Modernisierung

Hinter dem Begriff Modernisierung wird eine besondere Verbesserung eines Wohn- und Nutzwertes einer Immobilie bezeichnet. Hierbei kann es sich um eine Verbesserung durch eine Anpassung des Gebäudegrundrisses handeln, aber auch durch eine Erneuerung der Ausstattung an moderne Anforderungen. Ein großer Unterschied besteht zur Renovierung und Instandhaltung. Bei diesen Maßnahmen wird lediglich der bauliche Zustand aufrecht erhalten oder wiederhergestellt. Interessant ist, dass einige Modernisierungen auch staatlich gefördert werden. Insbesondere im Bereich erneuerbarer Energien sowie Maßnahmen für ein energieeffizientes Heizen gehören in diesen Bereich. In diesen Fällen vergeben die staatlichen Stellen mitunter sogar Modernisierungskredite. Ob eine staatliche Förderung in Betracht kommt, können die örtlichen Wohnungsbau-Ämter sowie die Finanzämter klären.

Ist eine Modernisierung gesetzlich geregelt?

Diejenigen, die ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzen, werden sich irgendwann mit dem Thema Modernisierung auseinandersetzen müssen. Das häufigste Ziel ist eine Energieeinsparung zu erzielen und somit hohe Kosten zu senken. Die gesetzlichen Bestimmungen richten sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB. Insbesondere wird hier geregelt, für welche Kosten Mieter und Vermieter aufkommen müssen. Darüber hinaus gibt es noch weitere Vorschriften für Baumaßnahmen und Renovierungen.

Der § 555 b BGB zählt nachfolgende Renovierungsvoraussetzungen auf:

• es muss sich um eine bauliche Veränderung handeln,
• sie umfasst bei einer Mietsache sowohl das Gebäude, die Wohnungen sowie einzelne Räume,
• sie führt zu einer energetischen Verbesserung, zum Beispiel durch Energieeinsparung,
• es wird nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart,
• es wird das Klima geschützt,
• es wird der Wasserverbrauch verringert,
• der Gebrauchswert der Immobilie erhöht sich,
• auf Dauer werden die Wohnverhältnisse verbessert,
• es handelt sich nicht um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555 a BGB und
• es wird kein neuer Wohnraum geschaffen.

Was gehört zu einer Modernisierungsmaßnahme?

Zu einer Modernisierungsmaßnahme gehören zum Beispiel:

• die nachträgliche Dämmung einer zuvor schlecht gedämmten Hausfassade,
• es werden alte Fenster durch eine moderne Wärmeschutzverglasung ersetzt, um damit Heizkosten zu sparen,
• eine alte Heizungsanlage wird durch eine moderne, leistungsfähige Anlage zwecks Energieeinsparung ersetzt,
• zur Verbesserung des Brandschutzes werden Rauchwarnmelder installiert.

Was bedeuten Maßnahmen zu einer Modernisierung ohne direkten Bezug zur Mietsache?

In heutiger Zeit soll nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart werden sowie das Klima nachhaltig geschützt werden. Hierbei handelt es sich nach § 555 b Nr. 2 BGB um eine Modernisierungsmaßnahme. Viele Hausbesitzer entscheiden sich zum Beispiel für die Installation einer Photovoltaikanlage auf ihrem Hausdach. Andere ersetzen die bestehende Öl-Heizung durch eine Heizung, die erneuerbare Primärenergieträger, wie Holzpellets, verwendet. Handelt es sich bei diesen Wohnimmobilien um Mietwohnungen, dann können die Kosten für solche Baumaßnahmen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Diese Modernisierung hat keinen direkten Bezug zur Mietsache.

Nach § 555 b Nr. 2 BGB sind auch folgende Modernisierungen nicht umlagefähig:

• ein Kellerumbau zur Schaffung einer neuen Souterrainwohnung,
• weitere Anbauten zu Wohnzwecken,
• eine Gebäudeaufstockung oder
• der Ausbau eines Dachgeschoßes.

Zwar erweitert der Eigentümer und Vermieter mit solchen Modernisierungsmaßnahmen den vorhandenen Wohnraum. Jedoch sieht der Gesetzgeber hierin keine Modernisierung, die im Interesse des Mieters liegt.

Was bedeutet Sanierung oder Instandhaltung?

Schwierigkeiten bereiten in der Praxis Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten, die von den Beteiligten nicht so einfach als Modernisierungsmaßnahme erkannt werden. Gerade hier kommt es häufig zwischen Mietern und Vermietern zum Streit. Ob es sich um wirkliche Modernisierungsmaßnahmen handelt, hat der Gesetzgeber in § 555 b BGB geregelt, um was es sich bei Modernisierungsmaßnahmen handelt.

Sanierung

Bei einer Sanierung handelt es sich um eine Maßnahme, bei der der Wohnungs- oder Hauseigentümer ein Gebäude oder eine Wohnung nur soweit repariert (saniert), um mögliche Schäden daran zu beseitigen. Eine Sanierung hat also den Zweck, dass der ursprüngliche Bauzustand wie er vor der Beschädigung war, wieder hergestellt wird. Dies kann durch Reparaturmaßnahmen geschehen. Anschließend haben die sanierten Bereiche wieder die ursprünglichen Eigenschaften.

Zu Sanierungsmaßnahmen gehören beispielsweise:

• die Beseitigung von Schimmel in Innenräumen,
• die Beseitigung von Schäden, Ausblühungen und Risse im Außenputz,
• das Beheben von Feuchtigkeitsschäden an Wänden und Decken sowie
• das Reparieren von undichten Dachstellen.

Instandhaltung

Die Instandhaltung muss von der Sanierung unterschieden werden. Hierzu gehören zum Beispiel alle Arbeiten und wichtige Reparaturen, bei denen sich eine weitere Abnutzung verhinder lässt. Ebenso sollen Schäden von Wohnungen und Gebäuden abgewendet werden.

Zu möglichen Instandhaltungsarbeiten gehören beispielsweise

• der Austausch von alten Rohren,
• der Neuanstrich der Fassade oder
• Reparaturen an der Heizungsanlagen.

Zu beachten ist aber, dass es sich wieder um eine Modernisierung handelt, wenn ein altes Fenster durch ein wärmeisoliertes Schallschutzfenster ersetzt wird.

Wie werden Modernisierungskosten umgelegt?

Zu beachten ist, dass nur umlagefähige Modernisierungen auf den Mieter umgelegt werden können. Hierzu lassen sich die Kosten vom Vermieter nach einem bestimmten Wohnflächenschlüssel auf die jeweiligen Wohnungen verteilen. Es ist zulässig, dass der Vermieter im Jahr bis maximal 11 % der gesamten Modernisierungskosten auf seine Mieter umlegt.

Nicht alle Modernisierungsmaßnahmen sind umlagefähig, auch wenn diese indirekt damit einhergehen. Hierzu gehören zum Beispiel:

• ein möglicher Mietausfall während der Modernisierungsarbeiten,
• Verwaltungskosten,
• Kosten zur Finanzierung einer Modernisierung (z.B. Kredite) oder
• öffentliche Fördermittel, Steuervergünstigungen oder Zuschüsse.

Jedoch lassen sich die nachfolgenden Kosten umlegen:

• Handwerkerleistungen,
• Baumaterialien,
• Eigenleistungen des Vermieters und
• Renovierungskosten aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme.

Beim Modernisieren sparen

Wer die Fassade erneuert, die Heizungsanlage tauscht oder ein barrierefreies Bad einbaut, der steigert den Wert seiner Immobilie. Jedoch kommen hierbei recht hohe Investitionen zusammen. Vorteilhaft ist, dass mit staatlicher Förderung die Finanzierung erleichtert werden kann. Viele Bundesländer, aber auch Städte und Gemeinden stellen bestimmte Fördergelder für Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung. Dabei gibt es jedoch unterschiedliche Voraussetzungen und Konditionen. Zu den wichtigsten Zielen stehen immer die Energieeinsparung und ein altersgerechter Umbau im Vordergrund. Zu beachten ist, dass nicht alle Fördermittel auch für vermietete Objekte gelten.

Fördermitteln sind zum Beispiel von der KfW-Bankengruppe bundesweit erhältlich. Ob diese in Anspruch genommen werden können und wie hoch die Förderleistung ausfällt, richtet sich an die Vorgaben für die jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen. Über das Programm „Energieeffizientes Sanieren“ werden zum Beispiel günstige Darlehen und Zuschüsse für eine Fassadensanierung mit Dämmung vergeben. Darüber hinaus gibt es noch das Programm „Altersgerechtes Umbauen“, wonach zum Beispiel eine Badsanierung mit Barrierefreiheit unterstützt wird. Wichtig ist, dass die meisten Fördermittel nur dann in Anspruch genommen werden können, wenn vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme ein entsprechender Antrag gestellt wird. Nachträglich werden in aller Regel keine Kosten übernommen.