Mortgage-backed-securities

Hinter dem Begriff Mortage-Backed-Securities werden Anleihen oder Wertpapiere verstanden, welche
durch Hypotheken abgesichert sind. Auf der anderen Seite handelt es sich ebenso um Wertpapiere, die mit
Vermögenswerten besichert worden sind. Interessant ist, dass die Bargeldflüsse dieser Anleihen und
Wertpapiere durch die Zins- und Tilgungsraten einer Vielzahl von Hypotheken getragen werden. Häufig ist
in diesem Fall auch von einem Pool an Hypotheken die Rede, die somit für die Bargeldflüsse der Mortage-
Backed-Securities zeichnen. Die meisten Baufinanzierungen gehören zu einem solchen Pool. Auf diese
Weise wird das Risiko der Bank minimiert. Ebenso dienen Mortage-Backed-Securities zur Refinanzierung
ausgegebener Bank-Darlehen.

Eigenschaften der Mortage-Backed-Securities

Während Pfandbriefe in der Bilanz der ausgebenden Bank erscheinen, werden hypothekenbesicherte
Wertpapiere dort nicht aufgelistet. Diese Wertpapiere werden in den Pool der deckenden Vermögenswerte
zur Verbriefung an die ausgebende Bank übertragen. Interessant ist, dass die Hypothekenschuldner
jederzeit tilgen können und somit die Geldflüsse im Voraus unbekannt sind. Diese lassen sich daher nur
schätzen. Dies bedeutet auch, dass eine vorzeitige Tilgung ein Risiko für den Investor darstellt.
Hypothekenbesicherte Wertpapiere können nach den hinter der Besicherung stehenden Immobilien
unterschieden in

• Residential MBS (RMBS): Wertpapiere, die durch private Wohnimmobilien besichert sind und
• Commercial MBS (CMBS): Wertpapiere, die durch gewerbliche Immobilien besichert sind.

Hinter den gewerblichen Immobilien stehen zum Beispiel Bürogebäude oder komplette Wohnanlagen.
Diese Wertpapiere haben unterschiedliche Laufzeiten. Bei den längerfristigen Darlehen von 5 Jahren und
länger gibt es meist feste Zinssätze und eine Beschränkung auf eine vorzeitige Tilgung. Bei den
kurzfristigen Darlehen von ein bis drei Jahren werden variable Zinssätze vereinbart, wobei aber eine
vorzeitige Tilgung erlaubt ist.

Welche Bedeutung haben Mortage-Backed-Securities?

Bei den offenen amerikanischen MBS betrug der Gesamtwert am Ende des ersten Quartals 2007
beispielsweise zirka 4,1 Billionen US-Dollar. Dieser Wert übersteigt den Marktwert aller anderen offenen,
forderungsbesicherten Wertpapiere. Damit übertrifft der MBS-Markt seit 2000 auch den amerikanischen
Markt für Schatzanweisungen und Anleihen.
Zu den drei großen Emittenten gehören GNMA (Ginnie Mae), FNMA (Fannie Mae) und FHLMC (Freddie
Mac). Das Emissionsvolumina vor 2007 betrug beispielsweise:

• 2006: etwa 899 Milliarden US-Dollar,
• 2005: etwa 967 Milliarden US-Dollar,
• 2004: etwa 1.019 Milliarden US-Dollar,
• 2003: etwa 2.131 Milliarden US-Dollar,
• 2002: etwa 1.444 Milliarden US-Dollar und
• 2001: etwa 1.093 Milliarden US-Dollar.

Mortage-Backed-Securities im Einzelnen

Hypothekenbesicherte Wertpapiere, zu denen auch Anleihen gehören können, sind durch zweitklassige
Hypothekendarlehen besichert und spielen eine entscheidende Rolle bei der Entstehung der
Immobilienblase bis 2008. Aufgrund der folgenden Finanzkrise platzte diese Blase. Von daher ist auch von
der sogenannten Suprime-Krise die Rede.
Diese Wertpapiere repräsentieren einen Anteil an Hypothekendarlehen, welche zur Immobilienfinanzierung
eines Kreditnehmers bestimmt sind und von den Finanzinstitutionen der Bausparkassen, Banken sowie
Spar- und Darlehensbanken vergeben werden. In aller Regel erfolgen die Zins- und Tilgungszahlungen
monatlich über die gesamte Laufzeit des Darlehens.
Die Mortage-Backed-Securities stellen eine besondere Finanzierungsform dar, bei der die Forderungen
grundpfandrechtlich abgesichert werden. Sie stellen ein zu den hierzulande bekannten Pfandrechten ein
interessantes Konkurrenzprodukt dar und werden vielfach im angelsächsischen Raum verwendet.
Im Unterschied zu den Pfandbriefen eignen sich die MBS vornehmlich für institutionelle Anleger, da diese
im Gegensatz zu den Pfandbriefen keinem gesetzlichen Regelungswerk unterliegen. Der Anleger kann sich
nur anhand eines Ratings orientieren. Insbesondere für das Unternehmen stellt dies einen Vorteil dar, da
sich hierbei auch schlechtere Forderungen mit einem guten Abschlag verkaufen lassen.
Weitere Vorteile können MBS bieten, wenn mit Ihnen zum Beispiel ein bestehendes Darlehen abgelöst
wird. In aller Regel belastet das Darlehen die Bilanz des Unternehmens als sogenannte Verbindlichkeit.
Wird das Darlehen durch den Kaufpreis der MBS beglichen und die Forderung abgetreten, dann wird die
Bilanz des Unternehmens verkürzt. In diesem Fall sind hierzulande nach deutschem Bilanzrecht deutlich
strengere Bedingungen geknüpft.
Interessant ist, dass Mortage-Backed-Securities ebenso bei der Finanzierung von großen Vorhaben
eingesetzt werden. In diesem Fall gründet das Unternehmen eine Projektgesellschaft, welche einen Teil
des Eigenkapitals in Form von Beteiligungen zusammenstellt. Darüber hinaus werden
Schuldverschreibungen ausgegeben. Diese werden über die Grundpfandrechte am Projekt abgesichert. In
diesem Fall tritt die Bank lediglich als Vermittler auf. Dennoch stellt sie meist eine weitere Sicherheit, um
das benötigte Rating zu gewährleisten.

Weitere Definition zu Mortage-Backed-Securities

Es handelt sich um handelbare Wertpapiere die auf einer Sammlung von Hypotheken beruhen und in der
Öffentlichkeit für den Handel zur Verfügung gestellt werden. Im Wesentlichen ist dies eine Möglichkeit für
einzelne Anleger, in Hypotheken zu investieren, ohne diese tatsächlich ausgeben oder kaufen zu müssen.
In der Regel gelten MBS als sichere Anlagen, da sie aus Hypotheken bestehen, die mit Eigenheimen
besichert sind. Und wer zahlt seine Hypothek nicht? Diese Theorie galt bis in die frühen 2000er Jahre. Die
Subprime-Kreditkrise des Jahres 2008 hing eng mit Asset-Backed-Securities zusammen, bei denen der
gehandelte Wert (aufgrund von Hype) ein beispielloses Niveau erreicht hatte und die Verbindung zum
tatsächlichen Wert des Assets für das Wertpapier selbst verlor.
Mit anderen Worten, Anleger spekulierten und handelten mit MBS, ohne die zugrunde liegenden
Vermögenswerte zu betrachten. Die Hypothekenpools, die angeblich diesen Wert der Wertpapiere
ausmachten, waren mit risikoreichen Krediten gefüllt, die an Personen mit niedrigen oder keinen Kredit-
Scores vergeben wurden. Daher hätte der MBS wertlos sein sollen, aber die Anleger verhielten sich
ohnehin nicht so und spekulierten auf Werte. Schließlich gerieten die Kredite in Verzug, als die variablen
Zinssätze einsetzten und die MBS an Wert verlor.

Die Funktion von Mortgage-Backed-Securities

Beim Mortgage-Backed-Securities handelt es sich um hypothekenbesicherte Sicherheiten, dabei wird die Bank meist zu einem sogenannten Vermittler. Die Bank steht zwischen dem Käufer und der Investmentbranche. Dabei kann die Bank dem Kunden die Hypotheken gewähren und auf Wunsch diese dann in die Mortgage-Backed-Securities weiterverkaufen. Der Vorteil für die Bank ist, dass sie den Verkauf als positive Buchung in der eigenen Bilanz verbuchen können und sollte der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, dann verliert die Bank keinen Cent. Dabei kann der Mortgage-Backed-Securities von einem Broker gekauft und verkauft werden. Der Investor kommt immer dann ins Spiel, wenn er die Mortgage-Backed-Securities kauft. Im Grunde kauft er sie nur, um eine Investition zu tätigen. Grundsätzlich meist kauft er nur, wenn es um Eigenheime geht. Gerade der Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren deutlich interessanter geworden. Wohnimmobilien sind sehr beliebt und sorgen für eine hohe Gewinnspanne. Allerdings gibt es für die MBS keine Mindesteinlage. Sie variiert immer anhand der Ausgeber von den Wertpapieren.

Die Mortgage-Backed-Securities funktioniert also im Endeffekt für alle Beteiligten, denn jeder hat seinen Gewinn aus der Sache. Die Bank kann zu einem angemessenen Standard die Hypothek gewähren und die MBS an einen Investor verkaufen, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu minimieren. Der Hausbesitzer kann sein Eigenheim bauen und zahlt jeden Monat seine Raten und die Ratingagenturen, die für die Prüfung der MBS zuständig sind, führen die sogenannten Due Diligenze durch.

Die zwei Arten der MBS

Auf den Markt gibt es heute zwei gängige Arten der Mortgage-Backed-Securities.

1. Pass-Throughs
   Bei den Pass-Throughs handelt es sich um Trusts, die strukturiert sind. Die Hypothekenzahlungen werden eingezogen und an den Investor weitergeben. In der Regel haben die Pass-Throuhgs eine Laufzeit von 5 Jahren, 15 Jahren oder 30 Jahren. Die Laufzeit wird stark von der Hauptzahlung der Hypothek bestimmt. Die Pass-Throughs bestehen aus Hypotheken und aus dem Grund spielt auch die Laufzeit eine wesentliche Rolle
2. Collateralized Mortgage Obligations (CMO)
   Die CMOs sind ein Pool von Wertpapieren, die auch als Tranchen oder Slices bezeichnet werden. Die Tranchen bekommen ein sogenanntes Rating, das für die Festsetzung der Zinssätze zuständig ist. Die Zinssätze sind wichtig für die Anleger, die von den Zinssätzen profitieren.

Die Finanzkrise und die Mortgage-Backed-Securities

Die MBS auch hypothekenbesicherte Wertpapiere genannt, hatten bei der Finanzkrise eine entscheidende Rolle. Die Finanzkrise begann im Jahr 2007 und verwüstete die Finanzmärkte und sorgte dafür, dass Billionen von Dollar sich einfach löschten. Betrachtet man heute die damalige Situation, dann war es eigentlich unvermeidlich, dass die schnell ansteigenden Inlandspreise und die ständige Nachfrage nach MBS dafür sorgten, dass die Banken sich veranlasst sahen, die Standards für die Kreditvergabe so zu senken. Sie mussten die Verbraucher dazu bringen, in den Markt einzusteigen.

Im Grunde war das der Beginn der Suprime-MBS. Der Hypothekenmarkt wurde aggressiv unterstützt und dadurch verschlechtere sich schnell die Qualität der MBS und das Rating hatte einfach keine Bedeutung mehr. Die Immobilienpreise erreichten vor der Finanzkrise den Höhepunkt und das sorgte dafür, dass die Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerieten und der Immobilienmarkt einen Zusammenbruch erlitt. Die Hypotheken wurden entfernt, denn die Häuser hatten auf einmal kaum einen Wert und die Schulden hingegen waren deutlich höher. Die Lawine der Zahlungsausfälle sorgte dafür, dass die MBS einen Überwert bekamen und die Verluste häuften sich sehr schnell. Banken und Anleger versuchten die schlechten MBS loszuwerden, aber die Kreditvergabe wurde enger und Banken standen teilweise kurz vor der Insolvenz. Die gesamte Wirtschaft drohte zusammenzubrechen.

Am Ende konnte nur ein 700 Milliarden US-Dollar Rettungspaket das Schlimmste verhindert. Jahrelang kaufte die Federal Reserve MBS im Wert von 4,5 Billionen US-Dollar und sorgte dafür, dass die Finanzkrise langsam vorbeiging.