Im Grunde gibt es zwei Varianten, die als Objekt bezeichnet werden können, das Beleihungsobjekt
und das Investitionsobjekt. Beide Objekte beziehen sich auf eine Immobilie. Während das
Beleihungsobjekt als Sicherheit für die Bank dient ist das Investitionsobjekt ein materieller
Vermögensgegenstand. Dazu können nicht nur Immobilien gehören, sondern auch Maschinen,
Kraftfahrzeuge oder bei einem Unternehmen das Bürogebäude beziehungsweise das Lagergebäude.
Gerade bei Übernahmen von Unternehmen dienen ausschließlich die erwerbenden
Unternehmensbereiche als Investitionsobjekte. Das bedeutet bei einem Lager- und
Logistikunternehmen gehört der Lagerbereich zu den Investitionsobjekten.
Inhalt
Die verschiedenen Objektarten
Als Objekte werden alle Immobilien bezeichnet, die in verschiedenen Nutzungen differenziert
werden. Eine genaue Nutzung ist nicht eindeutig zu definieren. Eine kleine Hilfe:
Gewerbeimmobilie
Die Gewerbeimmobilie ist entweder ein Gebäude oder nur ein Gebäudeteil, der ausschließlich für
die gewerbliche Nutzung vorgesehen ist. Es reicht auch aus, wenn ein Teil gewerblich genutzt wird,
um als Gewerbeimmobilie zu gelten. Dazu gehören nicht nur Lagereinheiten, Bürogebäude,
Geschäfte, sondern auch Handwerksgeschäfte und Handwerkerfirmen.
Wohnimmobilie
Die Wohnimmobilie ist ein Gebäude, das in der Regel überwiegend oder ausschließlich zum
Wohnen verwendet wird. Zu diesen Objekten gehören nicht nur Einfamilienhäuser, sondern auch
Mehrfamilienhäuser, Erdgeschosswohnungen, aber auch Dachgeschosswohnungen.
Sozialimmobilie
Die Sozialimmobilie ist ein besonderes Objekt. Gebäude, die zur Erkennung, Behandlung,
Vermeidung und Rehabilitation genutzt werden, gehören zu den Sozialimmobilien. Im engeren
Sinne handelt es sich um Gebäude, die auch zum Wohnen, zur Betreuung und zur Pflege von
kranken Personen genutzt werden. Aufgrund der Möglichkeiten bei Sozialimmobilien handelt es
sich bei diesen Objekten beispielsweise um Krankenhäuser, Arztpraxen, betreutes Wohnen für
Senioren, Altenheime, Altenwohnheime, aber auch Jugendheime und Obdachlosenheime zählen zu
dieser Art von Objekten.
Spezial- oder Sonderimmobilie
Diese Art der Objekte sind Gebäude, die einen besonderen Nutzen haben. Dazu gehören Hotels,
Bahnhöfe und sogar Kraftwerke.
Anlage- oder Renditeimmobilien
Diese Objekte sind besondere Gebäude, die nicht zur Selbstnutzung vorgesehen sind. Sie dienen
ausschließlich zur Gewinneinnahme. Dazu gehören Miethäuser oder Mietwohnungen, die von
Gesellschaften oder Privatunternehmen gebaut wurden und zur Vermietung an Privat- oder
Gewerbetreibende Personen vermietet werden. Auch Geschäftsimmobilien, die zur Miete angeboten
werden, gehören zu diesen Objekten. Sie dienen rein als Investition und sollen das Kapital
vermehren.
Betriebsimmobilien
Die Betriebsimmobilien sind Objekte, die rein aus gewerblichen Nutzen gebaut, betrieben und
verwertet werden. Sie dienen nur als Kapitalanlage. Dazu gehören alle Gebäude, die von einem
Gewerbetreibenden gemietet werden. Die Miete ist als Gewinnkapital für den Vermieter zu sehen.
Serviceimmobilien
Diese Objekte sind Gebäude, in denen eine Dienstleistung erbracht wird. Für das Erbringen der
Dienstleistung ist Platz in dem Gebäude. Zu den Serviceimmobilien gehören beispielsweise Hotels,
Schwimmbäder, Restaurants, Bars und alle Objekte, in denen der Dienstleister für den Verbraucher
eine Leistung in dem Gebäude erbringt. Selbst Handyläden in der Innenstadt zählen zu den
Serviceimmobilien, wenn vor Ort eine ausführliche Beratung durchgeführt wird.
Betreiberimmobilien
Das Objekt Betreiberimmobilie ist ein Grundstück mit Gebäude und Zubehör, das zur Nutzung an
den Betreiber übergeht. Der Wert der Immobilie hängt von dem wirtschaftlichen Wert der Leistung
ab. Im Grunde sind der Besitzer und der Betreiber voneinander abhängig, denn wenn der Betreiber
keine gute Leistung erbringt, kann der Besitzer mit seinem Objekt keinen Gewinn erbringen. Es
besteht also ein spezielles Abhängigkeitsverhältnis zwischen beiden Parteien.
Luxusimmobilien
Die Luxusimmobilien sind Objekte, die im Bereich der Wohnimmobilien zu finden sind. Allerdings
liegen sie meist weit über dem Standard und werden somit als Luxusobjekt bezeichnet. Dazu
gehören Villen in Stadtnähe, Bungalows nah am Strand oder auch Penthouses. Wichtig bei der
Bezeichnung Luxusobjekt ist nicht nur die Lage, sondern auch die Innenausstattung. Eine
hochwertige Markenküche mit allen E-Geräten, ein Bad mit Wanne und Dusche, eine Terrasse mit
Garten oder ein Balkon mit Blick über das Meer oder die Altstadt sind nur ein paar Kriterien, die als
Luxus bezeichnet werden. Auch die Auswahl der Materialien kann entscheidend sein. Böden aus
Echtholz, Marmorarbeitsplatten und Designerfliesen sind ebenfalls entscheidend.
Die Finanzierung für Objekte
Objekte werden in der Regel über eine Finanzierung in die Tat umgesetzt. Dabei entscheidend im
erster Linie die Art der Immobilie auch über die Finanzierung. Für die Finanzierung bieten die
verschiedenen Banken unterschiedliche Angebote an. Die Grundvoraussetzung ist eine
Kreditgewährung, die von der Bank angeboten wird. Gerade bei einer Finanzierung nimmt die Bank
sich das Recht, sich als Hauptschuldner ins Grundbuch einzutragen bis die komplette
Finanzierungssumme ausgeglichen ist. Der Grund ist ganz einfach. Die Bank übernimmt die
komplette Finanzierung und verlangt dafür eine entsprechende Sicherheit. Die Sicherheit besteht
darin, dass die Bank erst mal Eigentümer des Objekts ist. Kann der Kreditnehmer seinen
Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, dann kann die Bank das Objekt ganz einfach
veräußern und somit seine offenen Zahlungen ausgleichen. Somit macht die Bank keinen Verlust.
Sobald alle Zahlungen vollständig abgeleistet wurden, kann die Bank aus dem Grundbuch
ausgetragen werden und der ehemalige Kreditnehmer ist alleiniger Besitzer des Objekts. Die
Finanzierung eines Objekts kann alleine durch die Bank gestemmt werden, aber auch mit
Eigenkapital durchgeführt werden.
Die Akteure rund um die Objekte
Bei den Objekten gibt es verschiedene Akteure, die in diesem Bereich tätig sind. In erster Linie
handelt es sich um die Unternehmen, die Objekte bauen. In der Regel bauen viele Unternehmen
Objekte zur Eigennutzung. Andere Unternehmen bauen Objekte rein zu Mietzwecken. Sie haben
überall ihre Standorte und wägen den Nutzen der einzelnen Objekte im Vorfeld genau ab. Dazu
gehört nicht nur die genaue Lage, sondern auch der Baupreis, die eventuelle Nutzung und die
künftigen Einnahmen. Erst, wenn alle Bereiche übereinstimmen werden die Objekte gebaut.
Dann gibt es die Immobilienaufkäufer. Bei diesen Menschen handelt es sich um Personen, die ein
bestehendes Objekt aufkaufen und es aber nicht zur eigenen Nutzung erstehen. Sie haben keinen
persönlichen Bezug zum Objekt, sondern sehen nur den wirtschaftlichen Erfolg also den Gewinn
beim Verkauf. Das Ziel der Immobilienaufkäufer ist es, mit dem Verkauf oder mit Mieteinnahmen
das eigene Kapital zu steigern. Dazu sind in der Regel Renovierungsarbeiten notwendig und im
Endeffekt ein Käufer oder ein Mieter. Gerade bei einem Mieter ist Vorsicht geboten, denn meist
werden für solche Objekte Mieter gesucht, die bereit sind sich langfristig an das Objekt zu binden.