Hinter dem Begriff Miteigentumsanteil wird ein bestimmter Anteil an einem gemeinschaftlichen Eigentum bezeichnet. Hierbei handelt es sich vornehmlich um den Anteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei die jeweiligen Miteigentumsanteile in einer Teilungserklärung niedergeschrieben sind. In aller Regel werden die Anteile in Tausendstel bezeichnet. Sie stellen zwar einen ideellen Wert an einer Wohnanlage dar, aber keinen realen Wert. Jedoch kann eine Eigentumswohnung durchaus vom Eigentümer veräußert, belastet oder übertragen werden. Insoweit kann ein Miteigentumsanteil ein anteiliges Eigentum an einer Sache darstellen.
Inhalt
Die Unterschiede zwischen Miteigentum und Sondereigentum
Wenn eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gekauft wird, so handelt es sich hierbei um Sondereigentum. Der Käufer ist diesbezüglich der alleinige Eigentümer dieser Wohnung. Hierzu gehören die Räume, sanitären Anlagen, Türen und Deckenverkleidungen. Interessant ist jedoch die Regelung für einen Balkon. Der Innenraum des Balkons nebst Innenanstrich steht dem Wohnungseigentümer zu. Jedoch zählt die Brüstung und die Außenfassade wieder zum gemeinschaftlichen Eigentum der Gemeinschaft. Dies ist auch verständlich, da es Sinn macht, dass die Fassade einheitlich gestrichen oder verkleidet ist.
Das Gemeinschaftseigentum stellen daher alle Gebäudebestandteile dar, die nicht direkt dem Sondereigentum zugeordnet werden können. Sie dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Über den Miteigentumsanteil wird festgelegt, wie viel dem Wohnungseigentümer selbst gehört. Beispiele für das Gemeinschaftseigentum stellen zum Beispiel das Treppenhaus, die Hausbeleuchtung, die Außenanlage und den frei zugänglichen Garten, Aufzüge und Abflussrohre dar.
Die Berechnung des Miteigentumsanteils
Wie bereits dargelegt, wird der Miteigentumsanteil in Tausendstel angegeben. Wie viel Prozent auf die jeweilige Wohnung entfällt, kann nur aus der notariell beglaubigten Teilungserklärung entnommen werden. Der Notar erstellt diesbezüglich einen genauen Aufteilungsplan. Anhand der Bauunterlagen können die Grundrisspläne der Wohneinheiten und auch der Lageplan des Gebäudes hierzu herangezogen werden. Sollten sich später bauliche Veränderungen ergeben, die auch die Miteigentumsanteile beeinflussen, dann müssen diese in der Teilungserklärung ergänzt und korrigiert werden. Hierzu gehören zum Beispiel die Teilung einer Wohnung oder die Zusammenlegung zweier Wohnungen. Hierdurch ergeben sich neue Besitzverhältnisse.
Wichtig ist der Miteigentumsanteil in erster Linie für die gerechte Verteilung von Beteiligungen und Umlagen. Mithilfe eines Hausgeldkontos müssen zum Beispiel für Sanierungen und Renovierungen Gelder zurückgelegt werden. Über den Miteigentumsanteil kann jedem Wohnungseigentümer der hierfür zu zahlende Betrag zugeordnet werden. Darüber hinaus wird der Miteigentumsanteil aber auch für die Berechnung und Zuordnung der Nebenkosten benötigt.
Nicht unwichtig sind Miteigentumsanteile bei der Eigentümerversammlung. Sie spielen bei der Entscheidung eine bedeutende Rolle. So können Beschlüsse auf der Versammlung nur beschlossen werden, wenn mindestens 50 % der Miteigentumsanteile anwesend sind. Letztlich spielen die Miteigentumsanteile auch bei Versicherungsabschlüssen für das Gebäude eine nicht unwichtige Rolle.
Welche rechtlichen Grundlagen gibt es?
Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind leider keine Regelungen auf das Eigentum von einzelnen Wohnungen oder Gebäuden getroffen worden. Die auf einem Grundstück errichteten Gebäude werden immer als wesentlicher Teil eines Grundstücks angesehen. In diesem Fall gelten die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, kurz WEG. Hierin ist das Sondereigentum an einzelnen Wohnungen in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen an einem Grundstück geregelt.
Die Miteigentumsanteile gelten als Grundlage für eine Kostenverteilung an einem Gemeinschaftseigentum nach § 16 Abs. 2 WEG. Das Eigentum umfasst hierbei sämtliche Ausgaben, welche nicht durch das Sondereigentum getragen werden. Verständlicherweise muss der Eigentümer mit der größten Wohnung und den größten Miteigentumsanteilen auch die größten Kosten tragen. Auch hier kommt es wieder auf die Anteile in der Teilungserklärung an. Nicht immer werden hierbei die Tausendstel zugrunde gelegt. Die Wasserkosten werden je Wohnung nach tatsächlichem Verbrauch und die Verwaltungskosten je Wohneinheit berechnet. Ebenso wird auch bei den Müllgebühren verfahren, wo es auf die in der Wohnung lebende Personenanzahl ankommt.
Der Miteigentumsanteil als Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung
Nach § 25 Abs. 3 und 4 WEG können von der Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse nur getroffen werden, wenn mindestens 50 % der Miteigentumsanteile ihre Stimme vor Ort abgegeben haben. Anstelle einer Gewichtung nach Tausendstel, kann die Gemeinschaftsordnung aber auch besagen, dass jede Wohneinheit nur eine Stimme besitzt. Dies ist wesentlich gerechter, als wenn ein Eigentümer mit der größten Wohnung mit seinem Miteigentumsanteil viele Eigentümer von kleineren Wohnungen überstimmen würde.
Die nachträgliche Änderung von Miteigentumsanteilen
Obwohl eine nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile theoretisch möglich wäre, ist diese jedoch praktisch nur schwer durchsetzbar. Zunächst müssten hierbei sämtliche Eigentümer zustimmen, alle Grundbücher, der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung geändert werden. Diese Vorgehensweise ist nicht nur sehr aufwändig, sondern auch mit hohen Kosten verbunden. Immerhin muss jeder Eigentümer persönlich bei einem Notar vorsprechen und seine Zustimmung erteilen. Problematisch ist, dass Eigentümer, welche durch eine Änderung der Miteigentumsanteile eine höhere Kostenbeteiligung zu erwarten haben, in aller Wahrscheinlichkeit ihre Zustimmung verweigern werden. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht nicht.
Worauf ist bei der Vermietung zu achten?
Ist eine Eigentumswohnung als Wertanlage vermietet, so hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten, die Nebenkosten zu bezahlen. Großzügige Vermieter akzeptieren zum Beispiel eine Nebenkostenpauschale. Wesentlich genauer ist eine individuelle Abrechnung der Nebenkosten mit dem Vermieter. In aller Regel tritt der Vermieter hierbei in Vorleistung. Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen sollte eine gerechte Kalkulation der Nebenkosten erfolgen. Diesbezüglich wird zwischen den Mietparteien ein besonderer Verteilungsschlüssel vereinbart.
Bei der Verteilung der anstehenden Belastungen ist auf Gleichmäßigkeit unter den Mietpartien zu achten. Aber auch eine Kostenneutralität für den Vermieter muss gegeben sein. Einerseits darf er selbst nicht für die Nebenkosten zur Kasse gebeten werden, andererseits darf er sich aber bei einer Nebenkostenumlage auch nicht bereichern. Jeder Vermieter sollte zwar einen gerechten Verteilungsschlüssel wählen, ist hieran aber aus praktischen Gründen nicht immer gebunden.
Mithilfe des Verursacherprinzips lässt sich eine relativ gerechte Kostenverteilung erreichen. Wenn ein Mieter viel verbraucht, dann wird er auch stärker zur Kasse gebeten. Es können auch Abrechnungen nach Wohnfläche und Personenzahl vorgenommen werden. Wenn Vermieter hier nach einem Mittelweg suchen, führt dies nicht selten zu komplizierten Nebenkostenabrechnungen.
Der Verteilungsschlüssel kann angefochten werden, wenn die Kostenverteilung in Bezug auf die Miteigentumsanteile ungerecht erscheinen. Jedenfalls sollten die Mietpartien bei der Vereinbarung des Verteilungsschlüssels sich genau an die vertraglichen Konditionen halten. Vermieter sind auf der sicheren Seite, wenn Sie ein Ableseprotokoll für Verbrauchseinheiten erstellen und dieses vom Mieter gegenzeichnen lassen. Hierbei handelt es sich dann um einen Beleg für die Richtigkeit der aufgeführten Kosten.
Die wichtigsten Verteilungsschlüssel
Nebenkosten werden nach § 555a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Verhältnis der Wohnfläche berechnet. Jedoch haben sich die nachfolgenden Verteilungsschlüssel in der Praxis bewährt:
- Abrechnung nach Wohneinheiten,
- Abrechnung nach Personenzahl und
- Abrechnung nach Verbrauch.
Eine Abrechnung nach Wohneinheiten lässt sich nur dann vornehmen, wenn sämtliche Wohneinheiten miteinander vergleichbar sind. Bei unterschiedlich großen Eigentumswohnungen wird stattdessen der Miteigentumsanteil in Tausendstel herangezogen. Es gibt bestimmte Nebenkosten, die lediglich nach Personenzahl abgerechnet werden. Zu beachten ist, dass Besucher und Haustiere hier nicht berücksichtig werden dürfen. Der tatsächliche Verbrauch kann entweder in voller Höhe oder nach Miteigentumsanteil berechnet werden.
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