Das Rangattest wird vom Notar ausgestellt. Es handelt sich hierbei um eine schriftliche Bestätigung des Notars, dass der Eintragung einer Grundschuld in einem bestimmten Rang keine anderen Anträge beim jeweils zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen. Dadurch wird dem Darlehensgeber bestätigt, dass er seine Grundschuld beispielsweise erstrangig im Grundbuch eintragen kann, weil noch keine anderen Anträge auf Eintragung einer Grundschuld beim Grundbuchamt vorliegen bzw. keine anderen Grundschulden bereits eingetragen sind. Das Rangattest wird von Banken regelmäßig verlangt, bevor sie einem Kreditantrag stattgeben, da nur so sichergestellt ist, dass ihr Darlehen entsprechend ihren Vorstellungen rechtlich gesehen abgesichert werden kann. Insofern ist das Rangattest also von besonderer Bedeutung für eine jede Baufinanzierung.
Bei einem Rangattest, handelt es ich um eine schriftliche Bestätigung durch einen Notar. In dieser Bestätigung ist die Eintragung einer Grundschuld vermerkt, was Bescheinigt, dass ein bestimmter Rang keine anderen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen. Auf diese Weise wird dem Darlehensgeber bestätigt, dass er die Möglichkeit hat, seine Grundschuld erstrangig im Grundbauch eintragen lassen zu können. Die Banken verlangen regelmäßig bei Darlehensanfragen ein Rangattest, nur so können sie sich rechtlich absichern. Somit hat das Rangattest eine besondere Bedeutung, wenn eine Baufinanzierung benötigt wird.
Das Rangattest wird auch als Rangbescheinigung, Ranggarantie oder Notarbestätigung bezeichnet
und ist im Bankwesen Zuhause. Der Rangattest kann und darf nur von einem geprüften Notar
erfolgen und kommt immer dann zum Einsatz, wenn eine Bank bei Vergabe eines Kredits eine
Sicherheit benötigt.
Inhalt
Allgemeine Informationen zum Rangattest
Der Kauf oder der Bau eines Hauses ist mit hohen Kosten verbunden, die von dem Bauherrn meist
nicht ohne fremde Hilfe zu stämmen ist. Mit Hilfe einer Bank kann die Finanzierung unternommen
werden. Dazu muss der Bauherr einen Antrag auf Baufinanzierung stellen. Die Vergabe von
Baufinanzierungen beziehungsweise Baukredite ist eines der Hauptgeschäfte der Banken, denn für
die Vergabe erhalten sie Zinsen und diese Zinsen stellen den Gewinn dar. Gerade bei dem Wunsch
ein Haus zu kaufen oder zu Bauen ist der erste Weg des künftigen Bauherrn immer der Weg zur
Bank, um eine Baufinanzierung zu verlangen. Da es sich bei einer Baufinanzierung aber um einen
meist hohen Kredit von mehreren Hunderttausend Euros handelt, verlangen die meisten Banken
eine Art Sicherheit. Diese Sicherheit bezieht sich auf das Grundpfandrecht.
Das Grundpfandrecht besagt, dass die Bank das Recht hat, wenn der Schuldner seinen
Rückzahlungsforderungen nicht nachkommt, die Immobilie zu veräußern. Das funktioniert in der
Regel mit einer Zwangsversteigerung. Mit der Zwangsversteigerung wird die Bank ihre
Kreditsumme inklusive Zinsen ausgleichen wollen und der Schuldner hat keine rechtliche
Handhabe mehr. Damit die Bank das Grundpfandrecht hat, muss ein Rangattest erfolgen. Mit dem
Rangattest bekommt die Bank eine schriftliche Bestätigung, dass sie bei einer Zwangsversteigerung
ihre offenen Forderungen zuerst beglichen bekommt. Danach folgen erst alle anderen Gläubiger.
Die Eintragung ins Grundbuch ist für die Bank ein Muss, um den Kredit überhaupt auszahlen zu
können. Erst, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass die Bank im Grundbuch in der Rangfolge
zuerst steht, wird die Kreditsumme ausgezahlt und der Bau beziehungsweise der Kauf des Hauses
kann vollzogen werden. Der Eintrag in das Grundbuch kann einige Wochen in Anspruch nehmen
und aus dem Grund verlangen die Banken in der Regel das Rangattest vom Notar. Der Notar kann
das Rangattest ausstellen und die Banken setzen diesen Auszug als Gleichsetzung mit dem Eintrag
ins Grundbuch. Also im Grunde reicht der Rangattest vom Notar aus, um die Auszahlung des
Kredits zu beschleunigen. Anschließend kann dann der Eintrag ins Grundbuch folgen.
Das Vorkommen von Rangattesten
Das Rangattest kommt in vielen Kreditgeschäften zum Einsatz, in denen sich die Banken mit
Grundpfandrechten absichern wollen. Soll die Auszahlung der Kreditsumme schon vor dem Eintrag
ins Grundbuch erfolgen, dann muss ein Rangattest ausgestellt werden, damit die Bank eine
Sicherheit hat, dass sie in der Rangfolge zuerst steht und erst dann die anderen Gläubiger bedient
werden. Zu den Kreditgeschäften, die mit Rangattesten arbeiten gehören:
- Immobilienfinanzierungen
- Konsumkredite
- Investitionskredite
- Hypothekendarlehen
Die Prüfung des Grundbuchs
Damit das Rangattest ausgestellt werden kann muss ein Notar aufgesucht werden. Der Notar prüft
vor Erteilung des Rangattests die Grundbuchlage. Dazu muss der Notar das Grundbuch einsehen
und alle dazugehörigen Akten. Er muss zuerst abschätzen können, ob eine Bescheinigung
ausgestellt werden kann. Er wirft nicht nur einen Blick ins Grundbuch, sondern kontrolliert, ob eine
Lastenfreistellungen vorhanden ist und ob Grundpfandbriefe vorliegen. Im Grunde prüft der Notar
ob Belastungen auf dem Grundstück oder der Immobilie vorliegen. Sind keine Eintragungen
vorhanden bestätigt er das mit dem Rangtattest. Das Rangattest besagt, dass die Bank mit dem
Grundpfandrecht meist an erster Stelle steht. Mit der Bank wird im Vorfeld abgesprochen auf
welchem Rang ihre Forderungen liegen. Das bedeutet, bei einer Zwangsversteigerung erhält die
Bank nach Reihenfolge ihr Geld zurück.
Beispiel:
Herr Meier hat sich ein Haus für 100.000 Euro gekauft. Nach sechs Monaten ist er nicht mehr in der
Lage seine offenen Forderungen zu begleichen. Er hat nicht nur bei der Bank offene Forderungen,
sondern auch bei Handwerkern und anderen Dienstleistern. Im Vorfeld hat die Bank ein Rangtattest
eingefordert und sich somit den 1. Rang im Grundbuch gesichert. Das Haus wird bei der
Zwangsversteigerung verkauft und der Erlös wird zuerst an die Bank gezahlt bis alle offenen
Forderungen beglichen sind, dann folgen erst die Handwerker und die anderen Dienstleister. Steht
die Bank an zweiter oder dritter Stelle der Rangliste, dann bekommt sie auch erst an zweiter oder
dritter Stelle ihre offenen Forderungen beglichen.
Grundsätzlich will und wird jede Bank an erste Stelle der Rangliste gesetzt, denn in der Regel
geben die Banken nur hohe Kredite raus, wenn sie auch an erster Stelle bezahlt werden. Im
Grundbuch stehen zwar alle Gläubiger, aber hier wird meist nach Höhe der offenen Forderungen die
Rangliste festgelegt.
Die Form des Rangattests
Gesetzlich ist die Form des Rangattests nicht geregelt, aber für die meisten Banken muss der Notar
die Bescheinigung mit einem persönlichen Siegel versehen. Sie dient zur Identifizierung des
Ausstellers. Allerdings wird das Rangattest durch das Siegel nicht zu einer öffentlichen Urkunde.
Sie ist weiterhin nur eine Privaturkunde und hat keinen Urkundencharakter. Die Ausstellung des
Rangattest stellt eine Beratungstätigkeit dar, die rechtgutachtend und selbstständig ist. Dazu die
Rechtsgrundlage:
§ 24 [Betreuung und Vertretung der Beteiligten]
Absatz 1
Zu dem Amt des Notars gehört auch die sonstige Betreuung der Beteiligten auf dem Gebiete
vorsorgender Rechtspflege, insbesondere die Anfertigung von Urkundenentwürfen und die Beratung
der Beteiligten.
Satz 1
Nimmt ein Notar, der zugleich Rechtsanwalt ist, Handlungen der in Absatz 1 bezeichneten Art vor,
so ist anzunehmen, dass er als Notar tätig geworden ist, wenn die Handlung bestimmt ist, Amtsgeschäfte
der in den §§ 20 bis 23 bezeichneten Art vorzubereiten oder auszuführen.
Das Rangattest gilt eine der wichtigsten Beleihungsgrundlagen.
Die Kosten für ein Rangattest
Für ein Rangattest muss mit Kosten gerechnet werden, die als Gebühren zu werten sind. Die Höhe
der Kosten wird auf den Wert des Rechts festgelegt. Die Beurkundung des Grundpfandrechts ist
schon mit Gebühren belastet. Dazu kommen dann die Gebühren in 0,3-facher Ausführung für die
Erstellung des Rangattests.
Die Haftung für das Rangattest
Die Banken setzen das Rangattest gleich mit dem Grundbucheintrag, der später gemacht wird. Die
Bescheinigung muss immer an die richtige Bank adressiert werden. Zudem haftet der Notar für
Fehler in dem Rangattest. Aus dem Grund muss mit viel Sorgfalt vorgegangen werden. Der Notar
muss den Schaden ersetzen, den die Bank hat, wenn sie nicht den angesagten Rang im Grundbuch
bekommt.