Rückgewähransprüche sind Ansprüche eines Grundstückseigentümers gegenüber einer Bank auf Übertragung und/oder Löschung der Grundschuld, wenn die durch die Grundschuld gesicherten Verpflichtungen erfüllt sind. Dies wird als Zweckbestimmungserklärung bezeichnet. Meist lassen sich nachrangige Grundschuldgläubiger vom Grundstückseigentümer die Rückgewähransprüche abtreten.
Inhalt
Die Verwendung des Begriffs
Der Begriff Rückgewähransprüche wird häufig im Bereich der Baufinanzierung verwendet. Dabei handelt es sich um eine langfristige Baufinanzierung, welche durch eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld abgesichert ist. Mit Hilfe des Rückgewähranspruches hat der Kreditnehmer nach vollständiger Rückzahlung aller Kredit das Recht, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen Wird ein Darlehen mit Hilfe einer Hypothek abgesichert, ist ein Rückgewähranspruch nicht nötig, denn nachdem das Darlehen komplett getilgt ist, wird auch die Hypothek gelöscht. Tritt man den Rückgewähranspruch an den Darlehensgeber ab, kann man die Grundschuld nach Bezahlung des Darlehens nicht löschen.
Heutzutage wird der Kauf oder der Bau einer Immobilie in der Regel über eine Finanzierung
ermöglicht. Für die Finanzierung stehen die verschiedenen Geldinstitute zur Verfügung. Bei der
Antragstellung für die Finanzierung für den Kauf oder den Bau einer Immobilie fordert das
Geldinstitut in fast allen Fällen das Recht auf Grundschuld. Die Grundschuld besagt, dass bei
fehlender Leistung des Kreditnehmers das Geldinstitut das Recht hat, die Immobilie zu veräußern
und ihre offenen Forderungen aus dem Erlös zu decken. Das Recht aus Veräußerung hat das
Geldinstitut aber erst,wenn die Leistungen seitens des Kreditnehmers nicht erfüllt werden. Eine
Veräußerung darf ohne langfristige Ankündigung durchgeführt werden. Die
Einverständniserklärung des Kreditnehmers ist nicht notwendig. Die Grundschuld wird im
Grundbuch festgehalten und durch einen Notar besiegelt. Im Grunde ist das Geldinstitut, das die
Finanzierung ermöglicht hat, der Eigentümer der Immobilie. Erst, wenn alle Forderungen komplett
beglichen sind, dann kann das Geldinstitut ausgetragen werden. Das wird dann als
Rückgewähranspruch bezeichnet. Der ehemalige Kreditnehmer wird offiziell, mit allen Rechten und
Pflichten als alleiniger Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Somit ist die
Immobilie von allen Belastungen frei.
Die Einforderung der Rückgewähransprüche
Normalerweise sollte man davon ausgehen, dass die Grundschuld des Geldinstitutes automatisch
erlischt, wenn die letzte Tilgungsrate beglichen ist. Das ist nicht der Fall. Der Eigentümer mit die
Rückgewähransprüche geltend machen, ansonsten bleibt die Grundschuld immer auf Seiten des
Geldinstitutes. Nachdem die Rückzahlung der Finanzierung zu 100 % erfolgt ist, müssen die
Rückgewähransprüche geltend gemacht werden. Das funktioniert nur mit der sogenannten
Abtretungsurkunde. Sie ist auch unter dem Namen Löschungsbewilligung bekannt. Die
Abtretungsurkunde wird von dem Geldinstitut ausgestellt, sobald ein Antrag eingereicht wurde und
alle offenen Forderungen beglichen sind.
§ 410 Aushändigung der Abtretungsurkunde
Der Schuldner ist dem neuen Gläubiger gegenüber zur Leistung nur gegen Aushändigung einer von dem
bisherigen Gläubiger über die Abtretung ausgestellten Urkunde verpflichtet.
Eine Kündigung oder eine Mahnung des neuen Gläubigers ist unwirksam, wenn sie ohne Vorlegung einer
solchen Urkunde erfolgt und der Schuldner sie aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.
Diese Vorschriften finden keine Anwendung, wenn der bisherige Gläubiger dem Schuldner die Abtretung
schriftlich angezeigt hat.
Für die Einforderung der Abtretungsurkunde ist ein Fachanwalt für Immobilienrecht ideal. Er kennt
sich mit den Paragraphen und den Statuten aus. Er kennt die richtige Formulierung und übernimmt
die Kommunikation zwischen dem Geldinstitut und dem Eigentümer. Das Geldinstitut ist
verpflichtet, nach Aufforderung eine Abtretungsurkunde oder eine Löschungsbewilligung
auszustellen, denn eine automatische Löschung im Grundbuch ist nicht möglich.
Die Kosten für die Abtretungsurkunde
Die Abtretungsurkunde muss von dem Geldinstitut ausgestellt werden, dazu ist sie rechtlich
verpflichtet. Für die Ausstellung darf das Geldinstitut keinerlei Gebühren erheben, denn die
Ausstellung zählt zu ihren Pflichten. Allerdings muss die Abtretungsurkunde notariell beglaubigt
werden. Die Beglaubigung kann Kosten verursachen und diese Kosten wird im Normalfall von dem
Eigentümer beziehungsweise dem Antragssteller übernommen. Der Notar darf eine sogenannte 0,2
Gebühr verlangen. Die Gebühren sind genau im Kostenverzeichnis zu finden, die im Notarkosten
Gesetz (GnotKG) festgehalten sind. Die Gebühren belaufen sich auf mindestens 20 Euro und im
Höchstfall auf 70 Euro. Das sind aber nur die Gebühren für die Beglaubigung. Die
Vertretungsbescheinigung wird mit 15 Euro berechnet. Auf beide Gebühren ist zudem
Mehrwertsteuer zu berechnen. Also kommen dazu noch 19 % Mehrwertsteuer.
Der Löschungsantrag
Nachdem die Abtretungsurkunde ausgestellt und beglaubigt ist, kann die Löschung im Grundbuch
angefordert werden. Für die Löschung muss ein Notar vorhanden sein, der die Abtretungsurkunde
besitzt. Erst mit der Urkunde kann die Löschung im Grundbuch beantragt werden. Das ist nur mit
einem Notar möglich, denn nur ein Notar darf Änderungen oder Löschungen im Grundbuch
vornehmen. Auch für den Löschungsantrag sind mit weiteren Gebühren zu rechnen. Die Gebühren
unterscheiden sich anhand der Bundesländer können aber im Notarkosten Gesetz nachgelesen
werden. Einfacher ist der Anruf beim Notar, denn er kann seine Kosten direkt nennen ohne das böse
Überraschungen beim Besuch anstehen. Die Notarkosten sind in der Regel direkt zu bezahlen. Eine
Rechnung wird zwar ausgestellt, aber eine Überweisung ist in der Regel eher unüblich.
Nach dem Löschungsantrag
Nachdem der Löschungsantrag gestellt ist und alle Gebühren für den Notar beglichen sind, findet
im Grundbuch die Löschung der Grundschuld statt. Somit ist das Geldinstitut nicht mehr im
Grundbuch zu finden. Der ehemalige Kreditnehmer ist alleiniger Eigentümer der Immobilie. Die
Immobilie besitzt keine Belastungen mehr und ist somit frei von Schulden oder ähnliches. Sie kann
also belastet werden, wenn eine neue Finanzierung erforderlich ist. Mit der neuen Belastung wird
aber wieder ein Geldinstitut ins Grundbuch eingetragen.
Grundschuld an andere Gläubiger abtreten
Die Grundschuld kann nicht nur durch eine Löschung verändert werden, sondern auch durch die
Abtretung an einen anderen Gläubiger. Das ist meist bei einer Neufinanzierung der Fall. Die
Neufinanzierung findet in der Regel selten bei der Bank statt, die auch den ersten Kredit gewährt
hat. Das hat kostentechnische Gründe, denn die Angebote von Fremdbanken sind in vielen Fällen
günstiger in den Konditionen. Bei Gewährung einer Neufinanzierung muss die Altbank der
Neubank die Grundschuld abtreten. Die Neubank zahlt alle Forderungen des Kreditnehmers bei der
alten Bank und somit sind dort alle offenen Forderungen gedeckt. Dafür übernimmt die neue Bank
den Platz und wird als Grundschuldner ins Grundbuch eingetragen. Somit müssen die
Rückgewähransprüche an die neue Bank gestellt werden, wenn dort alle Forderungen beglichen
sind.
Anwaltliche Hilfe für Rückgewähransprüche
In den meisten Fällen haben die normalen Bürger keine Ahnung von Paragraphen und den
Verpflichtungen in Bezug auf die Rückgewähransprüche. Aus dem Grund bietet sich ein
Fachanwalt für Immobilienrecht an, der sich mit allen Statuten bestens auskennt. Ein Anwalt für
Immobilienrecht sollte schon beim Planung der Finanzierung in Anspruch genommen werden, denn
viele Behördengänge sind leichter mit einem Fachanwalt an der Seite. Der Fachanwalt kann nicht
nur eine beratende Funktion einnehmen. Es gibt heute auch Anwaltskanzleien, die einen Notar im
Haus haben. Der Notar ist für die Abtretungsurkunde und die Löschung im Grundbuch sehr wichtig.
Bei einer Fachkanzlei kommen alle Aktionen aus einer Hand. Mit deren Hilfe können die
Rückgewähransprüche gegenüber der Bank geltend gemacht werden.