Mietschulden

Miete bedeutet generell das Entgelt, dass jemand für die Nutzung eines Gegenstandes oder einer Sache bezahlen muss. Die Höhe diese Entgeltes wird zwischen dem Überlasser und dem Nutzer gemeinsam vertraglich geregelt. Vieles wird heute gemietet, zum Beispiel Autos, Boote, Maschinen und Geräte, Möbel, Werkzeuge etc. Das wichtigste Mietobjekt ist aber die Wohnung, in der man lebt und deshalb gehört die regelmäßige Mietzahlung für die Wohnung zu den wichtigsten Pflichten, die ein Mieter überhaupt eingehen kann. Schließlich leben in Mitteleuropa über 60 Prozent der Bevölkerung in gemieteten Wohnungen.

Mietschulden in diesem Bereich gehören zu den sogenannten Primärschulden und sind sehr gefährlich. Sie stellen im schlimmsten Fall sogar eine Existenzbedrohung für den Mieter und seine Familie dar. Wer seine Miete nicht, nicht in der vereinbarten Höhe oder nur sehr unregelmäßig zahlt, dem droht die Kündigung des Mietvertrages. Er muss dann seine Wohnung verlassen und kann sogar zwangsgeräumt werden. Das kann zu Obdachlosigkeit und völligem sozialen Absturz führen und ist natürlich ein absoluter Horror. Deshalb sollten Mietschulden am besten gar nicht erst auflaufen. Und wenn es doch passiert, hilft nur schnelles und richtiges Handeln. Allerdings kann sogar die Rückzahlung von Mietschulden den drohenden Wohnungsverlust nicht immer aufhalten und der Vermieter seine Kündigung aufrecht erhalten, wenn seine Geduld immer wieder und längerfristig überstrapaziert wird.

Bei den meisten Betroffenen entstehen Mietschulden deshalb, weil die gesamte finanzielle Lage schwierig ist. Sie sind generell in Geldnot, haben vielleicht den Job verloren, sind schon längere Zeit krank, haben sich vom Partner/der Partnerin getrennt oder oft auch einfach mehr Geld ausgegeben, als sie zur Verfügung haben. Oft verlieren solche Menschen einfach den Überblick über ihre Einnahmen und Ausgaben, öffnen aus Angst gar keine Mahnschreiben mehr und warten einfach nur ab. Das ist nie eine gute Lösung, im Fall von Mietschulden aber schon gar nicht. Sie sollten, falls das Geld einfach nicht für alles reicht, immer zuerst beglichen werden. Wenn jemand nämlich zwei aufeinander folgende Monate keine Miete gezahlt hat, kann der Vermieter den Mietvertrag einseitig kündigen.

Das droht außerdem auch dann, wenn über einen längeren Zeitraum nur Teilbeträge gezahlt werden und die Mietschuld zwei Monatsmieten übersteigt. Deshalb ist es ganz wichtig, sich bei Mietschulden möglichst schnell mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, ihn die Lage zu erklären und Lösungsvorschläge zu machen. Vielleicht ist er ja bereit, die Miete eine gewisse Zeit zu stunden oder auf Ratenzahlungen zum Ausgleich einzugehen. Besteht allgemein zwischen Mieter und Vermieter ein Vertrauensverhältnis, trifft man oft auf verständnisvolle Vermieter und einen Versuch ist es auf jeden Fall wert. Geht der Vermieter auf derartige Angebote nicht ein, sollten Betroffene sich andere Hilfen suchen. Eine gute Möglichkeit sind dabei die Schuldnerberatungen. Es gibt sie bei Städten und Gemeinden, in kirchlicher Trägerschaft und manchmal auch bei Anwälten und die meisten sind kostenfrei. Professionelle Mitarbeiter helfen erst einmal dabei, wieder Ordnung ins finanzielle Chaos zu bringen. Sie kennen sich mit den gesetzlichen Bestimmungen aus und wissen auch, von welchen Stellen sich Mietschuldner Hilfe holen können. Wichtig ist es auch, dass Schuldnerberatungsstellen im Auftrag ihrer Mandanten mit den Gläubigern verhandeln oder sie Betroffene zumindest in Verhandlungen aktiv unterstützen. So erkennen die Gläubiger, dass es dem Mietschuldner Ernst damit ist, von den Schulden weg zu kommen und das hat in der Regel sehr positive Auswirkungen.

Auch die Sozialämter oder das Jobcenter sind wichtige Ansprechpartner bei drohenden oder bereits bestehenden Mietschulden. Wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen, gewähren diese Ämter Mietbeihilfen oder übernehmen sogar die gesamte Mietzahlung direkt. Wenn das der Fall ist, bietet es sich an, die Miete von der Behörde direkt an den Vermieter überweisen zu lassen. So können Mietschulden gar nicht erst entstehen. Auch befristete Darlehen werden in Notfällen von den Behörden gewährt. Einen Rechtsanspruch hat der Mietschuldner darauf aber nicht.

Eine andere Möglichkeit, drohenden Mietschulden vorzubeugen, ist ein offenes und klärendes Gespräch mit der Hausbank. Natürlich ist es nur selten eine praktikable Lösung, für Mietschulden einen weiteren Kredit aufzunehmen. Zumindest sollten das bereits überschuldete Menschen unbedingt unterlassen, falls sie überhaupt noch einen Kredit bekommen sollten. Aber Betroffene können unter Umständen versuchen, einen anderen laufenden Kredit vorübergehend stunden zu lassen und das so eingesparte Geld zur Mietzahlung zu verwenden. Zwar gibt es auch hier in den meisten Fällen keinen rechtlichen Anspruch, aber die Möglichkeit besteht durchaus und unvorhergesehene vorübergehende finanzielle Engpässe lassen sich auf diese Weise überbrücken.

Wer aber ständig und immer Probleme damit hat, das Geld für die Miete aufbringen zu können, obwohl keine außergewöhnlichen Aufwendungen vorlegen, sollte ernsthaft über eine preiswertere Wohnung nachdenken. Viele von Mietschulden Betroffene haben einfach auch für ihre Einkommen zu große oder zu teure Wohnungen.

Mietschulden – Ursachen feststellen

Mietschulden entstehen nicht immer durch eine bewusste Weigerung eines Mieters die Miete nicht bezahlen zu wollen. Sollte die Miete für einen Monat nicht beim Vermieter eingehen, empfehlen Experten den Mieter zuerst daran zu erinnern. Es gibt die verschiedensten Gründe, warum die Miete nicht bezahlt worden ist. Im Idealfall wird nicht nur eine Aufforderung geschrieben, sondern auch der entsprechende Monat mit beigefügt. Es gibt viele Gründe, an denen der Mieter vielleicht keine Schuld hat. Dazu kann ein Kontowechsel gehören oder der Arbeitgeber hat den Lohn zu spät gezahlt und der Dauerauftrag ist ausgelaufen. In der Regel kommt es nicht direkt zu Mietschulden, sondern nach der ersten Erinnerung wird die offene Miete sofort bezahlt. Das Feststellen der Ursachen kann dafür sorgen, dass es in Zukunft keine Probleme mehr gibt.

Kommt der Mieter seiner Zahlung nicht nach und es gibt einen akzeptablen Grund für das auflaufen der Mietschulden, dann muss der Vermieter sofort handeln. Der erste Weg ist eine schriftliche Zahlungsaufforderung. In dieser Aufforderung bekommt der Mieter eine Frist bis dahin muss die Miete in voller Höhe bezahlt sein. Ansonsten stehen Konsequenzen aus, die bis zur außerordentlichen Kündigung reichen können. Zudem können Verzugszinsen geltend gemacht werden. Gesetzlich ist eine Abmahnung im Mietrecht eigentlich nicht vorgesehen, aber in den letzten Jahrzehnten hat sich die Abmahnung eingebürgert und wird für die Ankündigung der Folgen genommen.

Kündigung aufgrund von Mietschulden

Bei Mietschulden hat der Vermieter das Recht die Wohnung zu kündigen. Eine Kündigung ist immer dann möglich, wenn der Mieter zwei hintereinander folgende Termine zur Tilgung der Mietschulden nicht wahrgenommen hat und die zwei Monatsmieten immer noch nicht beglichen sind. In einem solchen Fall kann der Vermieter eine fristgerechte oder sogar eine fristlose Kündigung aussprechen. Trotzdem muss die Kündigung in vorgeschriebener Form erfolgen, damit sie rechtsgültig ist. Dabei sind die folgenden Vorgaben zu beachten:

• Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen.
• Die Kündigung muss mit einer Unterschrift versehen sein.
• Eine Kündigung per Fax oder E-Mail reicht auch in der heutigen Zeit nicht aus.
• In der Kündigung muss eine nachvollziehbare Begründung stehen.

Die Kündigung kann nur abgewehrt werden, wenn der Mieter seine offenen Mietschulden ausgleicht. Trotzdem kann der Vermieter auf der Kündigung bestehen, um künftige Schwierigkeiten zu verhindern. Dafür muss aber eine fristgerechte Kündigung erfolgen.

Können Mietschulden verjähren?

Mietschulden haben eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Das bedeutet, dass der Vermieter eine Immobilie oder eines anderen Mietobjekt drei Jahre Zeit hat, den Anspruch für die Miete geltend zu machen. Dabei muss der Anspruch per Gericht geltend gemacht werden. Erst, wenn die drei Jahresfrist verstrichen ist und der Vermieter keinen Anspruch geltend gemacht hat, gelten die Mietschulden als verjährt. Festgelegt ist die Frist auch im BGB mit dem §195.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 195 Regelmäßige Verjährungsfrist

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

Beispiel

Die Miete ist jeden Monat entweder zum 01. oder zum 15. eines Monats vorwiegend fällig. Ein Mieter hat die Miete für den Dezember 2013 nicht bezahlt. Im Grunde bekommt der Vermieter sehr schnell mit, wenn die Miete nicht eingegangen ist. Schließlich fehlt ein Zahlungseingang auf dem Konto. Somit beginnt die Verjährungsfrist mit Ende 2013 also mit dem 31.12.2013. Nun hat der Vermieter drei Jahre lang Zeit eine Klage vor Gericht einzureichen und seinen Anspruch geltend zu machen. Seine Frist läuft am 31.12.2016 ab. Sobald die Frist verstrichen ist, hat der Vermieter kein Recht mehr auf sein Geld. Zuvor kann der Vermieter Mahnungen aussprechen und muss dem Mieter zwei Termine geben, zu denen er seine Mietschulden begleichen muss. Sollte das nicht der Fall sein, dann hat der Vermieter das Recht eine außerordentliche Kündigung auszusprechen und den Mieter aus der Wohnung zu befördern. Eine fristlose Kündigung steht dem Vermieter auch zu, wenn es sich um eine erhöhte Miete handelt, die nach zweimaliger Erinnerung nicht bezahlt wurde.