Der Sachwert wird für Immobilien festgelegt. Er ergibt sich aus verschiedenen Größen, darunter der Bodenwert, der Gebäudewert, sowie der Wert der Außenanlagen. Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus muss man den Sachwert ermitteln, um den Beleihungswert zu berechnen, der wiederum für die gesamte Baufinanzierung von besonderer Bedeutung ist. Denn grundsätzlich kann nur ein bestimmter Anteil am Beleihungswert als Darlehen vergeben werden, wobei günstige Zinssätze gelten. Alle Darlehen, die darüber hinaus gehen, werden höher verzinst, weshalb schnell klar wird, wie wichtig der Beleihungswert und damit auch der Sachwert ist. Die Eigentumswohnungen hingegen kann man nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen den Sachwertobjekten zuordnen.
Für Immobilien wird ein Sachwert ermittelt, dieser setzt sich aus unterschiedlichen Werten zusammen dem Bodenwert, dem Bauwert und dem Wert der Außenanlagen. Er stellt einen von Geldwertschwankungen unabhängigen Gebrauchswert dar und darf nicht mit dem Verkerhrswert verwechselt werden.
Die drei Kriterien werden einzeln untersucht, das heißt die Festlegung des Bodenwertes erfolgt indem der Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand geschätzt wird. Der Bauwert- und auch der Wert der Außenanlage entspricht im allgemeinen den Herstellungskosten, diese können aufgrund von Mängeln (Schäden, Alter) gemindert werden.
Inhalt
Die Berechnung des Sachwertes
In erster Linie ist die bauliche Substanz einer Immobilie der wichtigste Faktor bei der Sachwertbestimmung.
Die Bausubstanz
Die Bausubstanz kann nicht nur die Substanz eines einzelnen Gebäudes beschreiben, sondern auch ein ganzes Wohnviertel. Dabei wird das Wort Substanz von dem lateinischen Wort „substantia“ abgeleitet. Der Begriff bedeutet übersetzt „das, woraus etwas besteht“. Substanz wird in der Regel im Bezug auf Immobilien verwendet, kommt aber auch bei der Denkmalpflege vor. Auch im Bauwesen fällt das Wort Substanz hin und wieder und bedeutet, dass es sich um den materiellen Bestand der Immobilie oder der werdenden Immobilie handelt. Im Grunde ist die Bausubstanz einer Immobilie also das Material aus denen sie gebaut wurde. Dazu gehören alle Materialien, die verarbeitet wurden und dauerhaft bestehen. Sie haben bestimmte Eigenschaften und sind stets dem Wandel unterworfen. Sie unterliegen dem Wetter und besonderen Naturkräften, was die Bausubstanz beeinflussen kann.
Allerdings gibt es auch noch andere Faktoren, die zur Berechnung des Sachwertes einer Immobilie eine wichtige Rolle spielen.
Die Normalherstellungskosten
Die Normalherstellungskosten stehen bei diesen Faktoren nach der Bausubstanz an zweiter Stelle. Dabei handelt es sich um die normalen Kosten, die benötigt werden, um eine Immobilie zu erstellen. Die derzeit gültigen Kosten stehen in NHK 2010. In dieser Liste sind die Baukosten für alle Gebäudetypen nachzulesen. Allerdings gilt zu bedenken, dass die Liste für 2010 gilt. Die Baupreise haben sich seit dem entwickelt und müssen angepasst werden. Dazu bietet sich der Baukostenindex des Statischen Bundesamtes an.
Die Baunebenkosten
Dazu kommen die Baunebenkosten. Die Baunebenkosten werden in der Regel mit einer Bauschale mit eingeplant. Die Pauschale liegt derzeit bei knapp 15 % der Baukosten. Die Baunebenkosten werden von vielen Bauherrn unterschätzt. Sie machen 15 % der Gesamtkosten für den Bau einer Immobilie aus. Zu den Baunebenkosten gehören:
- der Eintrag ins Grundbuch
- das Bodengutachten
- Abriss von Altbauten
- Baukonzept
- Unterlagen
- Grunderwerbssteuer
Die Baunebenkosten verteilen sich auf mehrere Phasen. Schon bei der Grundstückssuche fallen die ersten Gebühren an. Sie sind für den Makler und den Notar gedacht. Aber auch in den anderen Bauphasen sind Baunebenkosten fällig. Sie machen also einen wirklichen hohen Anteil beim Immobilienbau aus.
Die Außenanlagen
Die Außenanlagen sind ebenfalls zu berechnen. Heute werden die Außenanlagen mit etwa 3 % der Baugesamtkosten mit eingerechnet. Zu den Außenanlagen gehören:
- der Vorgarten
- der Garten
- die Terrasse
- die Garage
- der Vorhof
Neben dem Boden, der für die Außenanlagen besonders bearbeitet werden muss kommen noch die Kosten für den Bau oder die Fertigung selbst hinzu. Der Garten wird mit Bäumen, Büschen und einem Gartenhaus und vielleicht einem Teich geplant. Die Terrasse braucht einen speziellen Untergrund und auch die Terrassenplatten sind zu bedenken. Je größer das Restgrundstück neben der Immobilie ist desto höher müssen auch die Außenanlagen in die Baugesamtkosten eingerechnet werden.
Die Alterswertminderung
Um den Sachwert einer Immobilie zu ermitteln muss auch die Alterswertminderung einer Immobilie mit beachtet werden. Jeder Gutachter geht im Grunde davon aus, dass es sich bei der Immobilie um ein Produkt handelt, das nur eine bestimmte Lebensdauer aufweist. Also muss von dem eigentlichen Immobilienwert nicht nur die Jahre, sondern auch die Minderung im Wert abgezogen werden. Die Wertminderung kann aber beeinflusst werden. Das ist mit Hilfe von Sanierungen oder Modernisierungen möglich. Dann steigt der Wert der Immobilie wieder um einen festen Wert. Bei der Berechnung der Alterswertminderung muss eine spezielle Formel angewendet werden:
Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer *10
Das Ergebnis ist ein Prozentbetrag. Der Prozentbetrag muss von dem Zwischenwert abgezogen werden. Nur so kann die Alterswertminderung berechnet werden.
Der Gutachter
Zudem spielt der Gutachter eine wichtige Rolle. Der Gutachter wird eingeschaltet, um den Sachwert der Immobilie zu ermitteln. Er führt eine Expertise durch, die aufgrund seiner Grundlagen gemacht wird. Am Ende kommt der Verkehrswert der Immobilie heraus. Sie spielt beim Sachwert ebenfalls eine wichtige Rolle.
Das Sachwertverfahren mit Hilfe des Sachwertes
Mit Hilfe des ermittelten Sachwertes wird das Sachwertverfahren in Gang gebracht. Das kommt immer dann zum Einsatz, wenn es um den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses gehen soll. Das Sachwertverfahren ist eines von drei Verfahren, die zur Immobilienbewertung genutzt werden. Das spezielle Verfahren ist besonders komplex und kommt sehr häufig zum Einsatz.
Faktoren beeinflussen den Sachwert
Nachdem der Gutachter den Bodenrichtwert ermittelt hat, muss der Gutachter noch die Herstellungskosten festlegen. Das ist bei einem Gebäude aus dem Jahr 1985 nicht so einfach. Dafür gibt es eine Sachwertrichtlinie. In der Sachwertrichtlinie sind Faktoren hinterlegt wie die Art des Hauses und die Qualität. Die Art des Hauses ist der Aufbau. Keller, Dachboden und andere Faktoren sind zu beachten. Bei der Qualität wird nach den Bauteilen geschaut. Zu den Bauteilen gehören:
- Türen
- Fenster
- Sanitäranlagen
- Fußböden
- Heizung
- Fenster
- Dach
- Außenwände
Sachwert an den lokalen Immobilienmarkt anpassen
Viele Experten streiten sich schon seit Jahrzehnten über den Sachwert der Häuser, gerade wenn es um die lokale Lage und den Wert geht. Warum ist ein Haus in derselben Form nur aufgrund seiner ländlichen Lage geringer im Wert als ein Haus, das in einem Villenviertel in guter Wohnlage steht? – diese Frage stellen sich viele Experten. Dabei spielt nicht nur der Bodenwert bei der Sachwertbestimmung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Auch der Marktanpassungsfaktor ist wichtig. Er wird von einem Ausschuss von Gutachtern festgelegt und dient als Grundlage für die Sachwertberechnung. Bei der Berechnung des Sachwertes muss also auch immer die lokale Gegebenheit mit eingerechnet werden.
Beispielrechnung
Bodenrichtwert 200 Euro
x
Grundstücksfläche 450 Quadratmeter
Ergebnis: Bodenwert 90.000 Euro
Regelherstellungskosten pro Quadratmeter 1.200 Euro
x
Bruttogrundfläche 130 Quadratmeter
Ergebnis: Gebäudeherstellungskosten 156.000 Euro
Alterswertminderung 39.000 Euro
Ergebnis: Gebäudesachwert 117.000 Euro
– Bodenwert 90.000 Euro
Ergebnis: Vorläufiger Sachwert 207.000 Euro
x Marktanpassungsfaktor 0,9
Ergebnis: Finaler Sachwert 186.300 Euro
Die Vor- und Nachteile vom Sachwert
Der Sachwert wird für das Sachwertverfahren benötigt. Das Sachwertverfahren wird seit Jahren angewendet, um industriell genutzte und allgemein genutzte Immobilien zu bewerten. Experten sind der Meinung, dass unrealistische Werte mit diesem Verfahren ermittelt werden. Die tatsächlichen Preise sind beim Verkauf einer Immobilie niedriger.
Vorteile des Verfahren
- das Verfahren ist objektiv
- dient zur Erstellung des Sachwertes einer Immobilie
- kann bei allen Immobilien angewendet werden
Nachteile des Verfahrens
- Daten für moderne Häuser sind mangelhaft
- das Marktgeschehen kann nur schwer beim Sachwertverfahren erkannt werden