Pfandaustausch

Der Pfandaustausch, auch Objekttausch, Pfandtausch, ist ein Begriff der Baufinanzierung. Er
besagt, dass das Pfand, also die Immobilie, welches zur Absicherung der Finanzierung dient,
während der Laufzeit durch ein anderes Pfand ersetzt, also ausgetauscht wird. Die restlichen
Bedingungen des Darlehensvertrages bleiben dabei unverändert bestehen, nur die Absicherung
des Darlehens erfolgt über ein anderes Pfand. Beim Pfandaustausch wird im Grundbuch eine
Grundschuld gegen eine neue Grundschuld ausgetauscht. Für den Pfandtausch berechnet die
Bank eine Gebühr.
Der Pfandaustausch kann nur mit dem Einverständnis des Darlehnsgebers, der Bank für die
Immobilienfinanzierung, vorgenommen werden. Ein Objekttausch bietet sich als kostengünstigere
Alternative zur Kündigung des Darlehnsvertrages an, bei der der Kreditnehmer an die Bank eine
Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müsste.

Vorteile vom Pfandaustausch gegenüber der Kündigung vom Darlehn

Der Grund für einen Pfandtausch ist meist der Verkauf des Hauses vor dem Ablauf der
vereinbarten Zinsbindung bzw. nach dem Ablauf der 10-Jahresfrist. Der Eigentümer muss aus
beruflichen oder persönlichen Gründen die bisherige Immobilie aufgeben und eine neue Immobilie
kaufen. Bei der neuen Immobilie handelt es sich meist um ein Bestandshaus oder eine
Eigentumswohnung, da sie als Ersatz für ein bereits bewohntes Haus dienen soll. Die Immobilie
ist noch mit einem Restdarlehn belastet. In diesem Fall hat der Darlehnsnehmer zwei
Möglichkeiten:

• Der laufende Darlehnsvertrag wird vorzeitig gekündigt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung für
  entgangene Zinsen ist an die Bank zu zahlen.
• Einigung mit der Bank auf einen Pfandaustausch. Die neue Immobilie wird an Stelle der
  vorherigen ins Grundbuch eingetragen. Die Bank berechnet Kosten nach eigenen
  Kriterien.

Die Lösung Pfandtausch ist für den Darlehnsnehmer gewöhnlich die kostengünstigere Variante.
Der Vergleich:

• Bei einer Restschuld von beispielsweise ca. 150.000 Euro beim Zinssatz von 4,5 % für ein
  Darlehn von 200.000 könnten dem Darlehnsnehmer Kosten für eine
  Vorfälligkeitsentschädigung von 19.000 Euro bis ca. 24.000 Euro entstehen.
• Bei einem Pfandtausch kann die Bank eine Pauschale zwischen 250 Euro und 1.000 Euro
  oder Gebühren prozentual anteilig nach der Restschuld berechnen. Im angenommenen Fall
  wäre das bei einer 1 % von der Restschuld eine Summe von 1.588 Euro.

Für die Berechnung der Gebühren für einen Pfandtausch gibt es keine gesetzlichen Regelungen
zur Höhe der Gebühren. Von Bank zu Bank werden andere Berechnungen vorgenommen. Das
vorgestellte Beispiel geht von einem bestimmten Restdarlehn und Zinssatz aus. In jedem
individuellen Fall können die Berechnungen ganz anders aussehen.
Kosten, die weiterhin für den Darlehnsnehmer anfallen, hätte er auch im Falle der Kündigung und
Vorfälligkeitserklärung zu zahlen. Das sind beispielsweise Gebühren für die Umschreibung im
Grundbuch und die anfallenden Gebühren für den Notar.
Vielfach wird es auch genaues Planen und Rechnen ankommen, wie der Darlehnsnehmer den
Verkauf und Neukauf günstig gestalten kann. Steht der Auslauf der Zinsbindung in absehbarer
Zeit bevor, kann der Wechsel des Eigentums vielleicht auf einen Termin verschoben werden,
zudem der Darlehnsvertrag kostenfrei gekündigt werden und eine Nachfinanzierung in Anspruch
genommen werden kann. Angesichts der derzeitigen Niedrigzinsen könnte sich das lohnen. Das
Anschlussdarlehn wäre dann ohnehin meist günstiger verzinst als das laufende Darlehn, das vor
vielen Jahren aufgenommen wurde. Eventuell sind die Käufer des derzeitigen Hauses und der
Verkäufer des neuen Hauses bereit, einige Monate zu warten bis die Verträge rechtswirksam
geschlossen werden. Ein guter Notar kann hier allen künftigen Vertragsparteien beratend zur
Seite stehen.
Je nach Höhe des Restdarlehns und der Zinsen ist abzuwägen, ob sich die Kreditkündigung
zugunsten eines besser verzinsten Neuvertrages trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnen würde.

Darlehnsnehmer hat keinen Anspruch auf den Pfandaustausch

Auf den Pfandtausch anstelle der vorfristigen Kündigung vom Darlehnsvertrag hat der
Darlehnsnehmer keinen Anspruch. Es liegt bei der Bank, ob sie mit einem solchen Tausch
einverstanden ist oder ihn als unvorteilhaft betrachtet. Ein Pfandtausch ist darüber hinaus auch
noch an bestimmte Bedingungen geknüpft.

• Die neue Immobilie muss gegenüber der vorigen gleichwertig sein. Das neue Pfand muss
  die gleichen Sicherheiten für den Kreditgeber gewährleisten wie die erste Immobilie.
• Die Übernahme der entstehenden Kosten beim Pfandtaus durch den Darlehnsnehmer
  muss gesichert sein. Die Kosten werden nicht in die Kreditsumme aufgenommen.

Es ist wichtig, dass Darlehnsnehmer möglichst frühzeitig mit der Bank in Verhandlungen über
einen Pfandtausch bei Neukauf einer Ersatzimmobilie zu treten.
Die Gleichwertigkeit der Häuser ist eine wichtige Voraussetzung für den Objekttausch. Daher
sollte bei der Suche nach einer geeigneten neuen Immobilie unbedingt beachtet werden, dass der
Verkaufswert in etwa dem der aufgegebenen Immobilie entspricht.

Hausverkauf trotz laufenden Darlehns

Es gibt Fälle, in denen muss das neue Haus nach einigen Jahren verkauft werden, ohne dass eine
neue Immobilie gekauft wird. Die Bewohner siedeln in Ausland um, Krankheit oder andere
persönliche Gründe zwingen zum Verkauf aus finanziellen Gründen. Für einen Tausch steht hier
also kein Objekt zur Verfügung. Die finanziellen Mittel, um in einem solchen Fall das Darlehn
komplett zu tilgen, sind meist nicht vorhanden.

• Der Käufer kann das laufende Darlehn übernehmen. Liegt dafür ein triftiger Grund vor,
  muss die Bank dem Wunsch nach Ablösung nachkommen. Übernimmt der Käufer das
  Darlehn bei der Bank, wird im Grundbuch der Eintrag entsprechend geändert.
• Ist der Darlehnsnehmer überschuldet, kann im Zuge des Hausverkaufs eine Umschuldung
  vorgenommen werden. Bei einer Überschuldung kann eine örtliche Schuldenberatung
  konsultiert werden, die die Verhandlungen mit der alten und neuen Bank begleitet und
  unterstützt. Das Darlehn übernimmt dann eine andere Bank. Die
  Vorfälligkeitsentschädigung kann in das neue Darlehn mit aufgenommen werden.

Nicht immer ist bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehns die volle Vorfälligkeitsentschädigung
zu zahlen. Bei vielen Darlehnsverträgen sind Sondertilgungsrechte vereinbart. Hat der
Darlehnsnehmer bis zur vorzeitigen Kündigung diese noch nicht in Anspruch genommen, muss
die Bank das zum Vorteil des Darlehnsnehmers in die Berechnung einer
Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Eine dem widersprechende Klausel im Vertrag,
wurde inzwischen vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt.
Wird ein Pfandtausch auf verschiedenen Gründen von der Bank ausgeschlossen und der Kunde
muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, lohnt es sich diese von einem Fachmann
überprüfen zu lassen. Häufig kommt es zu Unregelmäßigkeiten bei den Berechnungen:

• Die finanzierende Band ist zur Angabe von Gültigkeitszeiträumen und Quellen den Zinsen
  für die Berechnungsgrundlage verpflichtet.
• Die Bank muss darüber informieren, aus welchen Einsparungen von Risiko- und
  Verwaltungskosten sie bei der kürzeren Laufzeit einen Nutzen zieht.
• Nicht genutzte Sondertilgungsrechte sind entsprechend anzurechnen.Mit einem Pfandtausch werden allerdings all diese umständlichen Berechnungen erspart.