Der Rohertrag, der oft auch als Jahresrohertrag bezeichnet wird, stellt eine wichtige Bezugsgröße bei der Bewertung von Immobilien dar. Dabei werden die gesamten Bruttokaltmieten, die die Immobilie jährlich erwirtschaften kann, zugrunde gelegt. Diesen sind sämtliche umlagefähigen Betriebskosten hinzuzurechnen, woraus sich dann der Rohertrag der Immobilie ergibt. Wichtig ist dieser vor allen Dingen dann, wenn man die Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte und möglichst genaue Zahlen benötigt, welche Renditen man aus der Immobilie erwarten kann. Für Anleger spielt der Rohertrag also eine größere Rolle, als für die Käufer von selbst genutztem Wohneigentum, da diese die Wohnung oder das Haus nicht vermieten wollen.
Der Begriff Rohertrag, der auch oft als Jahresrohertrag bezeichnet wird, wird dazu verwendet, um eine Immobilie bewerten zu können. Meist handelt es sich um eine Immobilie mit mehreren Parteien, weshalb die Bruttokaltmiete der Immobilie für die Berechnung verwendet wird. Dazu zählen dann noch die umlagefähigen Betriebskosten, woraus sich dann der Rohertrag ergibt. Die Berechnung des Rohertrages ist vor allem dann wichtig, wenn man eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte und über diese möglichst genaue Ertragszahlen benötigt. Für Anleger spielt also der Rohertrag eine größere Rolle, als für jemanden der die Immobilie als Wohneigentum nutzt.
Inhalt
Alternative Bezeichnungen
Der Rohertrag wird auch unter den Begriffen Bruttoertrag, Rohgewinn oder Bruttomarge geführt.
Hierbei handelt es sich um eine betriebswirtschaftliche Kennzahl. Sie zeigt die Differenz an
zwischen dem Wareneinsatz und den Umsatzerlös. Das bedeutet, wenn ein Unternehmen eine Ware
herstellt, dann muss zuerst ein Grundmaterial vorhanden sein. Das Grundmaterial muss
entsprechend bearbeitet werden, damit es zu einer Ware wird. Dafür ist nicht nur Zeit, sondern auch
Personal- oder Maschinenarbeit notwendig. Für diese Arbeit wird meist Stundenlohn berechnet also
Personalkosten oder Betriebskosten. Das Grundmaterial und die Betriebskosten werden
zusammengerechnet, um einen Wert zu erhalten. Auf den Wert wird eine Gewinnmarge
aufgeschlagen, denn jedes Unternehmen möchte schließlich auch Gewinn machen. Der Preis der
Ware, für den die Ware verkauft wird ist der Umsatzerlös. Von dem Umsatzerlös muss der
Wareneinsatz abgezogen werden, dann ist der Rohertrag vorhanden. Der Rohertrag ist in vielen
Bereichen zu finden von Produktionsunternehmen bis hin zur Immobilienbranche. Überall dort, wo
ein Umsatz erreicht wird und davor aber ein Wareneinsatz steht, dort ist der Rohertrag zu finden.
Die Stufen des Rohertrags
In der heutigen Zeit gibt es zwei Möglichkeiten den Rohertrag zu berechnen.
- Der Rohertrag 1
Der Rohertrag 1 wird wie folgt berechnet:
Umsatzerlös (brutto)
– Erlösschmälerung
– Mehrwertsteuer
– Wareneinsatz (netto)
= Rohertrag 1 - Der Rohertrag 2
Der Unterschied zum Rohertrag 1 liegt darin, dass beim Rohertrag 2 die Warenbezugskosten
einbezogen werden:
Rohertrag 1
– Warenbezugskosten
= Rohertrag 2
Die Funktion des Rohertrags
Egal, in welcher Branche, bei dem Rohertrag geht man immer davon aus, dass ein Gewinn erzielt
werden muss. Ansonsten arbeitet das Unternehmen nicht wirtschaftlich. Der Rohertrag zeigt immer
an, wie hoch die Fixkosten für eine Ware sein dürfen, damit trotzdem noch Gewinne entstehen,
wenn die Ware verkauft wird. Im Grunde müssen als alle Betriebskosten, die ein Unternehmen hat,
um die Ware zu produzieren von dem Rohertrag abgezogen werden können. Die Funktion des
Rohbetrags ist also von Branche zu Branche unterschiedlich, denn bei der Berechnung kommt es
immer auf die verschiedenen Kosten an, die gebraucht werden müssen.
Rohertrag bei Unternehmen
Der Rohertrag spielt für alle Unternehmen eine wichtige Rolle, egal ob bei der Bank oder bei einem
kleinen handwerklichen Betrieb. Damit das Unternehme seine Arbeit machen kann ist eine gewisse
Grundmaterie notwendig. Bei einem Handwerksbetrieb, der sich mit Schreinerarbeiten beschäftigt,
handelt es sich um Holz und Maschinen. Auch eine Werkstatt muss vorhanden sein, in der die
Arbeiten sachgemäß ausgeführt werden können. Gerade bei Maschinen ist zudem eine Halle
notwendig, die als Unterkunft dient. Zudem ist mindestens ein Transportfahrzeug notwendig. Damit
der Rohertrag errechnet werden kann, beispielsweise für einen Holztisch muss die oberste Formel
verwendet werden. Der Kostenfaktor beginnt mit dem Rohmaterial, also dem Holz, der für den
Tisch benötigt wird. Das ist der Wareneinsatz. Dazu kommen dann noch die Arbeitsstunden, die
Lohnkosten und Betriebskosten. Die ganzen Kosten müssen zusammengerechnet werden, damit das
Unternehmen einen Preis für den Holztisch erstellen kann. Neben den Kosten muss auch eine
Gewinnmarge mit eingerechnet werden. Die Mehrwertsteuer wird oben ausgerechnet. Alle Kosten
zusammen ergeben den Kaufpreis des Tisches. Um den Rohertrag zu erhalten müssen von dem
Kaufpreis alle Kosten abgezogen werden. Am Ende bleibt eine Summe übrig, die auch als Gewinn
bezeichnet wird aber der Rohertrag des Tisches ist.
Rohertrag in der Immobilienwirtschaft
In der Immobilienwirtschaft spielt der Rohertrag ebenfalls eine wichtige Rolle. Hier wird der
Rohertrag meist zur Wertermittlung verwendet. Die Wertermittlung spielt beim Verkauf eine
wichtige Rolle. Allerdings wird in der Immobilienwirtschaft nur bei Mietobjekten mit Roherträgen
gerechnet. Immobilien sollen immer ordnungsgemäß bewirtschaftet werden, damit marktübliche
Gewinne erzielt werden. Durch die Bewirtschaftung und die Erträge wird der Rohertrag einer
Immobilie berechnet. Somit kann der Wert einer Immobilie optimal berechnet werden, denn auch
beim Verkauf soll ein höchstmöglicher Gewinn erreicht werden.
Der Rohertrag und die Produktion
Bei der Produktion von Artikeln oder Waren fallen immer Kosten an. Die Kosten beginnen bei den
Rohstoffen und enden erst bei den Betriebsstoffen. Auch eventuelle Hilfsstoffe gehören zu den
Kosten. Nach dem Verkauf eines Artikeln oder einer Ware müssen diese Stoffe von dem Umsatz
abgezogen werden, um den Rohertrag zu erhalten. Der Rohertrag ist meist auch als Rohgewinn
bekannt.
Risiken und Einschränkungen
Der Rohertrag bleibt nicht immer gleich, denn es gibt Einschränkungen und Risiken. Gerade bei der
Produktion von neuen Waren ist das Risiko sehr hoch, dass der Verbraucher kein Interesse an dem
Produkt haben könnte. Das Produktionsunternehmen geht mit der Produktion somit ein sehr hohes
Risiko ein. Das Produkt wird produziert und auf den Markt gebracht. Jetzt muss das Unternehmen
auch damit rechnen, dass die Verbraucher kein Interesse haben und das Produkt nicht verkauft wird.
Dann bleibt das Unternehmen auf den Kosten für die Produktion sitzen. Einschränkungen in Bezug
auf den Rohertrag gibt es, wenn das Unternehmen Rabatte oder Skonten gewährt. Der reduzierte
Preis für ein Produkt sorgt auch dafür, dass der Rohertrag am Ende geringer ist. Der Abstand
zwischen den Wareneinsatz und dem Verkaufserlös ist sehr viel geringer als zu Beginn berechnet.
Der Gewinn beziehungsweise der Rohertrag ist wesentlich geringer. Zu den Risiken gehören auch
eventuelle Rücksendungen. Gerade in der Warenwirtschaft kann es vorkommen, dass Artikel
zurückgesendet werden, obwohl sie schon verkauft sind. Das Unternehmen muss somit den
Kaufpreis erstatten und somit verringert sich der Rohertrag erheblich.
Der Rohertrag und die Höhe der Fixkosten
Mit Hilfe des Rohertrags können die Fixkosten im Auge behalten werden. Der Herstellungsprozess
hat Fixkosten und diese können sich im Laufe der Zeit verändern. Damit es keine Schwierigkeiten
gibt und es trotzdem immer noch ausreichend Gewinn gibt, muss der Rohertrag im Auge gehalten
werden. Im Grunde bedeutet das, dass ein Unternehmen immer bestrebt ist, die Produktionskosten
von dem Grundmaterial bis zu den Fixkosten für die Herstellung so gering wie möglich zu halten.
Das Ergebnis ist ein hoher Gewinn also ein hoher Rohertrag. Der Rohertrag wird bei der ersten
Preiskalkulation gebraucht, aber auch im Nachhinein zur eigentlichen Preisfindung. Der Rohertrag
ist eine Größe, die in vielen Branchen unerlässlich ist. Nur mit Hilfe des Rohertrags kann ein
tatsächlicher Gewinn ermittelt werden. Bei einer Veränderung der Bezugskosten für Material und
oder Waren muss eine Neuberechnung des Rohertrags stattfinden. Nur so kann der Gewinn für ein
Unternehmen beobachtet werden und gleich hoch bleiben. Auch die Personalkosten sind bei der
Berechnung zu beachten.