Der Erbbaurechtsvertrag hat eine festgelegte Laufzeit, die zwischen 50 und 99 Jahren liegen kann. Die Laufzeit wird auch als Periode bezeichnet. Innerhalb dieser Zeit hat der Nutzer das Recht das Grundstück und die Immobilie vollständig zu nutzen, wie es mit dem Verpächter abgesprochen wurde. Sobald die Laufzeit allerdings beendet ist, gehen alle Nutzungsrechte wieder an den Verpächter zurück. Der Nutzer hat das absolut keine Rechte mehr. Auch die Immobilie, die auf dem Grundstück steht, geht in die Hände des Verpächters über. Allerdings muss dieser für die Immobilie eine Art Ablösesumme bezahlen, die bei mindestens 2/3 des Marktwerts liegt. Der Immobilienbesitzer also der Nutzer kann das Angebot des Pächters natürlich ausschlagen, aber dann bekommt er für seine Immobilie keine Entschädigung und sie geht ohne Ablösesumme an den Verpächter des Grundstücks über. Im Grunde kann man also sagen, dass die Ablösesumme nur von dem guten Willen des Verpächters abhängt.
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Die rechtzeitige Verlängerung des Erbpachtvertrags
Damit solche Situationen nicht entstehen, ist es ratsam, sich frühzeitig um eine Verlängerung des Vertrags zu bemühen. Grundsätzlich kann nach Ablauf der Laufzeit der Vertrag problemlos verlängert werden. Am einfachsten ist das bei Grundstücken, die von Kommunen, Stiftungen und Kirchen gepachtet wurden. Sie verpachten ihre Grundstücke auch gern länger und erhöhen somit die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags um weitere Jahrzehnte. Allerdings kann es vorkommen, dass dann der Erbbauzins ein wenig erhöht wird. Ein Vertrag mit Erbpacht wird im Grundbuch festgehalten. Er muss unbedingt frühzeitig verlängert werden, denn auch der Eintrag und das Aufsetzen des neuen Vertrages nehmen viel Zeit in Anspruch und funktioniert nicht von heute auf morgen. Grundsätzlich haben viele Verpächter Verständnis dafür, dass der Vertrag mit neuen Fristen versehen wird, aber der Verpächter muss keine Vertragsverlängerung gestatten. Der Nutzer hat kein Recht auf einen neuen Vertrag. Der einzige Vorteil bei einem solchen Vertrag ist, dass der Nutzer immer das Vorrecht für einen neuen Vertrag hat, egal wie viele neue Interessenten vor der Tür stehen. Der aktuelle Nutzer steht immer an erster Stelle. Das gilt aber auch nur, wenn das Grundstück nach Ablauf der Frist wieder verpachtet werden soll.
Die vorzeitige Kündigung der Erbpacht
Wichtig zu wissen ist, dass ein Erbbauvertrag grundsätzlich nicht gekündigt werden kann. Allerdings bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel. Das bedeutet, es gibt einige Ausnahmefälle, in denen eine vorzeitige Kündigung durchaus rechtens ist und durchgeführt werden kann. Der erste Grund ist der Verstoß von Vertragskonditionen, auch die Nichtzahlung von Zinsen kann zu einer Kündigung führen. Dazu muss der Nutzer aber über einen längeren Zeitraum seine Zahlungen nicht mehr leisten können. Bei einer einmaligen Nichtzahlung hat der Verpächter noch kein Recht zur frühzeitigen Kündigung.
Ein weiterer Grund ist die deutliche Verwahrlosung des Grundstücks. Das Grundstück wird in einem ordentlichen Zustand an den Nutzer übergeben und dieser muss daran denken, dass es sich nicht um sein Eigentum handelt. Er darf zwar Bepflanzungen und Abrisse vornehmen, aber das Grundstück sollte in einem ordentlichen Zustand sein. Müllberge oder stinkender Unrat über einen längeren Zeitraum auf dem Grundstück kann auf Dauer zu einer vorzeitigen Vertragskündigung führen, auch wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags noch einige Zeit dauert.
Die letzte Möglichkeit, um eine vorzeitige Kündigung auszusprechen ist der Eigenbedarf. Gerade in der heutigen Zeit ist der Eigenbedarf der häufigste Grund, warum ein Erbbaurechtsvertrag vor Ablauf der Frist gekündigt wird. Der Verpächter möchte das Grundstück meist selbst bebauen und in das gebaute Haus einziehen. Dabei kann der Verpächter selbst entscheiden, ob er die Immobilie des Nutzers behalten will oder neu baut. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Privatperson bald eine Kündigung wegen Eigenbedarf ankündigt ist wesentlich höher, als wenn es sich bei dem Verpächter um Kommunen oder Kirchen handelt. Sie haben meist kein Interesse an der Nutzung des Grundstücks und somit ist die Verlängerung kein Problem.
Aber auch bei einer vorzeitigen Kündigung aus guten Gründen muss der Verpächter dem aktuellen Nutzer eine Abfindung für seine Immobilie bezahlen. Schon bei Vertragsabschluss sollte festgelegt werden, die am Ende der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags der Wert der Immobilie bestimmt werden soll.
Der Verkauf einer Immobilie mit Erbbauvertrag
Noch während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags kann die Immobilie auf dem Grundstück verkauft werden. Dafür sind allerdings einige Voraussetzungen zu erfüllen. Grundsätzlich hat der Verpächter beziehungsweise der Grundstückeigentümer immer das Vorkaufsrecht. Das bedeutet, wenn die Immobilie verkauft werden soll, dann muss das Angebot in erster Linie dem Verpächter vorgelegt werden. Er kann dann in Ruhe entscheiden, ob er die Immobilie kaufen möchte. Erst, wenn der das Angebot ablehnt und nicht kaufen will, kann die Immobilie auf dem freien Markt angeboten werden. Nun muss der Verpächter seine Genehmigung nicht mehr geben, denn er hat das Angebot abgelehnt und andere Käufer können die Immobilie erstehen.
Die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags beim Immobilienverkauf
Der Erbbaurechtsvertrag ist mit einer festen Laufzeit belegt. Die Laufzeit ist schriftlich im Vertrag festgehalten. Sobald der Nutzer des Grundstücks die Immobilie verkaufen möchte, erhält der neue Nutzer also der Käufer der Immobilie die Restlaufzeit des Vertrages.
Als Beispiel:
Der Nutzer hat sein Nutzungsrecht 30 Jahre lang ausgeübt und nach dieser Zeit beschlossen, die Immobilie zu verkaufen. Der Vertrag läuft über 99 Jahre und der Verpächter beziehungsweise der Grundstücksbesitzer hat den Immobilienkauf abgelehnt. Der neue Käufer bekommt im Grunde keinen neuen Vertrag mit dem Verpächter, sondern übernimmt die Restlaufzeit des bestehenden Erbbaurechtsvertrags. Somit hat er ein Nutzungsrecht von 69 Jahren. Erst nach dieser Laufzeit kann ein neuer Vertrag mit dem neuen Nutzer ausgehandelt werden.
Allerdings ergibt sich hier auch ein großer Nachteil für den alten Nutzer, denn eine Immobilie lässt sich nur gut verkaufen, wenn auf dem Grundstück noch eine hohe Restlaufzeit ist. Eine Immobilie, die nur noch 10 Jahre mit Nutzungsvertrag bestückt ist, wird seltener gekauft als eine Immobilie, die noch 50 oder mehr Jahre Nutzung hat. Der Grund dafür liegt darin, dass gerade Privatpersonen eine Verlängerung des Vertrags ablehnen können. Das Risiko ist sehr hoch, dass es keine Vertragsverlängerung gibt und somit ist die Immobilie auch für den neuen Nutzer nicht mehr interessant genug. In der Regel möchte man beim Kauf einer Immobilie meist ein Leben lang oder bis zur Rente, eventuell auch länger, in der Immobilie wohnen und nicht nach nur wenigen Jahren ausziehen. In dem Fall lohnt sich der Kauf einer Immobilie mit geringer Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags nicht.
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