Muskelhypothek

Was ist die Muskelhypothek?

Als Muskelhypothek wird die Eigenleistung beim Bau des Eigenheims bezeichnet. Dabei gilt eine erbrachte Eigenleistung auch als Ersatz für das Eigenkapital. Als Eigenleistungen zählen dabei jegliche Bauarbeiten, die der Bauherr, dessen Angehörige, Nachbarn oder Freunde unentgeltlich und auf Gegenseitigkeit erbringen. Die Eigenleistungen können dabei nicht nur Geld sparen, sondern auch den Wert des Objektes und damit die Beleihungsfähigkeit erhöhen. Das Gesetzt schreibt vor, dass der Wert der Selbsthilfe, wie die Eigenleistungen hier gesondert bezeichnet werden, als tatsächliche Eigenleistung anzuerkennen sind. Dabei ist der Wert zugrunde zu legen, der der Einsparung entspricht, die im Gegensatz zur Beauftragung eines Unternehmens entstanden ist.

Muskelhypothek ist die Bezeichnung für die Mithilfe im Aus-,Neu- oder Umbau einer Immobilie, beim Kauf.

Eigenleistungen verringern die Arbeitskosten merklich und können ebenfalls entscheidend für eine Kreditgewährung sein. Leider wird die Muskelhypothek nicht immer positiv von Kreditinstituten bewertet, da eine höhere Fehlerquote und keine Gewährleistungen bei Eigenleistung bestehen.

Der Terminus Muskelhypothek bezeichnet eine Arbeitsleistung, die vom einem Bauherren selbst erbracht wird, um die Kosten für die Errichtung es eines Gebäudes deutlich zu senken. Auf diese Weise können auch die anfallenden Kreditbeträge und damit die Tilgungssummen deutlich reduziert werden, denn die entsprechende Arbeitsleistung wird bis zu einem bestimmten Prozentsatz von den Banken anerkannt. Dabei gilt es zu beachten, dass hier nur Leistungen gewertet werden können, die keinen fachmännischen Hintergrund benötigen. Daher muss es sich bei der erbrachten Leistung um eine Tätigkeit handeln, die Rahmen der Kenntnisse des Bauherren liegen. Ist dieser selbst Handwerker, kann sich dieser Bereich natürlich um einiges ausweiten.

Grundlagen der Muskelhypothek

Eine Muskelhypothek zeichnet sich durch die Erbringung von Arbeitsleistungen am eigen Haus oder Objekt aus. Rechtlich gesehen handelt es sich dabei um eine andere Form von Kapital, die hier entsprechend eingebracht wird. Somit erarbeitet sich der Bauherr zu seinen Gunsten eine Hypothek, die er später bei der Bank geltend machen kann.

Die Muskelhypothek dient dazu, die Baukosten durch Eigenarbeit zu reduzieren. Auf diese Weise können die Kreditsummen deutlich geringer gehalten werden, sodass der Bauherr auch keinen all zu hohen Kreditsummen beantragen muss. Dabei richtet sich das Maß der Anerkennung allerdings auch nach der Qualifikation des Bauherren, denn hier müssen einige Faktoren beachtet werden.

Anerkennbare Leistungen

Leistungen die von Seiten der Bank anerkannt werden und zu einer Vergünstigung des Kredites führen, sind immer solche, die ohne Risiko vom Bauherren selbst durchgeführt werden können. Nimmt dieser sich zum Beispiel die Errichtung des Dachstuhles vor, so handelt es sich hier nicht um eine Muskelhypothek, denn die Bank kann die fachlich korrekte Bauweise dieses Hausabschnittes verlange. Letztlich dient dies auch der Sicherheit, wird aber auch aus der Erwägung heraus beachtet, da es sich beim Gebäude selbst um die eigentliche Sicherheit handelt.

Anerkannte Leistungen sind hingegen der komplette Innenausbau sowie Arbeiten an der Gestaltung des Gartens und der umgebenden Landflächen. Der Dachstuhl kann aber dann als Eigenleistung gewertet werden, wenn es sich beim Bauherren selbst um einen Zimmermann handelt. Sofern diese die notwendige fachliche Kompetenz mitbringt und diese auch nachweisen kann, können erhebliche Kosten gespart werden.

Höhe der Anerkennung

Die Muskelhypothek kann mit bis zu 15 Prozent an der Höhe der Gesamtbaukosten angerechnet werden. Dies ist jedoch davon abhängig, in welchem sich Verhältnis sich die Materialkosten und die Kosten der Arbeitsstunden der jeweiligen Handwerker bewegen.

Für eine genaue Berechnung wird eine entsprechende Gegenüberstellung aller Kosten und Leistungen durchgeführt, sodass der exakte Betrag der Muskelhypothek ermittelt werden kann. Dieser kann auch deutlich geringer ausfallen, als dies im hypothetischen Beispiel der Fall ist. In der Realität belaufen sich diese Werte meist auf 8 bis 10 Prozent, wobei hier aber auch noch Abstriche gemacht werden müssen, wenn die Qualität der Arbeit nicht den geltenden Normen entspricht.

Einlösung der Muskelhypothek

Um die Muskelhypothek einlösen und verrechnen lassen zu können, müssen grundsätzliche alle Rechnungen für Lieferungen, die nicht aus der Kreditsumme bezahlt wurden, aufgehoben werden. Zudem sollten die selbst durchgeführten Arbeitsschritte vollständig dokumentiert werden, sodass anhand dieser Angaben nachvollzogen werden kann, was der Bauherr tatsächlich geleistet hat.

Nur wenn die Bank die jeweiligen Leistungen auch als solche wertet, können diese am Ende in der Berechnung abgezogen werden. Das Fehlen einer entsprechenden Dokumentation kann in diesem Fall schon zu einer Hürde werden, denn die Banken sind nicht verpflichtet, ohne entsprechenden Nachweis entsprechende Leistungen zu akzeptieren. Hier kann es nicht schaden, sich im Vorfeld beraten zu lassen, was beim Nachweis einer Muskelhypothek bei der jeweiligen Bank alles beachtet werden muss.

Muskelhypothek in anderen Bereichen

Eine Muskelhypothek kann nicht nur beim Bau eines Hauses aufgebracht werden, die kann auch in anderen Bereichen zum Tragen kommen. Wer beispielsweise viel Eigenarbeit in die eigene Firma steckt und hierfür sogar noch Ausgaben außerhalb der eigentlichen Kreditsumme tätigt, kann diese Leistungen ebenfalls als Muskelhypothek geltend machen. Dieses Beispiel bezieht sich konkret auf einen Gründungskredit, bei einem allgemeinen Kredit der in diesem Rahmen aufgenommen wird, kann dieses Verfahren allerdings nicht genutzt werden.

Die Muskelhypothek ist auch in privaten Kreditabsprachen häufig anzutreffen. Hier wird ein Privatkredit vergeben, wobei der Kreditnehmer einen erheblichen Teil der Arbeit nicht durch Handwerker erledigen lässt, sondern sich selbst um diese kümmert. Auch in einem solchen Fall kann diese Hypothek geltend gemacht werden, wenngleich dazu ein entsprechender Vertrag bestehen muss.

Umgangssprachlich wird dieser Terminus in diesem Bereich auch dann verwendet, wenn gezahltes Geld gegen eine spätere Dienstleistung erlassen wird. Jemand vergibt also einen Kredit und erhält dafür nach einer bestimmten Zeitspanne eine Dienstleistung. Auch kann die Hilfe am eigenen Bauprojekt des Kreditgebers als Basis im Raum stehen. Auch hier spricht man von einer Muskelhypothek, wenngleich diese aber in einem anderen Kontext zu verstehen ist.

Die Muskelhypothek in der Rechtssprechung

In der Rechtssprechung ist die Muskelhypothek nicht exakt geregelt. Daher handelt es sich im Grunde um eine Kannleistung der Bank, die dem Bauherren freundlicherweise genehmigt wird. In diversen Prozessen wurde schon häufig über die Anerkennung der Hypothek gestritten, wobei in vielen Fällen aber den Banken das Recht zugesprochen wurde, da von Seiten der Bauherren nur unzureichende Beweise für die Eigenarbeit angebracht wurden.

Zudem gibt es keine gesetzliche definierte Anrechnungsvorschrift, die als Richtwert genutzt werden könnte. Daher muss der Kunde zwangsläufig auf die eigenen Werte der Banken vertrauen, wobei die Berechnungsgrundlagen deutlich abweichen können. In welchem Maße Eigenarbeit anerkannt wird, sollte daher im Vorfeld bei der gewählten Bank ermittelt werden. Dieser Wert ist ausschlaggebend dafür, ob es sich finanziell überhaupt lohnt, eine solche Aktivität in die Planungen mit aufzunehmen.

Letztlich ist die Muskelhypothek ein virtueller Fakt. Zwar wird sie gerne angepriesen, doch durch die recht unterschiedlichen Regelungen, ist die Anwendung zum Teil ein müßiges Unterfangen, dass definitiv einer rechtlichen Grundlage bedarf.

Prüfung beauftragen

Die Muskelhypothek sollte sofort nach der Geltendmachung bei der jeweiligen Bank rechtlich überprüft werden. Hier sollte sich der Kunden einen anwaltlichen Rat vorbehalten, denn es kommt häufig vor, dass nur sehr wenige der Leistungen tatsächlich berechnet werden. Zwar gibt es keine Rechtsgrundlage, allerdings muss auch in diesem Fall das Prinzip der Verhältnismäßigkeit gewahrt bleiben. Somit dürfen massive Eigenleistungen nicht unter den Tisch fallen und entsprechend geringer bewertet werden.