Schuldnertausch

Wird eine Immobilie verkauft, beispielsweise weil die Besitzer beruflich bedingt den Wohnort wechseln müssen oder ähnliches, so kann mit der Immobilie auch gleich die Finanzierung mit verkauft werden, die noch läuft. In diesem Zusammenhang ist darauf zu achten, dass der Käufer der Immobilie zum neuen Schuldner dem Gläubiger gegenüber wird. Allerdings bedarf es für einen Schuldnertausch in jedem Fall der Zustimmung des Darlehensgebers. Dieser wird die Zustimmung nur dann geben, wenn eine eingehende Überprüfung der Bonität des neuen Schuldners stattgefunden hat und diese aussagt, dass eine ausreichende Bonität gegeben ist. Für den Schuldnertausch muss man zusätzlich mit einer Vergütung an den Darlehensgeber in Höhe von etwa ein bis zwei Prozent der noch vorhandenen Restschuld rechnen.

Wird eine Immobilie verkauft, bei der die Finanzierung noch nicht abgeschlossen ist, so kann diese auch zusammen mit der Finanzierung verkauft werden. Hierbei ist vor allem eines zu beachten. Der Käufer der Immobilie wird durch einen Vertrag zum neuen Schuldner des bereits bestehenden Gläubigers. Ein solcher Schuldnertausch bedarf auf jeden Fall der Zustimmung des Darlehensgebers. Bevor dieser eine Zustimmung erteilt, wird eine eingehende Prüfung der Bonität des neuen Schuldners durchgeführt. In der Regel reicht hier neben der Feststellung der finanziellen Lage, die zusätzliche Abfrage bei der Schufa. Beim Schuldnertausch wird eine zusätzliche Vergütung fällig, die in der Regel 2 Prozent der noch vorhandenen Restschuld beträgt.

Die Gründe für einen Schuldnertausch

Das Eigenheim steht und der Einzug ist auch durchgeführt. Jetzt kann das Eigenheim mit all seinen Eigenheiten und der traumhaften Umgebung genossen werden. Entspannung und Erholung sind erst mal an der Tagesordnung, um das Eigenheim zu genießen. Es gibt aber immer wieder Gründe, die den Eigentümer dazu bewegen, das Haus schon nach einiger Zeit wieder aufzugeben. In der Regel handelt es sich bei einem solchen Grund um einen drastischen Einschnitt im Leben, denn ohne einen guten Grund wird das Haus jahrzehntelang genutzt. Die Gründe sind vielfältig

• Verlust des Arbeitsplatzes
• Tod eines Ehepartners
• tödlich verlaufende Krankheiten

Egal, um welchen Einschnitt es sich handelt, das Ergebnis wird immer das Gleiche sein. Die Eigentümer müssen ausziehen und für das Haus einen neuen Besitzer suchen. Das schöne selbstgebaute Eigenheim muss einen neuen Besitzer finden. Der bisherige Besitzer braucht eine neue Bleibe, die meist nicht mit dem eigenen Haus zu vergleichen ist, aber ihm bleibt keine andere Wahl.

Der Verkauf des Eigenheims mit Schuldnertausch

Bei den oben genannten Gründen bleibt dem Eigentümer meist keine andere Wahl als das Haus zu verkaufen. Allerdings bauen oder kaufen die meisten Menschen ihr Eigenheim mit Hilfe einer Finanzierung. Die Bank ist somit im Grunde eigentlich der Besitzer der Immobilie. Sie steht in der Regel im Grundbuch als Hauptgläubiger und muss von der Kaufsumme immer zuerst bedient werden. Der Besitzer muss sich sofort auf die Suche nach einem Käufer machen, der die gewünschte Summe bezahlt und somit die Finanzierung bei der Bank auf Null gesetzt werden kann. Allerdings gibt es zwei große Risiken, bei dem Verkauf aus persönlichen Gründen

1. Haus wird unter Verkaufswert verkauft
2. Bank verlangt Entschädigung für Zinseinnahmen

Das Haus muss verkauft werden, weil der Besitzer keine andere Wahl hat und genau das ist ein großes Problem. Bei einem Mussverkauf, der zudem noch schnell gehen soll, kann es vorkommen, dass das Haus unter dem aktuellen Verkaufswert verkauft wird. Das bedeutet, das Haus ist eigentlich viel mehr wert, aber um die Transaktion schnell abschließen zu können akzeptiert der Verkäufer auch einen geringeren Wert. Die Auswahlmöglichkeiten sind geringer, wenn es sich um einen sehr schnellen Verkauf handelt.

Bei einer schnellen Rückzahlung der Finanzierung bleiben die Banken mit ihren Zinseinnahmen meist auf der Strecke. Die Finanzierung wird im besten Fall durch den Verkauf des Hauses komplett abgelöst. Im schlimmsten Fall verlangt die Bank eine Entschädigungszahlung, denn im Laufe der Rückzahlung erhält die Bank normalerweise Zinsen. Diese Zinseinnahmen fallen mit einer Einmalzahlung meist weg. Somit kann es sein, dass die angespannte Situation durch die finanzielle Belastung noch mehr angespannt wirkt.

Die weiteren Möglichkeiten eines Hausverkaufs

Neben den beiden genannten Möglichkeiten bietet das deutsche Schuldrecht noch eine zusätzliche Möglichkeit an, um die Immobilie zu verkaufen und zwar mitsamt den vorhandenen Schulden. In vielen Fällen muss die Immobilie verkauft werden, wenn noch Schulden vorhanden sind. Die Bank hat die aufgenommene Finanzierung noch nicht zu 100% zurückbekommen und somit steht die Bank noch als Hauptgläubiger im Grundbuch. Der Besitzer hat aber durchaus die Möglichkeit die Immobilie mitsamt den Schulden zu veräußern. In diesem Fall handelt es sich um den sogenannten Schuldnertausch. Beim Kauf übernimmt der neue Besitzer die vorhandenen Schulden und muss diese bei der Bank tilgen. Zudem gehört ihm dann die Immobilie. Allerdings gibt es für einen Schuldnertausch einige Dinge zu beachten.

Die Voraussetzungen für einen Schuldnertausch

Das Wohlwollen der Bank ist eine Grundvoraussetzung für den Schuldnertausch. Nur wenn die Bank der Aktion zustimmt, kann der Schuldnertausch aus stattfinden. Im Grunde muss der Käufer also eine gute Bonität vorweisen, damit er überhaupt einen Kredit bekommen. In der Regel besitzt der Käufer allerdings seine eigene Hausbank über die er einen Kredit nehmen wird. Die Bank des Nochbesitzers muss dem Kauf nur zustimmen. Der offene Kredit wird dann durch die Hausbank des Käufers abgelöst oder weiterbezahlt. In vielen Fällen wird die offene Finanzierung meist mit einer Zahlung abgeschlossen und die Hausbank des neuen Besitzers tritt an die Stelle der alten Bank des ehemaligen Besitzers. Aber bis dahin muss die Bank dem Verkauf mitsamt der Schulden erst zustimmen. Die Bank hat das Recht dem Schuldnertausch zu widersprechen. Dafür hat die Bank bis zu sechs Monate Zeit.

Schuldnertausch bei Tod eines Ehepartners

In den meisten Fällen wird der Bau einer Immobilie erst interessant, wenn der passende Partner gefunden wurde und die Planung einer Familie ins Gespräch kommt. Die Finanzierung des Bauvorhabens wird durch die Hausbank geplant, die mit einem Kredit in entsprechender Höhe für die finanziellen Mittel sorgt. Mit Hilfe der Finanzierung beginnt der Immobilienbau und schon nach der Fertigstellung beginnt der neue Hauseigentümer mit der Rückzahlung der Kreditsumme. Die Berechnung für die Rückzahlung ist abhängig von den Einkommen der Ehepartner und der Lebenssituation. In allen Fällen wird das Gehalt beider Ehepartner für die Finanzierung eingerechnet, aber wie das Leben spielt ist nichts für die Ewigkeit. Durch den Tod eines Ehepartners kann es schnell zu finanziellen Schwierigkeiten kommen. Die Raten können nicht mehr in der geforderten Höhe bedient werden und eine einmalige Rückzahlung ist nicht möglich. In einem solchen Fall besteht nur die Möglichkeit die Immobilie umgehend zu verkaufen. Der Eigentümer hat die Möglichkeit selbstständig auf die Suche nach einem neuen Eigentümer zu gehen. Allerdings hat die Bank bei der Auswahl des Käufers immer ein Mitspracherecht und auch das letzte Wort. Nur, wenn die Bank den neuen Käufer akzeptiert und dem Schuldnertausch zustimmt, kann der Eigentümer die Immobilie verkaufen. Die persönlichen Umstände des Eigentümers sind für die Bank nicht von Belang.

Zinsentschädigung beim Schuldnertausch

Normalerweise übernimmt der neue Besitzer der Immobilie beim Kauf die Schulden des ehemaligen Eigentümers. Aber heutzutage werden 90% der Immobilienkäufe mit einer Finanzierung durchgeführt. Somit nimmt auch der neue Besitzer eine Finanzierung in Kauf, um die Immobilie zu erstehen. Allerdings hat er seine eigene Hausbank, die für die Finanzierung einsteht. Somit muss die Bank des ehemaligen Eigentümers ausgezahlt werden. Dadurch, dass der Bank allerdings Zinseinnahmen durch die Auszahlung der Gesamtsumme verloren gehen, verlangen sie in der Regel bis zu 2% als Entschädigung. Die 2% werden von der noch vorhandenen offenen Finanzierungssumme berechnet.