Für ein beantragtes und gewährtes Darlehn hat der Darlehnsnehmer nach Ablauf der
Widerspruchsfrist eine Abnahmeverpflichtung. Wird das Darlehn wegen Ausfall der Verwendung
oder wegen einer veränderten Vermögenssituation des Kreditnehmers nicht angenommen, kann
die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung fordern. Die Berechnung der
Nichtabnahmeentschädigung erfolgt dabei in gleicher Weise wie die Vorfälligkeitsentschädigung
bei vorzeitiger Kündigung oder Nichteinhaltung der Kündigungsfrist für einen Kredit. Geht es bei
der Vorfälligkeitsentschädigung um den Ausgleich für den Zinsverlust der Restzeit, so fallen beim
nicht abgenommenen Darlehn für die Bank Kosten für die Bereitstellung der Gelder, den damit
verbundenen Arbeitsaufwand und die entgangenen Zinsen an.
Inhalt
Nichtabnahmeentschädigung Baudarlehen
Bei einem Verbraucherkredit zur freien Verwendung, tritt extrem selten der Fall ein, dass der
Kredit nicht abgenommen wird. Da die gesamte Summe sofort nach sehr kurzer Frist, teils schon
innerhalb von wenigen Tagen, ausgezahlt wird, bleibt höchstens der Weg der sofortigen Tilgung
mit Vorfälligkeitsentschädigung, falls sich eine Situation ergibt, die den Kredit überflüssig macht.
Häufiger kann es bei Baudarlehen zu einer Nichtabnahme durch den Darlehnsnehmer kommen.
Als Gründe dafür kommen u.a. infrage:
- Der Darlehensnehmer hat eine günstigere Finanzierung gefunden, jedoch die Widerrufsfrist
von 14 Tagen versäumt. - Der Notartermin für den Vertragsschluss mit dem Verkäufer ist geplatzt, da sich der
Verkäufer kurzfristig gegen den Verkauf entschieden hat oder seine Immobilie an einen
anderen Abnehmer zu einem besseren Preis verkaufen kann. - Der Darlehnsnehmer muss aus Gründen wie Krankheit, Arbeitslosigkeit, Todesfall des
Hauptverdieners in der Familie und ähnlichen Anlässen auf den Immobilienkauf und den
Hausbau verzichten. - Vorsorglich wurde für die Anschlussfinanzierung ein Forward-Darlehn abgeschlossen.
Wegen einer günstigeren Anschlussfinanzierung möchte der Darlehnsnehmer das Darlehn
nicht mehr nutzen. - Schließlich kommt es auch vor, dass Darlehnsnehmer eine geringere Summe für den
Neubau oder die Sanierung als veranschlagt benötigen. Ein Teil des Darlehns kann daher
nicht abgenommen werden.
In fast allen Fällen wird die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung berechnen. Ausnahmen kann
die Bank aus Kulanz machen, wenn die Ursachen eine schwere Erkrankung, Arbeitslosigkeit oder
Tod sind. Oft verzichten dann Banken auf die Entschädigung. In solchen Fällen sind schließlich oft
die Chancen gering, dass die Entschädigung überhaupt gezahlt werden kann. Die erwartete
Sicherheit durch die Immobilie steht bei Nichtabnahme nicht zur Verfügung.
In allen anderen Fällen wird eine Nichtabnahmeentschädigung gefordert. Diese Entschädigungen
können, je nach Höhe und Laufzeit des vereinbarten Darlehns sowie nach Zinssatz, beträchtliche
Summen betragen. Verlangt werden oft zwischen 10 % und 20 % der beantragten Kreditsumme.
Immobilienkäufer, die ein Darlehn wegen eines besseren Angebots oder ein Forward-Darlehn
wegen fallender Zinsen nicht abnehmen wollen, machen vielfach keinen Wechsel, der sich
wirtschaftlich lohnt. Die Vorteile einer günstigeren Finanzierung können zu großen Teilen oder
ganz von der Zahlung der Entschädigung aufgefressen werden.
Berechnung für die Nichtabnahmeentschädigung für ein Darlehen
Die Berechnungen der Nichtabnahmeentschädigung der Banken können nach zwei gängigen
Methoden vorgenommen werden.
- Zur Berechnung werden die jeweiligen Zinssätze von Hypothekenpfandbriefen
herangezogen. Es wird berechnet, welche Rendite diese Pfandbriefe bei gleicher Laufzeit
wie fürs Darlehn festgelegt einbringen würden. Die Pfandbrief-Rendite wird den Zinsen
gegenübergestellt, die der Bank beim nicht genutzten Darlehn entgehen würden. Der
Differenzbetrag zwischen beiden Größen ergibt die Nichtabnahmeentschädigung, die zu
fordern ist. - Bedingung für die zweite Berechnung, dass die Bank das Darlehn an einen anderen
Kunden ohne Verlustzeit vergeben kann. Dann wird die Entschädigung nach der Differenz
zwischen den entgangenen Zinsen des hinfälligen Vertrags und dem jeweils gültigen
Zinssatz berechnet. In diesem Fall kann es sein, dass die Bank bei gerade gestiegenen
Zinsen sogar günstiger an den neuen Kunden vergeben kann. Dann wird sie keine
Entschädigung für Zinsverluste berechnet.
Die erste Methode ist die übliche Art der Berechnung für Nichtabnahmeentschädigungen. Die
zweite Methode kommt eher in seltenen Fällen zur Anwendung.
In jedem Fall fallen bei einer Nichtabnahme des Baudarlehns Bearbeitungsgebühren an. Für die
Höhe dieser Gebühren gibt es keine eindeutige gesetzliche Vorgabe. Sie werden von Bank zu
Bank und Fall zu Fall unterschiedlich berechnet und begründet. Wegen der Ähnlichkeit der
Berechnungen von Nichtabnahmeentschädigung und Vorfälligkeitsentschädigung können Online
Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigungen einen ungefähren Rahmen für die
Nichtabnahmeentschädigung vorgeben. Nicht im Voraus kalkulieren lässt sich die Höhe einer
Nichtabnahmeentschädigung im Fall eines nicht vollkommen ausgeschöpften Darlehns, da über
eine lange Bauzeit hinweg die Zinsentwicklung nicht vorauszusehen ist.
Die Vorgaben für die Banken für die Nichtabnahmeentschädigungen sind zwar recht durchlässig,
dennoch muss eine genaue, überprüfbare Berechnung von der Bank vorgelegt werden.
Zinsen sind entscheidend für die Nichtabnahmeentschädigung
Die jeweils aktuelle Zinsentwicklung ist der Hauptfaktor bei der Höhe einer Entschädigung bei
Nichtabnahme eines vollständigen Darlehns oder von Teilsummen des Darlehns. Eine
Zinsanhebung bedeutet für die Bank immer einen Gewinn, da sie die Kreditsumme zu deutlich
höherem Gewinn erneut verleihen über lange Laufzeiten verleihen kann. S. oben unter Methode b:
Der Anspruch auf einen Ausgleich für Zinsverluste entfällt. Der Wegfall der Entschädigung für
Zinsverluste bedeutet jedoch nicht, dass nicht andere Faktoren eine geringere
Entschädigungssumme ermöglichen. Die Bearbeitungsgebühren werden davon unabhängig in
voller Höhe berechnet.
Problematisch wird es für den Darlehnsnehmer bei einem fallenden Zinssatz bis zum Zeitpunkt
der Nichtabnahme. Dann rechnet sich die Bank beim Weiterverleih der Darlehnssumme Verluste
aus und diese gehen in eine sehr hohe Nichtabnahmeentschädigung ein.
Nichtabnahmeentschädigung für unverbrauchte Teildarlehn vermeiden
Es gibt die Möglichkeit, einen Kreditvertrag für die Immobilienfinanzierung abzuschließen, der die
Entschädigung für die Bank bei Nichtabnahme eines Restdarlehns umgeht. Es kann bei
Vertragsschluss festgelegt werden, dass bis zu einer bestimmten Summe ein Teilbetrag des
Darlehns kostenfrei zurückgegeben werden kann.
Berechnung der Entschädigung überprüfen lassen
Angesichts der hohen Zahlungen für Nichtabnahmeentschädigungen, die oft zu leisten sind, lohnt
es sich, die Forderung von einem Rechtsanwalt oder Notar prüfen zu lassen. Es kommt vor, dass
sich in der Widerspruchsbelehrung Formfehler beim Kreditvertrag finden. In diesem Fall kann der
Vertrag jederzeit oder Beachtung der Frist von 14 Tagen für den Widerspruch gelöst werden.
Solche Formfehler bei Verträgen aufzuspüren ist einem Laien der Rechtskunde oft gar nicht
möglich. Die Berechnung selbst für die Nichtabnahmeentschädigung kann Fehler aufweisen. Es
kann sein, dass der Kunde dann eine geringere Summe an die Bank für die Entschädigung zu
zahlen hat.
Grundsätzlich sollten vor Vertragsabschluss für eine Immobilienfinanzierung der Grundstückskauf
und Bau oder der Hauskauf sehr gut durchdacht und geplant sein. Im besten Fall liegt der
Notartermin innerhalb der Widerspruchsfrist von 14 Tagen.