Optionskauf

Was ist ein Optionskauf?

Optionskauf ist eine andere Bezeichnung für Mietkauf. Hierbei erwirbt der spätere Käufer das Recht zum späteren Kauf einer Immobilie oder Eigentumswohnung zu festgeschriebenen Konditionen. Die Option bezieht sich dabei auf den zu Beginn festgesetzten Kaufpreis, der über eine so genannte Ansparphase stabil und unveränderbar bleibt. Diese Ansparzeit kann maximal 25 Jahre betragen.

Die Option wird im Grundbuch als Vorkaufsrecht via Auflassungsvormerkung eingetragen. Der zukünftige Käufer bewohnt in der Regel seinen späteren Besitz selbst und zahlt eine vertraglich festgelegt Miete, die als Nutzungsgebühr anzusehen ist und über die Ansparzeit hinweg nicht erhöht werden darf. Diese Nutzungsgebühr mindert nicht den vereinbarten Kaufpreis. Zusätzlich wird die Kaufsumme des Objektes angespart, um teure Bankkredite zu vermeiden.

• Der Kunde ist langfristig unabhängig und schuldenfrei.
• Die Immobilie oder Wohnung kann auch untervermietet werden.
• Bei Optionskäufen treten die potenziellen Käufer meist einer Genossenschaft bei, welche sich um die Objekte und die Verwaltung der – zweckgebundenen – Ansparsummen (Genossenschaftsanteile) kümmert.

Sollte der Käufer nach Beendigung der Ansparzeit den geplanten Kauf ablehnen, erhält er bei Austritt aus der Genossenschaft die eingezahlte Summe zurück. Ein entscheidender Vorteil des Optionskaufes ist die Schuldenfreiheit des Käufers, da keine teuren Bankkredite oder Finanzierungen von Bausparverträgen mit anhängigen Absicherungen in Form von Lebens- oder Risikoversicherungen nötig sind. Es werden keine Schufa-Einträge vorgenommen. Die stabile Miete über die Ansparphase nimmt die zusätzliche Last drohender Mieterhöhungen. Die vereinbarte Kaufsumme ist inflationssicher und unabhängig von der Bewegung der Immobilienpreise.

Bei einem Optionskauf besteht die Möglichkeit, dass ein Mieter eine an ihm vermietete Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt käuflich erwerben kann. Die Option besteht also für den Mieter, an einem Zeitpunkt zu sagen, ob er die Immobilie erwerben möchte, oder lieber weiterhin als Mietobjekt beziehen möchte. Der Mieter hat hierbei die Wahl die Option wahrzunehmen oder verfallen zu lassen.

Abgrenzung zum Mietkaufmodell

Beim Mietkaufmodell wird Eigentum an einer Immobilie erworben. Der Kaufpreis muss allerdings nicht bei Vertragsabschluss, oder Bezug der Immobilie erfolgen, sondern ist zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt. Konkret kann dies bedeuten, dass ein Käufer Eigentum an einer Immobilie erwirbt und eine erste Teilzahlung leistet, der Rest wird allerdings erst nach bestimmten Zeit geleistet. Der volle Kaufpreis wird hier also vom Verkäufer für eine bestimmte Zeit gestundet. Anders als bei der Finanzierung der Immobilie mit Hilfe eines Kredites fallen hier keine Zinskosten an.

Optionskauf im Überblick

Der Optionskauf wird oftmals von Genossenschaften angeboten. Hierbei wird darauf abgezielt, dass nach einer vereinbarten Laufzeit der Mieter die Möglichkeit hat das Mietobjekt zu kaufen. Üblich ist hier eine Laufzeit von 25 Jahren nach der der Mieter sich entscheiden muss. Der Kaufpreis wird allerdings nicht erst nach 25 Jahren verhandelt, sondern bereits beim Vertragsabschluss festgelegt. Sollte der Mieter sich für die Option entscheiden und das Mietobjekt käuflich erwerben, so ist meist vorgesehen, dass ein Teil der Miete für vom Kaufpreis abgezogen wird. Wichtig hierbei zu erwähnen ist, dass die Option keine Pflicht zum Kauf darstellt. Dem Mieter wird hier lediglich die Option gewährt die Immobilie zu erwerben, er kann diesen Kauf allerdings auch ablehnen.

Im Vergleich dazu besteht beim Mietkauf nicht die Möglichkeit den Kauf abzulehnen. Der Vertrag wird hierbei bereits mit dem Ziel abgeschlossen, die Immobilie käuflich zu erwerben. Obwohl beide Modelle relativ ähnlich erscheinen wird beim Optionskauf also lediglich die Möglichkeit eingeräumt ein Mietobjekt zu erwerben.

Beim klassischen Fall des Mietkaufes wird üblicherweise eine Anzahlung von bis zu 20% des Kaufpreises vereinbart. Die Einzahlung wird noch vor der notariellen Beglaubigung fällig und stellt das Eigenkapital dar, dass für die Immobilienfinanzierung genutzt wird. Sollte der Mieter nicht über die liquiden Mittel verfügen und die Anzahlung nicht bei Vertragsabschluss leisten können, so kann auch eine Ratenzahlung vereinbart werden. Durch die Ratenzahlung wächst die monatliche Belastung des Mieters allerdings erheblich. Ebenfalls muss er beim Mietkauf dafür sorgen, dass er am Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit die Summe für den verbleibenden Kaufpreis aufbringen kann. Sollte er also bereits zu Beginn des Vertrages nicht in der Lage sein die Anzahlung zu leisten, so sollte er darauf achten, dass langfristig genügen Mittel zur Verfügung stehen werden. Oftmals gibt es neben der vereinbarten Abschlusszahlung in Höhe des Restkaufpreises auch noch eine einmalige Abschlussgebühr die geleistet werden muss.

Im Gegensatz dazu gibt es beim Optionskauf diese zwingende Verpflichtung zum Kauf nicht. Am Ende der Vertragslaufzeit hat der Käufer das Recht über den Kauf selber zu entscheiden. Damit diese Option rechtsgültig ist muss diese vom Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Beim Optionskauf gestalten sich die Mieten als vergleichsweise hoch. In der Miete werden bereits erste Anzahlungen an das Mietobjekt abgegolten. Durch eine Erhöhung der Mieten soll der Mieter zudem zum Kauf motiviert werden. Entscheidet sich der Mieter das Mietobjekt nicht zu kaufen, so verfallen auch die gezahlten Tilgungen, die bereits im Mietobjekt enthalten waren.

Gesetzliche Grundlagen

Sowohl der Mietkauf als auch das Optionsmodell müssen notariell beglaubigt werden. Beide Modelle zielen auf den Erwerb von Immobilien ab, welche nur über einen Notar rechtswirksam abgeschlossen werden können.

Zusätzlich muss beim Optionskauf eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen werden. Dies kann ebenfalls nur mit Hilfe eines Notars erfolgen. Im Grundbuch eingetragen wird das Optionsrecht, dass dem Mieter das Recht zusichert die Immobilie nach Ablauf der bestimmten Laufzeit zu einem vorher festgeschriebenen Preis zu erwerben. Wird der Mietvertrag gekündigt erlischt zudem auch das Optionsrecht.

Vorteile des Optionskaufs

Zwar sind die Mieten bei beiden Modellen höher, allerdings kann dies mit einem vom Vermieter vergebenen Kredit gleichgesetzt werden. Anstatt also hohe Zinsen für einen Kredit aufbringen zu müssen, sind diese in einem höheren Mietpreis enthalten.

Die Mietzahlungen werden zu einem bestimmten Anteil an den Kaufpreis angerechnet. Für den Mieter und späteren Erwerber besteht dabei der Vorteil, dass er bereits bei Abschluss des Vertrages die Gewissheit hat, später auch gesetzlicher Eigentümer der Immobilie zu werden.

Für beide Modelle wird zudem nur wenig Eigenkapital benötigt. Wo Banken einem Kredit widersprechen könnten, verlassen sich Vermieter beim Optionskauf auf die Höhe der geleisteten Mietzahlungen. Vermieter gehen hier also weniger Risiken ein, als eine Bank welche sofort die finanziellen Mittel bereitstellt und auf die Zahlungsfähigkeit des Mieters setzt.

Die Raten der Finanzierung sind zudem stabil. Während Kredite häufig über einen flexiblen Rahmen verfügen, der sich an die allgemeine Wirtschaftskraft richtet und bei einer Laufzeit von 25 Jahren kaum überschaubar ist, bleiben die Finanzierungsraten beim Optionskauf stabil.

Der Optionskauf ist für den Mieter zudem die flexiblere Variante für den Mieter. Er geht keinerlei Verpflichtung ein, sondern kann die Option auch ablehnen. Für Interessenten einer Immobilie ist der Optionskauf zudem eine gute Möglichkeit eine Weile in dem Haus zu leben, ohne sich direkt an den Kauf zu binden.

Für den Vermieter hat der Optionskauf zudem den Vorteil, dass er höhere Mieten verlangen kann und dieses selbst bei Verfall des Kaufes vorhanden bleibt.

Nachteile des Optionskaufs

Ein Nachteil besteht in den insgesamt höheren Finanzierungskosten gegenüber eines direkten Kaufs. Zwar werden keine direkten Zinsen fällig, allerdings sind die Mieten weit über der Vergleichsmiete. Teilweise werden zudem Abschlussgebühren fällig

Potenzielle Käufer müssen zwar bei Vertragsabschluss nicht über die finanziellen Mittel verfügen, sie müssen allerdings über genügend Einkommen verfügen um den langfristigen Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können. Sollte eine wirtschaftliche Veränderung eintreten und sie sind nicht in der Lage den Kauf abzuschließen, so sind die Mehrkosten aus den Mieten verloren.

Zudem besteht das Risiko, dass der Vermieter insolvent geht. Hier besteht ebenfalls das Risiko das die Mieten geleistet wurden, der Kauf allerdings nicht zustande kommt.