Marktwert

Am öffentlichen Markt werden tagtäglich Unmengen an materiellen sowie immateriellen Vermögensständen
gehandelt. Diese bedürfen einer Relativierung beziehungsweise einer Instanz der Gegenüberstellung als
Möglichkeit zum Vergleich. Und diese Kenngröße ist der Marktwert beispielsweise einer Aktie. Auch als
Tageswert bezeichnet, verkörpert der Marktwert somit den aktuell und real gehandelten Preis einer
Transaktion an der Börse. Gängige Verwendung findet der Begriff Marktwert in der Beurteilung von
Unternehmen am Börsenmarkt sowie in der Einstufung von Immobilien.

Die Marktwert am Aktienmarkt

Zur Ermittlung des Marktwertes bedarf es einer vernetzten Beobachtung verschiedener Faktoren. Die
Beurteilung eines Unternehmens an sich und viele ihre tragenden Einflussfaktoren spielen dabei eine
Rolle. Ebenso werden die Relevanzen auf dem Teilmarkt oder generell an der Börse in diese Betrachtung
eingeschlossen. So ergeben sich einige besondere Kategorien, in denen der Marktwert festgesetzt wird. In
verschiedenen Sektoren herrschen daher unterschiedliche Herangehensweisen:
Hinweis: Sollte für eine Transaktion kein Marktwert bestimmt werden können, helfen mitunter
ausweichende Beschreibungen. Diese können alternativ auch als Zeitwert notiert werden. Im Steuerrecht
wird oft ebenso von einem Teilwert gesprochen.
Der Marktwert liegt dabei durch die Neubewertung der Aktie zum Zeitpunkt des Kaufs beziehungsweise
Verkaufs begründet. Basis hierfür bildet die übliche Annahme eines normalen Marktes, welcher durch
Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Der Kurs der Aktie bestimmt somit zum aktuellen Geschehen den
betreffenden Wert am Markt. Am Beispiel börsennotierter Unternehmen wird der Begriff Marktwert ebenso
als Marktkapitalisierung bezeichnet. Hierbei dient das Produkt aus dem aktuellen Kurs sowie aller
ausstehenden Aktien am Markt als Berechnungsgrundlage.

Hinweis: Monopolistische Einflüsse werden bei der Einstufung des Marktwertes außen vor gelassen.
Die Relevanz von Unternehmen am Börsenmarkt wird oft durch die Unternehmensbewertung veranlagt.

Bei dieser Einstufung helfen folgende Kennzahlen:

• Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)
• Kurs-Umsatz-Verhältnis (KUV)
• Kurs-Cashflow-Verhältnis (KCV)
• Kurs-Buchwert-Verhältnis (KB)

Dabei muss immer im Fokus gewahrt werden, dass diese Verhältnisse lediglich Indizes darstellen. Somit
wäre eine wirkliche Wertigkeit einer Aktie viel wichtiger. Vor allem der Anlegerschaft geht es darum, einen
Handelspreis unter dem eigentlichen fairen Preis zu finden – dies würde eine Überrendite bedeuten und
darauf sind die Anleger aus. Aufgrund einer fundamentalen Aktienanalyse und ihrer verschiedenen
Methoden lässt sich somit eine verlässlichere Unternehmensbewertung forcieren. Verschiedene Verfahren
tragen zur Ermittlung des Marktwertes bei:

• Ertragswertverfahren
• Free Cash Flow Verfahren
• Total Cash Flow Verfahren
• Adjusted Present Value Verfahren

Fundamentale Aktienanalyse

Für ein gewinnbasiertes Verfahren bei der Berechnung eines fairen Aktienwertes liegt am häufigsten der
von externen Sondereinflüssen bereinigte Jahresabschluss zugrunde. Der zukünftig erwartende
Jahresgewinn gilt als Produkt zum Aktienkurs als die Basis dieser Beurteilung. Dagegen lässt die
Enterprise-Value Methode gleich zwei Wege beschreiten, um den Unternehmenswert zu erhalten. Einmal
erfolgt dies über die Summe aus Umlauf- sowie Anlagevermögen und andererseits übe die Differenz
zwischen Eigenkapital und Nettofinanzverbindlichkeiten. Als Gegenstand der Berechnung dienen
errechnete Marktwerte anstatt wirklicher Buchwerte. Vor allem für die Einstufung von Turnarounds – Firmen
ohne eingefahrene Gewinne – empfiehlt sich diese Methode. Die künftige Entwicklung des jeweiligen
Unternehmenswertes kann aufgrund der statistischen Betrachtungsweise nicht erfolgen. Neben dem reinen
Cash Flow Verfahren verraten auch weitere Modelle Einblicke in das Potenzial eines Unternehmens und
den daraus resultierenden aktuellen Marktwert einer Aktie:

• Wertschöpfungsmodell – Die Betrachtung erfolgt aufgrund des Übergewinns, welcher nach Abzug der
  Kosten im Eigenkapital oder den Verbindlichkeiten des Fremdkapitals beispielsweise per Zinsen übrig
  bleibt.
• Multiplikatoren-Modell – Der Fokus liegt hierbei weniger auf dem losgelösten Unternehmen selbst,
  sondern den Status dessen mit derselben oder einer ganz anderen Branche. Daher resultiert die
  Erkenntnis, wie günstig das Unternehmen wirklich bewertet worden ist. Zusätzlich fließen die oben
  genannten Kennzahlen wie das KGV mit ein.
• Economic Value Added – Ein zusätzlicher Marktwert wird mittels unternehmerischer Leistungen erzielt.
  Der EVA ist zum eigentlichen Gewinn der relativ gerechnete Wert nach Abzug aller Kosten.
• Discounted Cash Flow – Am aktuellen Bewertungstag wird die Abzinsung der zukünftigen Netto Cash
  Flows in die Berechnung des Unternehmenswertes berücksichtigt.

Praxis: Nach der Berechnung des Marktwertes aufgrund verschiedener Modelle und Methoden ergibt sich
folgendermaßen eine Kenngröße, welche den Handel auf dem Aktienmarkt bestimmen sollte. Um einen
Gewinn zu erzielen, empfiehlt sich stets den per Analyse ermittelten Wert mit dem aktuellen Kursverlauf zu
vergleichen. Nun sollte eine Aktie mit einem Nennwert ähnlich dem errechneten Marktwert nicht so
verlockend erscheinen, weil hierbei nicht sehr viel Spielraum für eine Rendite bleibt. Bei 5 bis 10
Prozentpunkten unterhalb des errechneten Marktwertes ist für viele Anleger das Potenzial zum Einstieg in
den Aktienkauf gegeben. Vorsicht ist auch bei gehypten Aktien zu wahren, der kurzlebige Trend entspricht
sehr oft nicht dem Aktienwert – der Kurs wird zeitnah mitunter stark sinken, was herbe Verluste bedeuten
könnte.

Immobilien

Speziell in der Immobilienbranche wird der Marktwert über den europäischen Zusammenschluss der
führenden Verbände der Immobilienbewerter – der TEGOVA – festgelegt. Ausgehend von dem Blue Boo –
einer Standardisierung der Immobilienbewertung aus dem Blickfeld international tätiger
Wirtschaftsprüfungsgesellschaften – ermitteln die Vertreter die geschätzten Preise am Tag der Bewertung.
Hierbei wird davon ausgegangen, dass es Käufer und Verkäufer existent sind und beide Parteien aus freien
Zügen ohne Zwang am Immobilienmarkt handeln. Während dieser Transaktion wird Sachkenntnis sowie
Umsicht als Basis vorausgesetzt. Zudem muss die Transaktion im gängigen Zahlungsverkehr vollzogen
werden.
Hinweis: In der Immobilienbranche wird der Marktwert oft als Verkehrswert benannt und wird in in § 194
BauGB definiert.
Bei der Betrachtung auf dem Immobilienmarkt wird auf statistische Werte zurückgegriffen. Hierbei ist es
unerheblich, ob im aktuellen Zeitfenster tatsächlich ein Käufer existent ist oder ob eine finanzierende Partei
diesen Marktwert tatsächlich bezahlt. Neben der üblichen Multiplikation des gängigen Quadratmeterpreises
der Region auf die Gesamtfläche des Gebäudes finden noch weitere Betrachtungen statt:

• Wie ist der Erhaltungszustand?
• Über welchen technischen Stand verfügt die Immobilie?
• Welche Baumaßnahmen müssen erfolgen? (Renovierung, Restaurierung, Entkernung)
• Gehört ein Grundstück zur Architektur?
• Wie ist die Energieversorgung konzipiert?
• Verfügt die Immobilie über Nebengebäude?

Zudem ist die Berechnung des Immobilienpreises von der Lage des Gebäudes sowie der Beschaffenheit
und den Eigenschaften der Immobilie abhängig. Aufgrund noch zahlreicher weiterer Aspekte sowie der
Vernetzung dieser innerhalb der Bewertung, ist die Ermittlung des Marktwertes für einen Laien nahezu
unmöglich – daher erfolgt das Ergebnis durch die Einstufung eines fachkompetenten Gutachters.
Praxis: Der Marktwert ist nicht mit dem Beleihungswert zu verwechseln. Für eine Bank spielt der Marktwert
als Rechengröße jedoch eine tragende Rolle bei diesem Schritt. Der eigentliche Beleihungswert dient als
Absicherung beim Ausbleiben von Zahlungen eines Immobilienkredites und liegt oft weit unter dem
aktuellen Marktwert der betreffenden Immobilie. Er fungiert als Senkung des Risikos und fungiert als
Alternative zur vollen Besicherung. Mit dem Beleihungswert eröffnet sich die Bank die legitime Macht einer
möglichen Zwangsversteigerung bei Nichteinhaltung der Vertragskonditionen seitens des Kreditnehmers.

Praxis: Der Marktwert ist nicht mit dem Beleihungswert zu verwechseln. Für eine Bank spielt der Marktwert
als Rechengröße jedoch eine tragende Rolle bei diesem Schritt. Der eigentliche Beleihungswert dient als
Absicherung beim Ausbleiben von Zahlungen eines Immobilienkredites und liegt oft weit unter dem
aktuellen Marktwert der betreffenden Immobilie. Er fungiert als Senkung des Risikos und fungiert als
Alternative zur vollen Besicherung. Mit dem Beleihungswert eröffnet sich die Bank die legitime Macht einer
möglichen Zwangsversteigerung bei Nichteinhaltung der Vertragskonditionen seitens des Kreditnehmers.