Prolongation

Von einer Prolongation spricht man immer dann, wenn beispielsweise beim bestehenden Darlehen die Zinsbindung ausläuft und man die Anschlussfinanzierung über den bisherigen Darlehensgeber durchführt. Sobald die Zinsbindungsfrist kurz vor dem Auslaufen steht, erhält der Darlehensnehmer ein Angebot für die Anschlussfinanzierung vom Darlehensgeber. Viele Darlehensnehmer nehmen dieses Angebot wahr und verlängern somit das Darlehen, doch die Darlehensgeber machen sich die Bequemlichkeit durch den fehlenden Wechsel des Darlehensgebers zu Eigen und bieten schlechtere Konditionen an. Bei der Prolongation werden also regelmäßig die Zinsen angepasst, die oft höher ausfallen als bisher, weshalb es nicht immer ratsam ist, die Anschlussfinanzierung über den bisherigen Darlehensgeber vorzunehmen.

Unter einer Prolongation versteht man im Allgemeinen die Verlängerung eines Darlehen, Wechsels oder Termingeschäftes über die vereinbarte Frist hinaus.

Die Prolongation stellt grade im Bereich der Immobilienkredite einen wichtigen Faktor dar. Sie bezeichnet den sogenannten Anschlusskredit, welcher nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist abgeschlossen werden muss. Die Prolongation ist somit der Vorgang der Verhandlung über die Konditionen des neuen Darlehens.

Wann findet die Prolongation Anwendung?

Die Prolongation wird jeweils zum Ende der laufenden Zinsbindungsfrist durchgeführt. Dieser erstreckt sich über einen bei Vertragsschluss von der vergebenden Bank festlegten Zeitraum. Meist handelt es sich hier um fünf, zehn oder gar 15 Jahre, in welchen der Zinssatz für den Kreditnehmer konstant bleibt. Nach dem Ablauf dieser Zeitspanne müssen mit der Bank neue Konditionen ausgehandelt werden, denn es findet eine Zinsanpassung statt.

Ablauf der Prolongation

Bei einer Prolongation wird dem Kreditnehmer in der Regel seitens der Bank ein neues Kreditangebot vorgelegt. Dies bedeutet, dass es sich hier nicht um eine Verlängerung des bestehenden Kredites handelt, vielmehr wird ein vollkommen neuer Kreditvertrag mit neuen Konditionen geschlossen. Der Kunde hat nun das Recht diesen Vertrag anzunehmen oder Gegenangebote vorzulegen. Im rahmen der Anschlussfinanzierung kann der Kreditnehmer also mit der Bank in Verhandlungen treten und Zinssätze, Laufzeiten sowie weitere Sonderkonditionen neu aushandeln.

Grundsätzlich gilt, dass keine der beiden Parteien verpflichtet ist, das Angebot der Gegenseite anzunehmen. Dies würde zwangsläufig zu einer Kündigung des Kreditvertrages führen. Die Kündigung stellt in diesem Fall die Beendigung des Vertragsverhältnisses dar, was für den Kunden weitreichende Konsequenzen haben kann.

Folgen der Kündigung

Sollte der Vertrag gekündigt werden, ist der Kunde dazu verpflichtet, den gesamten ausstehenden Restbetrag neben den offenen Zinsforderungen sofort an die vergebende Bank zu zahlen. Für diesen Vorgang wird in der Regel eine entsprechende Frist gesetzt, sodass in dieser Zeit der Eingang der Zahlung verbucht werden muss. Die Folgen einer Nichtzahlung können hohe Mahngebühren sowie Inkassoverfahren nach sich ziehen.

Was kann verhandelt werden

Bei einer Prolongation gibt es verschiedene Aspekte, die verhandelt werden können. Zumeist handelt es sich um die hier folgend aufgelisteten Aspekte, die in erster Linie mit der Bank geklärt werden sollten:

Der Zinssatz

Der Zinssatz ist der erste Punkt, der bei jeder Prolongation überhaupt ins Gespräch kommt. Er stellt die Basis für die Kreditkosten dar, sodass sein Wert ausschlaggebend für die finanzielle Situation des Kreditnehmers ist. Wohlgemerkt handelt es sich um den Sollzins der neu Verhandelt wird, denn der daraus resultierende Effektivzins ergibt sich aus den Gesamtkosten des Kredites. Daher sollte der Kund im Vorfeld Angebote anderer Banken einholen, um eine gute Verhandlungsbasis zu haben und den Zinssatz möglichst günstiger ausfallen zu lassen, als es beim Ursprungszins der Fall war.

Die Tilgung

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Anteil an der Tilgung, welcher in der Rate enthalten ist. Diese setzt sich für gewöhnlich aus der Tilgungsrate und den zu zahlenden Zinsen zusammen. Je höher der Anteil der Tilgung ausfällt, desto schneller reduziert sich der Kreditbetrag und umso weniger Zinsen müssen nach jeder Zahlung getilgt werden. Daher kann es sich bei der Prolongation empfehlen, die Tilgungsrate gemäß der eigenen wirtschaftlichen Verhältnisse entsprechend anzupassen und diese zu steigern oder zu senken.

Die Laufzeit und Sonderzahlungen

Es kann auch Sinnvoll sein, die Rate an sich zu erhöhen und somit die Laufzeit des Vertrages deutlich zu reduzieren, sollten es die persönlichen Verhältnisse erlauben. In einem solchen Fall können nämlich erhebliche Summen gespart werden, da durch die reduzierte Laufzeit die Zinsen entsprechend geringer ausfallen. Zudem kann es nicht schaden über eine kostenfreie Sondertilgung zu verhandeln, denn so können Einmalzahlungen geleistet werden, ohne das eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Da diese Pauschal oder nach einem Prozentsatz erfasst werden kann, können wiederum erhebliche Gebühren eingespart werden.

Ratenpausen

Falls diese bisher noch nicht verfügbar waren, können auch Ratenpausen verhandelt werden. Diese erlauben es dem Kunden in finanziell schwierigen Zeiten die Zahlungen für eine gewisse Anzahl an Monaten auszusetzen, sodass hier keine Belastungen durch den Kredit im Raum stehen. besonders gute Chancen für solche Konditionen haben alle, die bisher immer ihre Raten gezahlt haben und noch nie in Rückstand geraten sind. Dabei sollte unbedingt geklärt werden, ob die Zinsen während der Ratenpausen weiterlaufen oder auch diese für den festgelegten Zeitraum storniert sind.

Alternativen zur Prolongation

Eine Prolongation kann für den Kunden scheitern und somit schlechtere Konditionen als zuvor beinhalten. Daher können zu diesem Schritt auch entsprechende Alternativen genutzt werden, die an dieser Stelle kurz angerissen werden sollen.

Die Umschuldung

Anstatt der Prolongation kann auch eine Umschuldung bei einer anderen Bank durchgeführt werden. Dabei übernimmt eine neue Bank den ursprünglichen Kredit zu vorher verhandelten Konditionen. Dieser Schritt kann sinnvoll sein, wenn sich das neue Angebot zu erheblich besseren Konditionen darstellt als das alte. Allerdings müssen etwaige Gebühren, die bei der Übertragung der Kreditsumme anfallen können, berücksichtigt werden.

Das Foraward-Darlehen

Das Foraward-Darlehen stellt einen Kredit mit im Vorfeld verhandelten festen Zinsen für eine entsprechende Laufzeit dar. Dieses kann bis zu zwölf Monate vor der Prolongation mit der Bank vereinbart werden und sichert dem Kunden so den zur Zeit günstigen Zins. Der Nachteil besteht allerdings darin, dass bei einem Fall der Zinsen kurz vor der Prolongation, dieser bessere Zinssatz dann nicht mehr in Anspruch genommen werden kann.

Variabler Kredit

Als Alternative kann auch ein Kredit mit variablen Zinsen verhandelt werden. Hierbei passt sich der Zinssatz in regelmäßigen Abständen an den Leitzins an, wobei der Kunde besonders von fallen Zinsen profitieren kann. Allerdings können die Zinsen auch jederzeit ansteigen, was dann einen Kredit deutlich verteuert.

Lange oder kurze Zinsbindungsfristen

Letztlich stellt sich bei der Prolongation immer die Frage, ob lange oder kurze Zinsbindungsfristen verhandelt werden sollen. Befindet sich der Zins grade auf einem Tiefstwert, dann sollten lange Laufzeiten veranschlagt werden, denn so kann sich der Kreditnehmer diesen hervorragenden Zins auf sehr große Zeitspannen sichern. Sollte eine Hochzinsära bestehen, sollten möglichst kurze Laufzeiten gewählt werden, damit der Zinssatz recht schnell wieder nachverhandelt werden kann. Im Idealfall offeriert die Bank dann auch Zeitspannen von unter einem Jahr, sodass schnell bei fallenden Zinsen reagiert werden kann. Dabei ist es von Bedeutung den Zinsmarkt ständig im Auge zu behalten, denn nur so kann bei einer bevorstehenden Prolongation die richtige Entscheidung getroffen werden. Es empfiehlt sich, schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Frist mit diesen Analysen zu beginnen.

Bei einem Darlehen muss der Tilgungsaufschub durch den Schuldner, bei der betreffenden Kreditanstalt beantragt werden, die Genehmigung wird schriftlich vom Gläubiger erteilt. Hierbei wird lediglich die Laufzeit der Geldanleihe verlängert, die Konditionen können vom Darlehensgeber jedoch neu festgesetzt werden.

Wird ein Wechsel prolongiert, so muss ein Neuer ausgestellt werden der vom Bezieher, der den fälligen Wechsel wieder an sich nimmt, akzeptiert werden muss. Oftmals ist es notwendig den Wechselbetrag um die anfallende Wechselsteuer und um Diskontspesen zu erhöhen.

Haben sich Hausse oder Baisseerwartungen eines Terminhändlers nicht erfüllt, so kann das Termingeschäft über den Fälligkeitstag hinaus auf eine neue Periode verschoben werden.

Die Prolongation von Krediten

Der Begriff der Prolongation bedeutet wörtlich übersetzt „Verlängerung“ und bezeichnet bei Baufinanzierungen die Weiterführung des ursprünglichen Kredites. Notwendig ist eine solche Prolongation bei allen Krediten, bei denen die Zinsbindung nicht für die gesamte Laufzeit, sondern lediglich für einen bestimmten Zeitabschnitt vereinbart wird. Bei Baufinanzierungen findet sich in vielen Fällen eine Zinsbindungsdauer von zehn Jahren, die Laufzeit der Kredite hingegen kann 25-35 Jahre betragen. Zum Ende der Zinsbindung ist das Darlehen somit noch nicht vollständig getilgt und es verbleibt eine Restschuld, die vielfach weiter finanziert werden muss. Natürlich ist es zu diesem Zeitpunkt auch möglich, den verbleibenden Restbetrag durch Kontoguthaben zu tilgen, denn mit dem Ende der Zinsbindung bestehen keinerlei Kündigungsfristen mehr. Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich jedoch für eine Verlängerung des Kredites und damit für eine Prolongation.

Prolongationsangebote genau prüfen

Steht eine Prolongation an, erhalten Kreditnehmer von ihrer Bank in der Regel sechs bis acht Wochen vorher ein Prolongationsangebot. Hierin enthalten ist die Restkreditsumme, der künftige Zinssatz sowie die zu zahlende monatliche Rate. Die Basis des Zinssatzes ist dabei das allgemeine Zinsniveau. Ist dieses seit der Kreditaufnahme gesunken, kann es durchaus passieren, dass Zinssatz und Rate gesenkt werden können. Steigt das Zinsniveau hingegen zwischenzeitlich, müssen Kreditnehmer mitunter sogar tiefer in die Tasche greifen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass das Prolongationsangebot genau überprüft und mit anderen Bankangeboten verglichen wird. Da zum Ende der Zinsbindungsdauer eine jederzeitige Rückzahlung des Kredites möglich ist, können Kreditnehmer zu diesem Zeitpunkt auch eine Kreditablösung prüfen. Bietet eine andere Bank beispielsweise deutlich günstigere Konditionen, kann der Kredit dorthin übertragen werden. Zu beachten ist allerdings, dass auch die Sicherheiten in Form der Grundschulden übertragen werden müssen, was mitunter mit Kosten verbunden sein kann. Daher ist es wichtig, neben dem reinen Zins auch die übrigen Kosten und Gebühren zu überprüfen und erst dann eine Entscheidung zu treffen.

In der Baufinanzierung spricht man von einer Prolongation, sofern der Fall eintritt, dass die Zinsbindung eines Darlehens ausgelaufen ist und das Darlehen beim selben Finanzierungspartner verlängert, beziehungsweise fortgeführt wird. Dies geschieht in der Regel nicht zu den ursprünglichen Konditionen, weil sich die Zinsmärkte zwischenzeitlich geändert haben und der Finanzierungspartner das Darlehen ebenfalls neu refinanzieren muss. Prolongationen werden immer seltener durchgeführt, was in erster Linie daran liegt, dass Prolongationsangebote für den Kunden meist nicht besonders interessant sind. Stattdessen nehmen immer mehr Darlehensnehmer eine Umschuldung vor, weil das Darlehen bei anderen Banken oftmals deutlich günstiger fortgeführt werden kann. Aber das sollte nicht verallgemeinert werden, und außerdem hat eine Prolongation gegenüber einer Umschuldung ebenfalls Vorteile.

Wer sich dazu entscheidet, seine Finanzierung beim selben Finanzierungspartner fortzusetzen, dem bleibt ein erheblicher Aufwand erspart. Denn bei einer Umschuldung müssten sämtliche Unterlagen, die zur Prüfung einer Finanzierungsanfrage erforderlich sind, neu zusammengetragen und beim neuen Finanzierungspartner eingereicht werden.

Die Absicherung des Darlehens, beispielsweise durch eine Grundschuld oder Hypothek, muss nicht geändert werden. Somit bleiben Grundschuldabtretungen oder Neueintragungen erspart, die ansonsten mit zusätzlichen Kosten verbunden sind.

Ein weiterer Vorteil ist der Zeitvorteil. Eine Prolongation nimmt nicht besonders viel Zeit in Anspruch. Außerdem ist es nicht erforderlich, dass man sich bereits Monate vor Ablauf der Zinsbindung darum kümmern muss, wie die Anschlussfinanzierung aussehen soll.

Für die nächste Zeit bleibt es spannend, was das Thema Prolongation betrifft. Eventuell erkennen die Banken das Potential, den Kunden weiterhin zu binden unter der Voraussetzung, dass Prolongationen zu besseren, beziehungsweise marktüblicheren Konditionen angeboten werden.