Die “Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter“ – abgekürzt MaBV – ist eine Rechtsnorm. Sie wurde bereits 1974 verabschiedet und löste die bis dahin geltenden, landesrechtlichen Maklerverordnungen ab. Zweck der aus gerade Mal 20 Paragraphen bestehenden MaBV ist es vor Allem, den Immobilienkäufer vor Fehlern und Versäumnissen beim Entwurf und Abschluss eines Bauträgervertrags zu bewahren.
Inhalt
Ausnahmen und Pferdefüße
Die MaBV ist sicher ein gewisser Käuferschutz, enthält aber einen gewichtigen Pferdefuß, denn längst nicht alle Bauträgervereinbarungen sind davon betroffen. Es hängt ganz vom Vertragsabschluss sowie dem Finanzdienstleister selbst ab. Gewerbetreibende beispielsweise, die Vermögenswerte gemäß der §§ 3 oder 7 Abs. 1 in der bis zum 28. Februar 1991 geltenden Rechtslage absicherten, können die besagten Verträge weiterhin nach den Vorschriften abwickeln, welche zum Zeitpunkt des Abschlusses Gültigkeit hatten (MaBV, § 20). Vor allem aber fallen viele Finanzdienstleiter – insbesondere im Ausland ansässige – nicht unter die MaBV-Bestimmungen.
Für wen gilt die MaBV?
Die MaBV ist gültig für alle Gewerbetreibende, die zum Betreiben ihres Gewerbes eine Erlaubnis nach § 34 Abs. 1 der Gewerbeordnung benötigen. Die MaBV schreibt z.B. vor, dass die Gewerbetreibenden eine ordnungsgemäße Buchführung haben müssen, korrekte Rechnungen ausstellen müssen und ihre Geschäftsunterlagen mindestens 5 Jahre lang in ihren Geschäftsräumen aufbewahren müssen. Ein separater Paragraph regelt die besonderen Pflichten von Bauträgern, die zum Schutz der Käufer oder Bauherren von Immobilien erstellt wurden. Gemäß MaBV § 1 besitzt sie vor allem für Gewerbetreibende, die Tätigkeiten gemäß § 34c Abs.1 der Gewerbeordnung ausüben Gültigkeit. Damit gemeint sind Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, und dies unabhängig davon, ob sie dafür eigentlich befugt sind oder nicht (keine Erlaubnispflicht).
Für wen gilt die MaBV nicht?
Der MaBV nicht unterliegen:
- Kreditinstitute, die unter § 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes fallen
- Vertreter von Versicherungen, Bausparunternehmen sowie Bausparkassen, welche an der Vermittlung oder Zuteilung eines Immobilien-Kredits beteiligt sind
- Wohnimmobilienverwalter die gemäß § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 Gewerbeordnung tätig sind, und nicht unter die Paragraphen 9, 11, 15 bis 15b, 18 Absatz 1 Nummer 6, 8, 11, 11a, Absatz 2 und 3 sowie § 19 der Gewerbeordnung fallen.
Darunter fallen vor allem kreditvermittelnde Institute sowie deren Vertreter die ihren Stammsitz in einem Nicht-EU-Land haben. Seien Sie also bei einer Auslandsfinanzierung besonders vorsichtig. Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung sind, sollten Sie stets nachfragen, ob das finanzierende Institut respektive dessen Vertreter unter die MaBV-Bestimmungen fallen. Nur wenn dies gegeben ist, muss sich das finanzierende Unternehmen an die nachfolgend beschriebenen MaBV-Bestimmungen halten.
Absicherung von Kundengeldern
Einen Schwerpunkt bildet in der MaBV die Absicherung von Kundengelder (§§ 2 bis 4 MaBV). Das Recht Zahlungen eines Erwerbers entgegenzunehmen besteht für einen gewerblichen Bauträger nur dann, wenn ein rechtsgültiger Vertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen wurde, die Sicherung der Lastenfreistellung erfolgt ist und eine behördliche Baugenehmigung erteilt wurde (§ 3 Abs. 1 MaBV).
Wann bekommt der Bauträger wie viel Geld?
Die Gelder, welche der Bauträger vom Erwerber einer Immobilie erhält, muss er entsprechend absichern und darf sie nur für das betreffende Projekt verwenden. Grundsätzlich darf der Bauträger Zahlungen nur entsprechend dem Baufortschritt entgegennehmen. Die von seinen Kunden empfangenen Zahlungen muss er im Sinne der getrennten Vermögensverwaltung (§ 6 MaBV) von seinen privaten Geldern strikt trennen. Sofern die genannten Voraussetzungen nicht sämtlich erfüllt werden können, hat der Bauträger die Möglichkeit, gegenüber dem Kunden eine umfassende Bürgschaft zu stellen (§ 7 Abs. 1 MaBV). Diese soll die Leistungserfüllung bzw. alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner eingebrachten Vermögenswerte absichern. Eine Fertigstellung des Bauobjekts wird durch eine Bürgschaft nach der MaBV nicht garantiert. Für den Fall, dass der Erwerber bereits Zahlungen leistet, obwohl das Objekt noch nicht fertiggestellt ist, sieht die MaBV eine Staffelung vor, die an bestimmten Bauabschnitten orientiert ist (§ 3 Abs. 2 MaBV).
Vorsicht Falle
Der Kreditsuchende ist nicht an die Bestimmungen der MaBV gebunden. Er kann im Rahmen von Sondervereinbarungen beispielsweise Vorauszahlungen leisten, welche in Höhe und Zahlungszeitpunkt die in der MaBV festgeschriebenen Ratenvereinbarungen weit übertreffen. Der Kreditnehmer geht dabei allerdings das Risiko ein, dass er es schwer haben wird, finanzielle Schäden, die ihm etwa aus einer nicht vertragsgerechten Immobilien-Fertigstellung entstehen ersetzt zu bekommen. Dazu zählen vor Allem entgangene Steuervorteile sowie das Zurückhalten von Geldern wegen Baumängeln oder bei einem Verzug der Fertigstellung. In solchen Fällen hilft dem Kreditnehmer leider in den meisten Fällen auch eine Bauträgerbürgschaft nicht. Wenn Sie eine solche abschließen, dann lassen Sie diese anwaltlich auf ihren Umfang und ihre Gültigkeit überprüfen.
Bei Nichterfüllung der MaBV-Vorgaben ist der Vertrag nichtig
Vereinbarungen zwischen Bauträger und Immobilienerwerber sind nichtig, wenn sie von den Vorgaben der MaBV abweichen (§ 12 MaBV). So sind auch hinzugezogene Notare den Regelungen der MaBV verpflichtet und dürfen nicht davon abweichend beurkunden (§ 14 BNotO, § 4 BeurkG). Zusätzlich enthält die Makler- und Bauträgerverordnung auch Regelungen über die Rechte der Käufer eines Eigenheims.
So findet sich hier zum Beispiel auch die Regelung, unter welchen Umständen der Bauträger den Kaufpreis, den er mit Käufer vereinbart hat, von diesem in einer Summe verlangen kann. Auch wenn der vereinbarte Kaufpreis in Raten gezahlt wird, regelt die MaBV die Voraussetzungen, unter denen dies möglich ist. Hierzu sollte man sich auch über die Freistellungserklärung entsprechend informieren, da hier weitere entsprechende Regelungen zu finden sind.
Wichtige Tipps zur Wahl des Bauträgers
- Holen Sie über den Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum eine Bonitätsauskunft über den Bauträger ein.
- Für eventuell dem Bauträger überlassene Vermögenswerte muss dieser eine geeignete Versicherung in Höhe dieser Vermögenswerte abschließen. (§2 MaBV)
- Wertpapiere, die dem Bauträger zu dessen finanzieller Anspruchssicherung übergeben werden muss dieser auf Anweisung des Bauherrn unverzüglich einem Kreditinstitut zur Verwahrung anvertrauen. Dabei eventuell entstehende Kosten trägt allerdings der Bauherr. (§ 6 MaBV)
- Alle das Bauprojekt betreffenden Aufzeichnungen, Unterlagen und Belege sind gemäß § 10 MaBV vom Bauträger übersichtlich zu sammeln und in deutscher Sprache anzufertigen.
- Legen Sie im Kaufvertrag fest, dass die erste Rate erst mit Ihrer Auflassungseintragung im Grundbuch fällig wird. Dabei sollte der Ratenplan gemäß § 3 MaBV dem jeweiligen Baufortschritt entsprechen.
- Die Mindestversicherungssumme des Wohnimmobilienverwalters muss bei einem im Inland tätigen Versicherungsunternehmen gemäß § 15 Abs. 2 MaBV mindestens 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen.
- Kommen Ihnen berechtigte Zweifel an der Liquidität des Bauträgers, haben Sie gemäß § 17 MaBV Anspruch auf einen unabhängigen Prüfer, dem der Bauträger Einsicht in all seine das Bauprojekt betreffende Bücher, Aufzeichnungen und Unterlagen gewähren muss.