Negativdarlehen

Was ist ein Negativdarlehen?

Als Negativdarlehen werden Bauspardarlehen mit einer Summe bis maximal 15.000 € bezeichnet, bei denen der Schuldner, unter Abgabe einer Negativerklärung, die Eintragung der Grundpfandrechte des Gläubigers ins Grundbuch vermeiden kann. In der Erklärung ist geregelt, dass der Schuldner den Besitz nicht zusätzlich belasten oder verkaufen darf, ohne die Bausparkasse davon in Kenntnis zu setzen. Auch dürfen Anderen keine vorrangigen Schicherheiten auf den Besitz verliehen werden.

Durch die Aufnahme eines Negativdarlehen können die Notarkosten für die Eintragung der Grundpfandrechte ins Grundbuch geschickt umgangen werden. Fordert die Bausparkasse den Darlehensnehmer jedoch auf den Besitz ins Grundbuch eintragen zu lassen, so hat er dieser Anweisung stets folge zu leisten.

Ein Negativdarlehen tritt auf, wenn die Darlehenszahlung für einen Zeitraum geringer ist als die in diesem Zeitraum gezahlten Zinsen, sodass der ausstehende Saldo des Kredits steigt. Dabei wird der gekürzte Betrag (Differenz zwischen Zinsen und Rückzahlung) zum Gesamtbetrag addiert, der dem Kreditgeber geschuldet wird. Eine solche Praxis müsste vereinbart werden, bevor die Zahlung kurz gehalten wird, um Zahlungsverzug zu vermeiden. Diese Methode wird in der Regel in einer einleitenden Phase verwendet, bevor die Kreditzahlungen die Zinsen übersteigen. Der Begriff wird am häufigsten für Hypothekendarlehen verwendet.

Der Vorgang bezieht sich auf den Prozess der Tilgung einer Schuld (oft aus einem Darlehen oder einer Hypothek) durch regelmäßige Zahlungen. Ein Teil jeder Zahlung bezieht sich auf Zinsen, während der verbleibende Betrag auf den Hauptbetrag angerechnet wird. Der prozentuale Anteil des Zins- gegen den Kapitalbetrag für jede Zahlung wird in einem Tilgungsplan festgelegt.

Die Eigenschaften eines Negativdarlehens

Negativdarlehen treten nur bei Krediten auf, bei denen die periodische Zahlung nicht die für diese Kreditlaufzeit fälligen Zinsen deckt. Die aufgelaufenen Zinsen werden dann monatlich in den ausstehenden Kapitalbetrag kapitalisiert. Dies hat zur Folge, dass sich das Kreditsaldo (oder Kapitalbetrag) monatlich um den Betrag der nicht gezahlten Zinsen erhöht. Der Zweck eines solchen Merkmals besteht meistens in einem fortgeschrittenen Cash-Management und / oder einer einfacheren Zahlungsflexibilität, jedoch nicht in einer Erhöhung der Erschwinglichkeit insgesamt.

Sie haben auch eine sogenannte Neufassungsperiode,. Die Neufassung dauert in der Regel 60 Monate (5 Jahre). Die Neufestlegung der Kapitalobergrenze ist in der Regel eine Erhöhung des Darlehensbestands um 25% gegenüber dem ursprünglichen Kreditbetrag. Staaten und Kreditgeber können Produkte anbieten, die kürzere Wiederbeschaffungsfristen und Kapitalobergrenzen aufweisen; aber können keine Kredite, die ihre staatlichen und bundesgesetzlichen Anforderungen unter Strafe des Gesetzes überschreiten. Eine neuere Kreditoption wurde eingeführt, die eine 40-jährige Darlehenslaufzeit ermöglicht. Damit liegt die Mindestzahlung sogar unter einer vergleichbaren 30-jährigen Laufzeit.

Sonderfälle

Im Extrem- oder Grenzfall des Prinzips der Negativdarlehen, muss der Kreditnehmer eines Kredits erst bei Fälligkeit des Kredits Zahlungen leisten; das heißt, alle Zinsen werden kapitalisiert, und der ursprüngliche Kapitalbetrag sowie alle zum Fälligkeitstermin aufgelaufenen Zinsen werden zusammen und sofort ausgezahlt. Der häufigste Kontext, in dem diese Vereinbarung auftritt, ist die Verwendung von Wohn-Einfamilienhäusern als Sicherheit für das Darlehen, in welchem ​​Fall das Darlehen als umgekehrte Hypothek bezeichnet wird. Aufgrund der Besonderheit des Konzepts und des begrenzten Kontextes, in dem der Begriff in der Praxis vorkommt, verwenden die meisten Behörden den Begriff, um jene Kredite zu bezeichnen, bei denen der Kreditnehmer während der Laufzeit des Kredits zahlt, jedoch nur in seiner frühen Phase.

Alle Wohnungsbau-Negativdarlehen erfordern schließlich die vollständige Rückzahlung von Kapital und Zinsen entsprechend der ursprünglichen Laufzeit der Hypothek und der vom Darlehensnehmer unterzeichneten Schuldverschreibung. Die meisten Kredite erlauben nur Negativdarlehen für nicht mehr als 5 Jahre und haben Bedingungen, um die Zahlung zu einem vollständig amortisierenden Zeitplan zu ,,überarbeiten“, wenn der Kreditnehmer das Grundguthaben auf einen vorher festgelegten Betrag steigen lässt. Dieses Darlehen wird oft in Gebieten mit hohen Kosten vergeben, da die monatlichen Hypothekenzahlungen niedriger sind als bei jeder anderen Art von Finanzierungsinstrument. Negative Darlehen können für unerfahrene Investoren Kredite mit hohem Risiko bedeuten. Diese Kredite sind in einem fallenden Markt tendenziell sicherer und in einem steigenden Zinsmarkt riskanter. Die Startpreise für negative Tilgungen oder minimale Auszahlungsoptionen können bis zu 1% betragen. Dies ist die Zahlungsrate, nicht der tatsächliche Zinssatz. Die Zahlungsrate wird zur Berechnung der Mindestzahlung verwendet. Andere Mindestzahlungsoptionen umfassen 1,95% oder mehr.

Negativ-Darlehen sind heute meist regulierbare Hypotheken, was bedeutet, dass sie für einen bestimmten Zeitraum festgelegt sind und sich jedes Mal anpassen, wenn dieser Zeitraum verstrichen ist. z. B. einen festen Monat, der jeden Monat angepasst wird. Das Darlehen ist, wie alle Hypotheken mit veränderlichem Zinssatz, an einen bestimmten Finanzindex gebunden, der zur Bestimmung des Zinssatzes auf der Grundlage des aktuellen Index und der Marge (der Aufschlag der Kreditgebergebühren) verwendet wird. Es gibt auch Hybrid-Kredite, bei denen es eine Periode von festen Zahlungen für Monate oder Jahre gibt, gefolgt von einem erhöhten Änderungszyklus, wie zum Beispiel sechs Monate festgelegt, dann monatlich einstellbar.

Die abgestufte Zahlung der Hypothek ist eine ,,feste Rate“ bei den negativen Darlehen. Die wichtigsten Unterschiede zwischen der traditionellen Zahlungsoption und der Hybrid-Zahlungsoption liegen in der Startrate, die auch als Mindestzahlung bezeichnet wird. Bei einer traditionellen Zahlungsoption basiert die Mindestzahlung auf einer Kapital- und Zinsberechnung von durchschnittlich 1% – 2,5%. Die Startrate für eine hybride Zahlungsoption ist höher, aber immer noch äußerst wettbewerbsfähig. Bei einer Hybrid-Zahlungsoption wird die Mindestzahlung anhand einer speziellen Berechnung der Startrate berechnet. Die Startrate für diese Zahlungsoption wird normalerweise berechnet, indem die vollständig indizierte Rate (tatsächliche Notierungsrate) und dann die 3% abgezogen werden, wodurch man die Startrate erhält.

Die Merkmale des Negativdarlehens

Das Negativdarlehen ist also eigentlich ein Bausparkassendarlehen, bei dem keine Eintragung ins Grundbuch gemacht wird. Die Kosten für die Grundbucheintragung kann somit gespart werden und auch die Kosten für die notarielle Beglaubigung fallen nicht ins Gewicht. Allerdings kann ein Negativdarlehen nur bis zu einer gewissen Summe gewährt werden. Seit ein paar Jahren ist die Höchstgrenze für das Negativdarlehen auf 30.000 Euro festgelegt und das ist schon sehr gut, denn vor dieser Höchstgrenze konnte das Negativdarlehen nur bis zu einer Höhe von 15.000 Euro gewährt werden. Ein weiteres Merkmal des speziellen Darlehens ist, dass das Grundstück nur dann belastet werden darf, wenn der eigentliche Kreditgeber also die Bank die Zustimmung zur Belastung gibt. Eigentlich gibt die Bausparkasse eine solche Zustimmung eher selten raus, denn sie ist immer darauf bedacht, dass die ihr Geld zuerst bekommt und dann alle anderen. Aber es gibt Ausnahmen. Die Bausparkasse erteilt die Genehmigung für eine anderweitige Beleihung für das Grundstück nur, wenn das Bauspardarlehen zur Finanzierung des Hauses verwendet wird. Im Grunde ist eine komplette Finanzierung mit einem Bausparkassenkredit nur selten möglich. Eine kleine Eigentumswohnung ist vielleicht die einzige Möglichkeit. Der Bausparkassenkredit ist im Grunde nur eine Teilfinanzierung und ohne einen weiteren Immobilienkredit kommt der Kreditnehmer in der Regel eher nicht aus, denn 30.000 Euro ist nicht ausreichend für den Bau eines Hauses.

Eine zusätzliche Kreditaufnahme ist hingegen nicht notwendig, wenn mit dem Darlehen der Bausparkasse eine Renovierung oder eine Modernisierung durchgeführt werden soll. Das Eigentum besteht ja bereits und der Kreditnehmer will nur Verbesserungen durchführen.

Der Begriff Negativdarlehen wird von einigen Personen nicht nur für das Bausparkassendarlehen verwendet. Auch bei den klassischen Immobilienkrediten kommt der Begriff zur Anwendung, wenn der Kredit ohne Grundbucheintrag gewährt wird. Solche Angebote werden immer häufiger von den Banken angeboten, aber sind eigentlich zur Finanzierung einer Renovierung vorgesehen. Das Negativdarlehen stellt für den Kreditgeber ein deutlich höheres Risiko dar als ein normaler Immobilienkredit mit Grundbucheintrag. Bei einem Negativdarlehen hat der Kreditgeber keine Möglichkeit auf die Immobilie als Sicherheit zurückzugreifen, wenn ein Zahlungsausfall eintritt.

Die Alternativen zu einem Negativdarlehen

Es gibt im Grunde zwei Alternativen zum Negativdarlehen, einmal der Immobilienkredit und der zweckgebundene Verbraucherkredit. Beide Kreditarten werden als Renovierungskredite angeboten und können auch ohne Eintragung ins Grundbuch beantragt werden. Damit einer der beiden Möglichkeiten überhaupt in Betracht kommt, setzt der Kreditgeber also die Bank eine gute Bonität voraus. Nur mit einer überdurchschnittlichen guten Bonität gewährt ein Kreditinstitut überhaupt einen solchen Kredit. Trotzdem bleibt die Höhe bei 30.000 Euro und wird meist nicht erhöht, denn die Bank geht ein immens hohes Risiko ein, wenn sie keinen Grundbucheintrag fordert. In den letzten Jahren haben immer mehr Banken diese Höchstgrenze herabgesetzt, um das Risiko deutlich zu minimieren.

Der zweckgebundene Verbraucherkredit ist eine Alternative zum Negativdarlehen. Dabei muss das Geld für die Modernisierung oder die Renovierung ausgegeben werden und das muss mit entsprechenden Rechnungen belegt werden. Dafür bietet der Kreditgeber sehr günstige Zinsen an. Allerdings werden die günstigen Zinsen meist nur dann angeboten, wenn die Handwerksbetriebe aus der Umgebung für die anfallenden Arbeiten beauftragt werden. Der Vorteil eines solchen Kredits liegt darin, dass der Kredit auch vorzeitig getilgt werden kann. Das ist bei einem Immobilienkredit anders. Bei einem Immobilienkredit müssen zur vorzeitigen Tilgung entsprechende Klauseln im Vertrag vorhanden sein.