Nutzfläche

Die Nutzfläche eines Gebäudes entspricht der gesamten nutzbaren Fläche. Sie ist nicht
gleichbedeutend mit der Wohnfläche. Zurechnungen zur Nutzfläche werden nach
Zweckbestimmung vorgenommen. Folglich ist bei Wohngebäuden die Nutzfläche immer größer
als die ausgewiesene Wohnfläche. Die Grundlage für die Berechnung findet sich unter DIN 277.
Die Nutzfläche unterscheidet sich von der Grundfläche. Zur Grundfläche zählen alle Teile des
Gebäudes, die den Boden berühren. Zur Brutto-Grundfläche gehört folglich auch die
Gebäudehülle, Mauern, Dämmstoffe usw., die nicht für bestimmte Zwecke genutzt werden
können. Die Berechnungsgrundlage wird ebenfalls durch DIN 277 definiert.

7 Zweckbestimmungen für die Nutzfläche nach DIN 277 von 1987

Hauptnutzfläche:

• (1) Wohn- und Aufenthaltsräume
• (2) Büros
• (3) Nutzung für Produktion, Handarbeit, Maschinenarbeit, für Experimente genutzte Flächen
• (4) Flächen für Verkauf, Lager, Verteilung
• (5) Nutzung für Unterricht, Bildung, Kultur
• (6) Nutzung für Heiltätigkeiten, für Pflegetätigkeiten

Nebennutzfläche

• (7) Sonstige Nutzung von Flächen – Garagen, Sanitärräume, Abstellräume, Schutzräume,
  Technikräume, Fahrgastflächen

Unter DIN 277 von 1987 fand eine Unterteilung für eine Hauptnutzfläche und die
Nebennutzflächen statt. Als Hauptnutzfläche wurden die oben beschriebenen sieben
Zweckbestimmungen angegeben. Als Nebennutzflächen benannt wurden Flächen, die nicht direkt
zur Zweckbestimmung des jeweiligen Gebäudes genutzt wurden. Das sind zum Beispiel Garagen,
Schutzräume, Sanitärräume oder Garderoben. Mit der Novellierung der Norm DIN 277 im Jahre
2005 ist die Hauptnutzfläche als Definition entfallen. Die 7 Bestimmungen bleiben wie oben
aufgelistet erhalten.
Bestimmte Bereiche eines Gebäudes werden der Nutzfläche nicht zugeordnet. Das sind zum
Beispiel:

• Treppenaufgänge
• Fahrstühle
• Maschinen- und Betriebsräume für die Funktion des Gebäudes
• Heizungsräume
• Eingangsbereiche
• Verkehrsflächen

Bei Grundstücken, die für eine landwirtschaftliche Nutzung ausgewiesen sind, wird von der
landwirtschaftlichen Nutzfläche (LNF) gesprochen. Dazu gehören Nutzflächen für Ackerbau und
Viehzucht.

Wohnfläche – Nutzfläche – der Unterschied

Der Unterschied zwischen der Nutzfläche und der Nutzfläche besteht in der Zweckbindung. Als
Wohnfläche gilt nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) jene Fläche, die als bewohnbar
gekennzeichnet wird. Dagegen umfasst die Kennzeichnung für die Nutzfläche eine ganze Reihe
von Flächen, die für andere Zwecke genutzt werden.

Wohnfläche

Eine genaue Kenntnis der Wohnfläche ist sowohl für Mieter, Käufer von Immobilien wie für
Verkäufer von Immobilien wichtig. Die Kennzeichnung von Wohnflächen sagt beispielsweise aus,
welche Räume im Gebäude für eine Wohnungsvermietung oder zur Untervermietung zur
Verfügung stehen. Falsche Flächenberechnungen finden sich leider in nicht wenigen älteren
Mietverträgen. Hier werden, Räume, die wegen ihrer Baulichkeit keine Wohnflächen sind sowie
Balkons, Terrassen, Wintergärten voll oder zu falschen Anteilen der vermietbaren Wohnfläche
hinzugerechnet. Die gesamte Grundfläche einer Wohnung muss nicht der Wohnfläche
entsprechen.
Zur Wohnfläche gehören Räume wie:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Sanitärräume
• Flur und Diele
• Kinderzimmer
• Küche
• Abstellräume
• Gästezimmer
• Esszimmer
• Beheizter Wintergarten
• Beheiztes Schwimmbad

Die Flächen von Balkon, von unbeheizbaren Wintergärten und Terrassen sind dagegen nur zu
einem Viertel bis zur Hälfte ihrer Abmessungen der Wohnfläche einer Wohnung hinzuzurechnen.
Nicht als Wohnfläche gelten zudem alle Räume in einer Wohnung, die eine lichte Höhe von
weniger als 1 m messen. Das sind z.B. Räume unter Dachschrägen. Räume mit einer lichten
Höhe zwischen 1 m und 2 m dürfen nur zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet werden. Erst ab
einer lichten Höhe von 2 m kann ein Raum vollständig als Wohnfläche gekennzeichnet werden.
Nicht zur Wohnfläche gehören gemeinhin die Hausflure vor der Wohnung. Hier gibt es allerdings
Ausnahmen. Kann der Hausflur vor der Wohnungstür für eine wohnübliche Nutzung genutzt
werden, beispielsweise durch das dauerhafte Aufstellen von Möbeln, kann er vom Vermieter bzw.
Verkäufer der Wohnfläche hinzugerechnet werden.
Generell nicht zu der Wohnfläche gehören Räume wie:

• Keller
• Trockenraum
• Waschküche
• Abstellräume außerhalb der Wohnung, z.B. auf dem Dachboden
• Garage
• Schuppen
• Heizungsräume
• Räume für eine geschäftliche, gewerbliche Nutzung

Für die Flächenberechnungen der Wohnfläche gibt es Online-Hilfen in Form von PDFs, die aus
dem Internet heruntergeladen werden können. Mithilfe solchen Berechnungshilfen können sich
beispielsweise Mieter die tatsächliche Wohnung berechnen. Bei Mietberechnungen und
Mieterhöhungen können sich aus falschen Angaben zur Wohnfläche erhebliche Unterschiede
ergeben.

Nutzfläche und umbauter Raum bei Gebäuden

Eine weitere Größe die für den Bau, den Kauf und die Vermietung von Häusern eine erhebliche
Rolle spielt, ist der umbaute Raum, auch als Kubatur bezeichnet. Bei dieser Messgröße geht es
nicht um die Grundfläche oder die Nutzfläche, sondern um das Volumen von einem Gebäude. Es
wird somit nicht mit m², sondern in m³ gemessen. Für die Ermittlung des Werts eines Gebäudes
spielt dieser umbaute Raum eine wichtige Rolle, da die Volumenangaben viel konkretere Angaben
liefert als die Nutzfläche. Geht es um den Kaufpreis, die Sanierungs- oder die Baukosten, um die
Fremdfinanzierung oder um Versicherungen, wird daher nicht die Nutzfläche, sondern
grundsätzlich der umbaute Raum abgefragt.

Zwei Arten der Berechnung für die Wohnfläche

Die Wohnfläche in einem Gebäude kann entweder nach DIN 277 berechnet werden oder nach der
Wohnflächenverordnung (WoFIV). Zwischen den beiden Methoden der Flächenberechnung
können sich gravierende Unterschiede ergeben, die den Preis einer Immobilie beeinflussen. Das
spiel für den Kauf einer Eigentumswohnung, den Kauf eines Mehrfamilienhauses ebenso eine
Rolle wie für die Wohnung zur Miete. Dabei ist die Berechnung nach WoFIV die zumeist
verwendete Methode der Wohnflächenberechnung. Dabei ergeben sich viele Unterschiede zur
Berechnung nach DIN 277. Die WoFIV legt zum Beispiel die geminderte Zurechnung bis Null-
Zurechnung von Schrägen unter Treppen oder bei Mansarden nicht nur nach reiner Fläche,
sondern (s.o.) auch nach lichter Höhe fest. Haben Säulen oder Pfeiler in der Wohnung einen
Durchmesser von über 0,1 m² müssen sie von der bewohnbaren Grundfläche abgezogen werden.
Fensternischen dürfen nur dann angerechnet werden, wenn sie bis zum Fußboden reichen und
zugleich eine Tiefe von minimal 13 cm haben. Nur zu 25 % anrechenbar sind Loggien, Terrassen
und Balkone nach der WoFIV. Genutzte Nebenräume außerhalb der Wohnung wie Trockern-,
Wasch- und Speicherräume gehen gar nicht in die Berechnung der Wohnfläche mit ein. Auch der
von der Hausgemeinschaft genutzte Dachgarten kann nicht als Wohnfläche benannt werden.

Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277

Bei dieser Methode werden häufig mehr an m² ermittelt als bei der Berechnung nach der WoFIV.
Gemessen wird die Brutto-Grundfläche abzüglich von Konstruktionsflächen wie Wände, Säulen
oder Nischen. Diese Netto-Fläche wird als Nutzflächen zur Wohnnutzung zugrunde gelegt.
Balkon, Terrassen, Schrägen, Niedrigräume bleiben unberücksichtigt und ein Kellerraum wird mit
100 % mit angerechnet.
Für den Käufer ist es wichtig, sowohl die eigentliche Nutzfläche der Räume zu kennen, aber
insbesondere auch die Art der Berechnung der Wohnflächen.