgeführt?

Sind alle Darlehensschulden beglichen, so werden die Aufhebungserklärung des Berechtigten, aber auch der Antrag, Zustimmung des Grundstückseigentümers und die Bewilligung in einer notariell zu beglaubigenden Urkunde über eine Löschungsbewilligung zusammengefasst. In der Praxis handelt es sich um die formell-rechtliche Löschungsbewilligung sowie um die materiell-rechtliche Aufhebungserklärung. Nach § 29 Abs. 1 GBO erfordert die Bewilligung der Löschung eine öffentlich beglaubigte Form, die üblicherweise von einem Notar vorgenommen wird.

Der Notar übersendet die Löschungsbewilligung in Form einer Urkunde an das zuständige Grundbuchamt. Nach 3 26 FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit) werden dort zunächst die formellen Voraussetzungen überprüft. Hierbei muss aus der Löschungsbewilligung der Antrag nach § 13 GBO, die Bewilligung nach § 19 GBO sowie die Zustimmung des Grundstückseigentümers nach § 27 GBO vorliegen. Liegen dort keine Beanstandungen vor, dann kann die Löschung antragsgemäß im Grundbuch in den betreffenden Abteilungen eingetragen werden. Interessant ist, dass die Löschung nicht durch die Beseitigung der alten Eintragung erfolgt, sondern hier ein Löschungsvermerk nach § 46 GBO in den entsprechenden Spalten der Abteilung vorgenommen wird.

Darüber hinaus wird das gelöschte Recht nach 3 17 Abs. 2 der GBVerfügung rot unterstrichen bzw. gerötet. Damit ist der gelöschte Eintrag auch weiterhin noch lesbar und nachvollziehbar. Da immer häufiger die Grundbücher elektronisch geführt werden, erfolgt anstelle einer Rötung eine Markierung aus schwarzen Strichen. Nach § 10 der Grundbuchordnung wird die Urkunde über die Löschung nach erfolgter Eintragung zu den Grundbuchakten genommen. Danach ist die Löschung erfolgt und nach § 891 Abs. 2 BGB nicht mehr widerlegbar.

Was bedeutet Pfandfreigabe?

Bei der Pfandfreigabe handelt es sich um ein grundbuchrechtliches Verfahren, mit dem eine Sonderform der Aufhebung eines Grundbuchrechts bezeichnet wird. Im Grunde handelt es sich hierbei um eine teilweise Löschung eines Grundbuchrechts, welches auf mehreren Grundstücken eingetragen ist und zuletzt auf mindestens einem Grundstück erhalten bleiben soll. Die Pfandfreigabe ist bei Gesamtgrundpfandrechten möglich, wenn zum Beispiel von mehreren haftenden Grundstücken zum Beispiel ein Grundstück aus der Mithaftung entlassen werden soll. Dabei soll die Pfandfreigabe nicht das Gesamtrecht aufheben.

Interessant ist, dass die Wirkung dieser Haftentlassung auf das Grundpfandrecht im Vergleich zum Verzicht nach § 1168 BGB nur an dem aus der Mithaftung entlassenen Grundstücks zum Erlöschen des Rechts führt. Eine Zustimmung des Eigentümers nach § 27 GBO ist hiervon nicht abhängig. Der Erfolg eines Verzichtes ist daher mit einer Aufhebung gleichzusetzen. Unterschiede gibt es nur, dass die Aufhebung eine übereinstimmende Erklärung von Seiten des Eigentümers und des Gläubigers voraussetzt. Letztlich wird der beabsichtigte Rechtserfolg ohne Erklärung des Eigentümers herbeigeführt.

Über die Löschung von Grundpfandrechten

In aller Regel gibt es am meisten Grundpfandrecht zu Gunsten der Kreditinstitute. Eine Voraussetzung für die Löschung stellt eine vereinbarte Sicherungsabrede dar. Danach muss das Kreditinstitut die bestellte Grundschuld nach der Erledigung des Sicherungszweckes freigegeben. Der Grundstückseigentümer hat einen aufschiebenden und bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld gegen die Bank, wenn die durch Grundschuld gesicherte Kreditforderung ausgeglichen ist.

Selbst die teilweise Tilgung einer gesicherten Forderung löst einen Anspruch des Sicherungsgebers auf Rückgewähr eines Teils der Sicherungsgrundschuld aus. Gläubiger eines Rückgewährungsanspruchs ist der Grundstückseigentümer gegen über seiner Bank. Dieser Anspruch wird von der kreditgebenden Bank durch eine Löschungsbewilligung vollzogen. Hierbei ist immer die Zustimmung des Eigentümes nach § 27 GBO erforderlich.

Hypotheken lassen sich einfacher löschen. Dies sind durch die strenge Bindung an die besicherte Forderung aufgrund der Tilgungshöhe automatisch über eine Eigentümerhypothek gleichzeitig eine Eigentümergrundschuld im Sinne von § 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB. Optisch ist diese jedoch im Grundbuch nicht erkennbar, sodass der Gläubiger der Hypothek bei kompletter Tilgung eine Löschungsbewilligung zu erteilen hat.

Wer zahlt die Löschungsbewilligung?

Die Kreditinstitute kommen mit der Ausstellung einer Löschungsbewilligung für abgelöste Grundschulden einer gesetzlichen Verpflichtung nach. Von daher dürfen diese nach Urteil des Bundesgerichtshofes hierfür kein Entgelt verlangen. Jedoch ist die Weitergabe der Kosten des Notars und des Grundbuchamtes zulässig.

Nicht immer lohnt sich eine Löschung

Eine Grundschuld muss nicht immer gelöscht werden. Viele Immobilienbesitzer benötigen vielleicht für eine Renovierung einen erneuten Finanzierungsbedarf. In diesem Fall kann eine abgelöste und eingetragene Grundschuld erneut belastet werden.