Schätzung

Was ist eine Schätzung?

Wird ein Immobiliendarlehen beantragt, muss zunächst einmal der Beleihungswert ermittelt werden. Hierfür erfolgt die Schätzung, die ebenfalls unter den Namen Wertgutachten oder Taxe bekannt ist und von einem Sachverständigen durchgeführt werden muss. Bei der Schätzung werden Gegebenheiten wie die Lage des Grundstücks und der Zustand der Gebäude berücksichtigt. Ebenfalls fallen die erzielbaren Erträge aus Mieten in die Schätzung und auch die örtlichen Marktgegebenheiten müssen hierbei berücksichtigt werden. Die Schätzung ist dabei vonnöten, da man nur anhand dieser den reellen Beleihungswert der Immobilie ermitteln kann, der eine der wichtigsten Grundlagen für jedes Immobiliendarlehen darstellt. Die Kosten, die durch die Schätzung entstehen, werden häufig vom Darlehensnehmer getragen und bei der Auszahlung des Darlehens einbehalten.

Eine Schätzung ist dann nötig, wenn ein Immobiliendarlehen benötigt wird. Zuerst wird einmal der Beleihungswert ermittelt. Hierfür erfolgt eine Schätzung der Immobilie, die sehr oft auch unter dem Namen Wertgutachten oder Taxe bekannt ist. Die Schätzung erfolgt immer durch einen Sachverständigen, der bei der Schätzung der Immobilie gleichzeitig die Gegebenheiten und die Lage des Grundstückes in die Berechnung mit einfließen lässt. Natürlich ist auch der Zustand der Immobilie genauso wichtig, wenn nicht noch mehr. Ein weiterer Punkt bei der Schätzung ist der erzielbare Ertrag der aus Mieteinnahmen besteht. Dabei müssen die örtlichen Marktgegebenheiten berücksichtigt werden.

Bei einer Schätzung handelt es sich um einen Vorgang, bei dem der Wert einer Sache durch einen Gutachter über eine ausführliche Begutachtung festgelegt wird. Hierbei werden stets nur objektive Kriterien angesetzt, subjektive Ansichten haben bei einem solchen Vorgang keine Wirkung. Eine Schätzung kann dabei sowohl bei Gebäuden, Sicherheiten, Fahrzeugen als auch in vielen anderen Bereichen erfolgen. Schätzungen lassen sich auch auf den Restbetrag eines Kredites nach einer bestimmten Laufzeit anwenden, wenn Tilgung und Laufzeit nicht zwangsläufig so gelegt sind, dass am Ende die vollständige Rückzahlung der Kreditsumme im Raum steht. Die Schätzung gibt dabei einen Basiswert vor, der allerdings später auch abweichen kann, wenn konkrete Zahlen vorliegen, die der Realität entsprechenden.

Rechtskraft von Schätzungen

Schätzungen besitzen eine gewisse Rechtskraft. Da es sich bei ihnen um Werte handelt, die zu einem bestimmten Zeitpunkt ermittelt wurden, können diese als Ausgangsbasis für Zahlungsverpflichtungen oder Verkaufswerte angesehen werden. Allerdings ist eine Schätzung nicht der Weisheit letzter Schluss, denn die Werte aus einer solchen können grundsätzlich durch reale Zahlen korrigiert werden. Daher entfaltet eine Schätzung ihre Rechtskraft nur bis zu dem Moment, in dem aufhebende Werte angeführt werden, die einen neuen Sachverhalt erschließen lassen.

In diversen Gerichtsurteilen wurde darauf hingewiesen, dass auf Basis von Schätzungen keine rechtssicheren Verträgen geschlossen werden können. Dies ist nur dann der Fall, wenn es sich um eine Sache handelt, die in ihrem Wert erheblichen Schwankungen unterlegen ist, sodass eine Schätzung die einzige Möglichkeit darstellt, einen gemittelten Wert zu erhalten, der auch als Verkaufswert definiert werden kann. Ob dieser am Ende wirklich zulässig ist, ist eine Einschätzung, die selbst von Gerichten immer nur in einem gewissen Fehlerintervall festgestellt werden kann.

Anwendung von Schätzungen

Schätzungen werden Beispielsweise im Bereich des Finanzamtes vorgenommen. Hier dienen sie dazu, die Einnahmen einer Person oder eines Unternehmens zu ermitteln, welches die Steuererklärung nicht eingereicht hat. Dabei wird ein Basiswert für das jeweilige Gewerbe zugrunde gelegt, wobei dann mit einem gewissen prozentualem Abzug, ein ungefährer Durchschnittsverdienst ermittelt werden kann. Dieser Betrag ist dann zu versteuern, wobei der Steuerpflichtige nur dann Einspruch gegen den Bescheid einlegen kann, wenn dieser die Steuererklärung in einer vom Finanzamt festzusetzenden Frist, nachreicht.

Ähnliche Vorgänge werden auch von Banken durchgeführt, wenn es um die Vergabe von Krediten und die Ermittlung der Bonität von Kunden geht. Liegen hier nur ungenaue Werte vor, da das Einkommen zum Beispiel sehr variabel ist, kann auch eine Bank eine entsprechende Schätzung durchführen, um einen statistischen Mittelwert zu erhalten. Dieser bildet dann die Grundlage für die Schätzung des Einkommens und der daraus resultierenden Zahlungskraft.

Schätzung von Objekten

In der Regel werden Schätzungen vor allem bei Gebäuden durchgeführt. Hier handelt es sich dann um Baugutachten oder Wertschätzungen für eine Immobilie, die dazu dienen, den Verkehrswert eines Objektes zu ermitteln. Hierbei handelt es sich um den Preis, zu dem ein Gebäude aktuell in einer bestimmten Lage mit einer bestimmten Ausstattung und Größe, veräußert werden kann. Diese Daten sind vor allem bei Verkäufen, Zwangsversteigerungen und Kreditaufnahmen mit einer Absicherung über Grundschulden von Bedeutung.

Auch die Schätzung von Sicherheiten, wie zum Beispiel Schmuck, Fahrzeuge oder Kunstgegenstände, spielt in diesem Zusammenhang eine Rolle, denn der hier ermittelte Wert gibt an, in welcher Höhe ein Kredit durch die jeweiligen Objekte abgesichert werden kann. Schätzungen dieser Art werden immer von speziellen Gutachtern durchgeführt, die eine entsprechende Kenntnis in dem jeweiligen Bereich besitzen. Die Schätzgutachten dienen dann als belegte Basis, für den ermittelten Wert der jeweiligen Objekte.

Durchführung einer Schätzung

Wie bereits erwähnt, wird eine Schätzung immer von einem zugelassenen Gutachter oder aber einer Fachkundigen Person im jeweiligen Bereich vorgenommen. Dieser Umstand ist gesetzlich verpflichtend, denn es werden nur solche Werte akzeptiert, die als Basis eine fundierte Analyse vorweise können. Daher muss es sich beim jeweiligen Gutachter auch um eine akkreditierte Person handeln, die aufgrund ihrer Kenntnisse die Befähigung zugesprochen bekommt, eine solche Schätzung durchzuführen.

Allerdings haben auch Gerichtsvollzieher und andere Beamte das Recht, entsprechende Schätzungen zu vollziehen. So können zum Beispiel Verkaufspreise im Internet als Basis genutzt werden. Allerdings geschieht dies nur bei Objekten, die einen vergleichsweise geringen Wert aufweisen und sich de facto umgehend veräußern lassen. Bei anderen Wertgegenständen ist diese Form der Schätzung nicht ausreichend, sodass hier wiederum ein Fachmann zurate gezogen werden muss.

Folgen nicht sachgemäßer Schätzungen

Sollte der Nachweis erbracht werden können, dass eine Schätzung nicht von einem zugelassenen Gutachter oder von einer Person erfolgt ist, die im jeweiligen Bereich über die erforderlichen Kenntnisse verfügt, dann handelt es sich um eine unzulässige Schätzung. In einem solchen Fall hat der Schätzwert keine Rechtskraft, sodass Verträge, die auf diesem basieren für nichtig erklärt werden können. Die Schätzung muss dann von einer sachkundigen Person erneut durchgeführt werden.

Dies gilt allerdings nur in sofern, wie der Betrag nicht deutlich vom zu erwartenden Ertrag abweicht. Handelt es sich zum Beispiel um Edelmetalle wie Gold, deren Wert pro Feinunze auch an den Börsen nachgelesen werden kann, so darf die Abweichung hier nicht mehr als drei Prozent betragen. größere Abweichungen vom tatsächlichen Preis müssen bei reinen Metallen dieser Art begründet werden, wobei natürlich auch der Wert von eingelassenen Steinen – sollte es sich um Schmuck handeln – entsprechend zu berücksichtigen ist.

Dies zeigt deutlich, dass auch die Werte von Schätzungen einer genau definierten Bandbreite unterlegen sind, in denen sich realistische Ergebnisse bewegen müssen. Zu große Abweichungen davon können im schlimmsten Fall als Betrug angesehen werden, was auch rechtliche Folgen mit entsprechenden Verurteilungen nach sich ziehen kann. Daher sollte ein Schätzgutachter immer über eine entsprechende Anerkennung und Zertifizierung verfügen, bevor ihm ein Objekt zur Analyse überlassen wird.

Schätzung in der Praxis

In der Praxis erweisen sich Schätzungen häufig nicht als probater Weg, um einen Sachverhalt entsprechend nachzuweisen. Daher kann zu einem Schätzgutachten immer ein Gegengutachten erstellt werden, dass einen definitiv anderen Wert ausgibt. Schätzgutachten sind im Gegensatz zu anderen Gutachtenarten, die sich mit objektiven Belangen befassen, sehr leicht anzufechten, denn hier genügt im Grunde eine Behauptung, die von einer anderen fachkundigen Person aufgesetzt wird, um die vorherige Feststellung zu entkräften. Daher müssen Schätzungen zum Beispiel seitens der Banken, immer zum Wohle des Kunden ausfallen und dürfen nicht konträr in die Gegenrichtung weisen. Dies schafft eine gewisse Rechtssicherheit.