Mietkaution

Die Mietkaution stellt eine Zahlung dar, die zum Zwecke der Absicherung der Wohnung oder des Hauses geleistet wird. Die Kaution muss dafür auf einem separaten Konto abgelegt werden und darf nur zum Zwecke von Reparaturen genutzt werden, die durch den Mieter verursacht wurden. Dies ist für gewöhnlich beim Auszug der Fall, wenn durch den Mieter entstandene Schäden behoben werden müssen. Sollte die Wohnung in einem einwandfreien Zustand übergeben werden, so ist die Mietkaution dem Mieter zurückzuerstatten.

Grundlagen für die Mietkaution

Die Mietkaution ist – hier liegt bei vielen Personen ein Missverständnis vor – keine vorgeschriebene Leistung. Der entsprechende Paragraf im BGB besagt, dass es sich um eine Kannleistung handelt, die vom Vermieter erhoben werden kann. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch auf diese Verzichten kann.

Die Mietkaution stellt rechtlich eine sogenannte passive Leistung dar. Aus dem Vorhandensein der Kaution darf dem Vermieter bis auf die Beseitigung vorhandener Schäden, kein weiterer finanzieller Vorteil erwachsen. Dies bedeutet, dass dieser das Geld nicht für andere Maßnahmen in Anspruch nehmen darf. Daher muss der jeweilige Betrag auch auf einem separaten Mietkautionskonto verbleiben, bis der Anspruch durch die notwendige Beseitigung von Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden, geltend gemacht werden kann.

Die Mietkaution darf nur im konkreten Fall einbehalten werden. Hierzu ist der Nachweis und die Dokumentation der vorhanden Schäden, durch den Vermieter bei Abnahme der Wohnung nach dem Auszug, erforderlich. Aus dem entsprechenden Protokoll muss sich der unabweisbare Bedarf an der Mietkaution ergeben, andernfalls ist das Einbehalten dieser rechtswidrig und kann vom Mieter angefochten werden.

Zahlung der Mietkaution

Die Zahlung der Mietkaution ist nicht in einer bestimmten Form vorgeschrieben. In der Regel werden Bargeldbeträge verlangt, die per Überweisung auf das angegeben Konto des Vermieters zu entrichten sind. Dies ist bis heute der häufigste Weg, der in diesem Zusammenhang gegangen wird. Allerdings kann die Kaution auch auf anderem Wege geleistet werden, denn in welcher Form diese am Ende gestellt wird, bleibt einzig den Vertragsparteien überlassen.

Mietkautionsversicherung

Eine aktuelle Variante der Kautionsstellung ist die Mietkautionsversicherung. Hierbei schließt der Mieter bei einem Versicherungsanbieter einen entsprechenden Vertrag ab, wobei monatlich ein kleines Entgelt zu entrichten ist. Der Versicherer stellt in diesem Zusammenhang eine Kautionsurkunde aus, die genau auf die jeweilige Wohnung festgelegt ist. Die Urkunde ist über den in Bar geforderten Kautionsbetrag ausgestellt, wobei die Versicherungsgesellschaft in diesem Fall die Auszahlung der Summe im Anspruchsfall garantiert. Auf diese Weise müssen vom Mieter keine größeren Summen aufgebracht werden, was das Budget durchaus entlastet.

Allerdings sollte der Kunde in diesem Fall auch überprüfen, ob die Zahlungen in einer angemessenen Höhe erfolgen und nicht bereits kurzfristig die Höhe der eigentlichen Mietkaution deutlich überschritten wird. In einem solchen Fall würde sich eine entsprechende Versicherung als deutlich kostenintensiver erweisen, als dies bei der eigentlichen Kaution der Fall wäre.

Arbeitsleistungen und andere Eigentätigkeiten

Eine Mietkaution kann auch in Form von Arbeitsleistungen oder anderen vereinbarten Tätigkeiten gestellt werden. Sollte zum Beispiel die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übergeben werden, kann auch vereinbart werden, dass die Kaution damit abgegolten ist, wenn der Mieter die Instandsetzung selbst übernimmt. Hierdurch spart der Vermieter erhebliche Kosten, wobei der Mieter eine große Bandbreite an Gestaltungsfreiheit erhält. Auch andere Arbeitsleistungen können in diesem Zusammenhang vereinbart werden.

So kann der Mieter beispielsweise Anbieten, die Außenanlagen instandzuhalten und sich auch anderweitig um das Gebäude zu kümmern. In einem solchen Fall ersetzt die Leistung die Kaution, sodass der entsprechende Gegenwert als Arbeitskraft erbracht werden kann.

Rückzahlung und Einbehaltung der Mietkaution

Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt in der Regel am Ende der Mietzeit, wenn der Vertrag durch den Mieter oder Vermieter gekündigt wurde. Sollten nach der Abnahme der Wohnung keinen Beanstandungen vorliegen, muss die Kaution binnen einer Frist von sechs Wochen an den ehemaligen Mieter ausgezahlt werden.

Sollten allerdings Schäden in der Wohnung vorhanden sein, so kann der Vermieter die Mietkaution zum Zwecke der Beseitigung dieser einbehalten. Dennoch ist dies nicht ohne Zustimmung des Mieters möglich, denn dieser muss zuerst das ausgefertigte Protokoll unterzeichnen und somit die vorhandenen durch ihn verursachten Schäden bestätigen. Andernfalls bleibt nur der Rechtsweg, um die genaue Sachlage zu klären.

Teileinbehalt

Allerdings kann der Vermieter nicht pauschal die gesamte Summe einbehalten. So kann es auch zu einem Teileinbehalt kommen, wenn die Höhe der Schadenssumme deutlich unter dem Wert der Mietkaution liegt. Hierzu muss der Vermieter entsprechende Kostenvoranschläge für die Instandsetzung einholen. Dabei ist das jeweils günstigste Angebot zu berücksichtigen. Somit darf dann auch nur der Teil einbehalten werden, der die Instandsetzungskosten vollständig deckt. Der Gesetzgeber billigt hier zudem 10 Prozent Spielraum zu. Der Teileinbehalt muss ebenfalls vom Mieter bestätigt werden.

Ungerechtfertigte Zurückhaltung

Die Zurückhaltung der Mietkaution ist dann ungerechtfertigt, wenn der Vermieter den Zustand der Wohnung als verlebt bezeichnet, ohne dabei eine genaue Definition abzugeben, was damit genau gemeint ist. Sollte es sich um eine normale Abwohnung handeln, kann die Kaution in der Regel nicht zurückbehalten werden. Hier sollte der Mieter die Unterzeichnung der Wohnungsabnahme verweigern und den zustand selbst einschätzen lassen.

Eine ungerechtfertigte Zurückbehaltung tritt auch dann ein, wenn der Vermieter erst nach dem erfolgreichen Abschluss der Wohnungsübergabe angebliche Fehler findet, die plötzlich beanstandet werden. Hier muss der ehemalige Mieter genau prüfen, ob diese Angaben der Wahrheit entsprechen und sollte auch eine Fahrt zum alten Wohnort nicht scheuen. Die Nachforderung ist insoweit korrekt, wie die obligatorische Frist von sechs Wochen noch nicht abgelaufen ist. In jedem Fall bedarf auch diese Beanstandung der Zustimmung des Mieters.

Gesetzliche Fristen

Im Rahmen der Mietkaution gibt es gesetzliche Fristen, die unbedingt einzuhalten sind. So muss der Vermieter binnen einer Frist von sechs Monaten mit der Instandsetzung der Wohnung beginnen, wenn hierzu die Mietkaution in Anspruch genommen werden soll. Dies geschieht der Statistik nach, in vielen Fällen aber nicht, sodass rechtlich gesehen, die Mietkaution zurückerstattet werden müsste. Allerdings besteht hier für den Mieter in der Regel das Problem des Nachweises, da nämlich in den allermeisten Fällen kein Zugang zur alten Wohnung mehr besteht.

Für den Mieter gilt eine Frist von drei Jahren, in denen die Mietkaution zurückgefordert werden kann. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass der Mieter das Recht hat, alle Unterlagen genau zu prüfen. Innerhalb dieser Zeitspanne kann gegen die Verwendung der Kaution Einspruch eingelegt werden. Sollte dieser erfolgreich sein, muss die Kaution auch noch nach dieser Zeitspanne zurückgezahlt werden.