Wird ein Darlehen für das Haus aufgenommen, so wird in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Sind mehrere Darlehen zur Finanzierung nötig, werden alle Darlehensgeber eine Grundschuld eintragen lassen. Dabei kann die Grundschuld erstrangig, zweitrangig usw. eingetragen werden. Die Rangstelle besagt, in welchem Rang die Grundschuld eines bestimmten Gläubigers eingetragen ist. Zusätzlich gibt sie Aufschluss darüber, wie dieser im Falle einer Zwangsvollstreckung bedient wird. Der Gläubiger, der eine erstrangige Grundschuld eingetragen hat, wird aus den Erlösen einer Zwangsversteigerung auch zuerst bedient. Alle nachrangigen Gläubiger werden auch erst nachrangig bedient, sodass nur die erstrangige Grundschuld eine hohe Sicherheit gewähren kann, weshalb die Banken in der Regel auch auf dieser bestehen.
Wird beispielsweise für die Finanzierung eines Bauvorhabens ein Darlehen aufgenommen, so wird in der Regel auch eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Handelt es sich nur um ein Darlehen, steht dies natürlich an erster Rangstelle. Sind für die Finanzierung mehrere Darlehen von Nöten, wird die Grundschuld erstrangig, zweitrangig usw. eingetragen. Somit besagt die Rangstelle aus, welchem Rang die Grundschuld des jeweiligen Gläubigers eingetragen. Die Rangstelle ist vor allem dann wichtig, wenn es zu einer Zwangsvollstreckung kommt. Erstrangig eingetragene Gläubiger bekommen als erstes vom Erlös ihre Forderung.
Inhalt
Die Finanzierung
Um den Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen gibt es verschiedene Möglichkeiten. Wichtig ist
in erster Linie die Finanzierung. Für eine Finanzierung gibt es ebenfalls mehrere Varianten. Nicht
nur bei einer Bank kann eine Finanzierung gemacht werden. Gerade bei hohen Summen sind immer
mehr Bauherren bereit, die Finanzierung auf mehrere Banken zu verteilen. Also läuft am Ende nicht
nur ein Kredit, sondern zwei oder drei Kredite bei verschiedenen Banken. Dabei werden die
Summen unterschiedlich hoch sein und jede Bank fordert eine Sicherheit. Die Sicherheit für eine
Bank ist der Eintrag ins Grundbuch. Das Grundbuch ist ein Dokument, das alle Informationen rund
um das Grundstück und die Immobilie enthält. Auch das Thema Finanzierung ist festgehalten. Mit
dem Eintrag ins Grundbuch kann die Bank sich sicher sein, dass bei Nichterfüllung der
vertraglichen Vereinbarungen die Möglichkeit der Zwangsversteigerung besteht. Im Grundbuch
werden aber alle Finanzierungen festgehalten und das in einer festgelegten Reihenfolge, der
sogenannten Rangstelle. Jede Bank bekommt einen festgelegten Rang im Grundbuch. In der Regel
wird die Bank mit der höchsten Finanzierung an erste Stelle gesetzt. Danach folgen die anderen
Gläubiger.
Die Rangstelle in Bezug auf Zahlungen
Die Rangstelle ist für viele Gläubiger sehr wichtig, denn sie entscheidet darüber, welche
Forderungen in erster Linie bedient werden. Bei der Finanzierung erhalten die einzelnen Gläubiger
eine Rangstelle im Grundbuch. Jeder Gläubiger bekommt einen Rang zugeordnet, an dem er stehen
bleibt bis alle Forderungen beglichen sind. Die Rangstelle ist in erster Linie entscheidend, wenn der
Schuldner seine Forderungen nicht mehr bedienen kann. Gerade im Rahmen einer Baufinanzierung
oder eines Hauskaufes kann es schnell vorkommen, dass die Forderungen das Vermögen
überschreiten. Dann droht der Verlust des Hauses durch eine Zwangsversteigerung. Bei der
Zwangsversteigerung wird das Haus für einen sehr günstigen Preis angeboten. In erster Linie
wollen alle Gläubiger ihre offenen Forderungen bedient haben, somit spielt der aktuelle Wert der
Immobilie nicht wirklich eine Rolle. Nach dem Verkauf der Immobilie werden von dem
Verkaufserlös die Gläubiger also die Schulden beglichen. Hier kommt die Rangstelle wieder zum
Einsatz, denn die Schulden werden anhand der Rangstelle bezahlt. Die Gläubiger, die auf den ersten
Rängen in der Vereinbarung stehen bekommen ihre offenen Forderungen an erster Stelle danach
folgen erst die anderen Gläubiger bis der gesamte Erlös aufgeteilt wurde.
Die Änderung der Rangstelle
Die Rangstelle kann sich auf mehrere Arten ändern. In der Regel wird die Bank mit der höchsten
Finanzierung an erste Stelle gesetzt. Das bedeutet aber auch, dass sie nach einer
Zwangsversteigerung als Erste ihr Geld bekommt. Nach einer Zwangsversteigerung ändern sich die
Ränge entscheidend, denn die Gläubiger, die ihre Forderungen ausgeglichen haben, werden aus der
Rangliste herausgenommen und somit rutschen die Gläubiger aus den hinteren Rängen immer
weiter nach vorne. Somit kann sich die Rangstelle der Gläubiger schnell ändern und auch der
Handwerkerbetrieb, der nur einige Hundert Euro bekommt kann an die erste Stelle rutschen.
Es besteht aber auch die Möglichkeit den Rang anders zu ändern. Beispielsweise bei einer
Neufinanzierung. In vielen Fällen wird zu Beginn eine Finanzierung mit festen Zinsen vereinbart.
Die Bank bekommt den ersten Rang bei der Rangliste. Mit den Jahren verändern sich die Zinsen
und andere Banken bieten Neufinanzierungen zu günstigeren Kursen an. In dem Fall kann der
Schuldner eine Neufinanzierung über eine andere Bank aufnehmen. Die Neubank zahlt die Altbank
aus und übernimmt sofort die Rangstelle der Altbank. Dadurch steht die Bank mit der
Neufinanzierung an erster Stelle und die Altbank ist komplett aus der Rangliste raus.
Nicht nur bei einer Zwangsversteigerung ändert sich die Rangstelle der einzelnen Gläubiger. Auch
mit den normalen Zahlungen kann sich die Rangstelle verändern. Jeder Schuldner ist bedacht seine
offenen Forderungen regelmäßig zu bedienen und somit seinen Schuldenberg zu minimieren. Mit
den Jahren ist das auch möglich und somit fallen die Gläubiger raus, deren Forderungen mit der
Zeit ausgeglichen sind. Die Gläubiger mit den offenen Forderungen rutschen dann automatisch um
die Ränge hoch wie die Gläubiger die Wegfallen.
Das Ausfallrisiko
In den meisten Fällen ist gerade bei einer Baufinanzierung die Grundschuld recht hoch. Die
Grundschuld liegt bei der finanzierenden Bank. Sie sichert sich mit dem Eintrag der Grundschuld
ab, um den eventuellen Verlust so gering wie möglich zu halten. Für alle Gläubiger besteht
allerdings ein Ausfallrisiko. Das Ausfallrisiko steigt, wenn die Grundschuld sehr hoch ist. Bei einer
Zwangsversteigerung soll die Immobilie für einen höchstmöglichen Preis veräußert werden, aber
die Bank, die als Hauptgrundschuldner steht, will überwiegend ihre offenen Forderungen bedient
haben. Sie bestimmt im Grunde die Höhe des Verkaufspreises. Die Bank hat das geringste
Ausfallrisiko, denn ihre offenen Forderungen werden immer zuerst beglichen. Die Gläubiger, die in
Bezug auf die Rangstelle weiter hinten stehen, haben ein höheres Ausfallrisiko. Die Forderungen
werden der Reihe nach bedient und es kann vorkommen, dass Gläubiger mit der Rangstelle 3 oder 4
auf ihren Forderungen sitzen bleiben. Bei ihnen ist das Ausfallrisiko sehr hoch.
Die Rangstelle und die Zinsen
Vorlasten sorgen dafür, dass die Zinsen für einen neuen Kredit höher angesetzt werden. Der Grund
ist sehr einfach. Bei Vorlasten stehen die Gläubiger diese an der Rangstelle höher als bei einer
neuen Finanzierung. Dadurch ist für den neuen Gläubiger das Ausfallrisiko natürlich höher und
somit wird er hohe Zinsen verlangen, um sein Risiko abzudecken. Die Rangstelle für den Gläubiger
spielt also auch für das Angebot der Finanzierung eines wichtige Rolle. Bei einer erstrangigen
Grundschuld kann die Bank ein viel besseres Angebot mit niedrigen Zinsen anbieten. Bei Vorlasten
liegt die Grundschuld bei einem anderen Gläubiger. Allerdings hat die Bank die Möglichkeit, die
Grundschuld zu übernehmen. Dazu muss die Bank nur die Altlasten zahlen und wird somit in
erstrangiger Lage eingesetzt. Somit können die Zinsen niedrig bleiben und die Bank hat mit der
Grundschuld eine optimale Sicherheit.
Das Eintragen der Rangstelle
Alle Eintragungen ins Grundbuch werden von einem Notar übernommen. In der Regel begleitet ein
Fachanwalt alle Angelegenheiten rund um den Immobilienkauf. Er kennt einige Notare, welche die
Eintragungen ins Grundbuch erledigen können. Nur der Notar darf Eintragungen ins Grundbuch
vornehmen und nur so sind sie auch rechtswirksam. Das Eintragen der Rangstelle wird ebenfalls
von dem Notar übernommen. Dieser Eintrag ist mit Kosten verbunden, die im Notargebühren
gesetzt festgehalten sind und prozentual vom Kaufpreis abhängig sind.