Der Begriff Sicherungszweckerklärung wird sehr oft auch auf Zweckbestimmungserklärung oder Zweckerklärung abgewandelt. Die Bedeutung ist allerdings immer die Gleiche. Sie ist vor allem dann wichtig, wenn ein Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Mit einer Sicherungszweckerklärung als Zusatz zum Kreditvertrag, kann die Bank nur noch so viel einfordern, wie ihr tatsächlich noch als Forderung zusteht. Somit dient die Sicherungszweckerklärung zum Schutz des Darlehensnehmers. Dies bedeutet aber nicht, dass die Sicherungszweckerklärung die Grundschuld aufhebt.
Bei der Sicherungszweckerklärung handelt es sich um eine Zusatzvereinbarung, die zu einem Kreditvertrag geschlossen wird. Gerade im Bereich der Bau- oder Immobilienfinanzierung handelt es sich in der Regel um hohe Summen. Die Bank, die als Kreditgeber gilt, sichert sich mit verschiedenen Methoden vor einem eventuellen Verlust ab. Aber auch der Kreditnehmer kann sich absichern und dafür bietet sich die Sicherungszweckerklärung an. Sie kommt immer dann zum Tragen, wenn die Bank sich als Grundgläubiger ins Grundbuch eintragen lässt. Die Grundschuld ist immer an eine bestimmte Kreditsumme gebunden. Erst mit der Sicherungszweckerklärung wird die Grundschuld auch mit dem entsprechenden Kredit verbunden.
Inhalt
Der Sinn der Sicherungszweckerklärung
Grundsätzlich lässt sich die Bank bei der Vergabe einen Bau- oder Immobilienkredites immer als Grundgläubiger eintragen. Dieser Eintrag sichert die Bank vor eventuellen Zahlungsverlusten ab, denn sobald der Kreditnehmer seinen Zahlungen nicht mehr Folge leisten kann, hat die Bank, also Grundgläubiger das Recht die Immobilie zu veräußern. Durch die Einnahmen des Verkaufes werden die offenen Forderungen der Bank ausgeglichen. Damit auch der Kreditnehmer in so einem Fall ordentlich abgesichert ist, muss die Sicherungszweckerklärung abgeschlossen werden. Sie enthält alle Informationen rund um die konkreten Forderungen und die Verbindlichkeiten, die mit der Finanzierung im Zusammenhang stehen. Zudem sind die Verwertungsrechte festgehalten, die die Bank hat, wenn die Zahlungen ausbleiben. Auch die Bedingungen und alle Rechte zum Verkauf der Immobilie werden in der speziellen Erklärung festgehalten. Sie muss von beiden Parteien also von dem Kreditgeber (Bank) und dem Kreditnehmer unterschrieben sein. Nur so erhält sie ihre Gültigkeit. Eine Ausführung der Sicherungszweckerklärung erhält die Bank und eine Ausfertigung bekommt der Kreditnehmer für seine Unterlagen.
Der Schutz für den Kreditnehmer
Die Sicherungszweckerklärung ist vor allen Dingen für den Kreditnehmer sehr wichtig, denn in ihr sind die Informationen enthalten, dass der Grundgläubiger nur auf Bezug auf die Restschuld ein Recht hat. In den meisten Fällen ist die Kreditsumme nämlich niedriger als die eigentliche Grundschuld. Die Sicherungszweckerklärung sorgt dafür, dass die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufes auch wirklich nur die Summe bekommt, die ihr noch zusteht und nicht den gesamten Kaufbetrag. Einfach erklärt bedeutet es, dass die Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen ist meist für die ganze Laufzeit angesetzt ist. Während der Laufzeit beginnt der Kreditnehmer mit der Tilgung und mit jeder Zahlung verringert sich die Restschuld. Allerdings wird nicht jeden Monat oder jedes Jahr der Grundschuldeintrag geändert. Er bleibt auf der Anfangshöhe bestehen. Sollte nach einigen Jahren, aber innerhalb der Laufzeit eine Zahlungsunfähigkeit passieren, dann sorgt die Sicherungszweckerklärung dafür, dass die Restsumme ausgerechnet wird. Die Bank bekommt nur noch die restliche Forderung und nicht die Höhe der Grundschuld.
Ohne die Sicherungszweckerklärung
Eine solche spezielle Erklärung ist ein Muss bei einer Bau- oder Immobilienfinanzierung, um dem Kreditnehmer zu schützen. Ohne eine Sicherungszweckerklärung kann die Bank Forderungen verlangen, die der gesamten Grundschuld entsprechen. Sie schränkt die Forderung der tatsächlichen Forderung ein.
Die Erstellung einer Sicherungszweckerklärung
Für die Erstellung einer Sicherungszweckerklärung, die auch unter den Namen Zweckerklärung oder Zweckbestimmungserklärung bekannt ist gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Sie kann formlos erstellt werden und bedarf auch keiner notariellen Beglaubigung. Wichtig ist, dass alle wichtigen Daten über die Finanzierung, den Kreditnehmer und die Bank enthalten sind. Die meisten Banken haben spezielle Vordrucke, die vollkommen ausreichend sind. Wirksam wird die Sicherungszweckerklärung nur mit dem aktuellen Datum und der handschriftlich gegebenen Unterschrift beider Parteien. Aufbewahrt wird die Erklärung bei den Unterlagen der Bank, aber auch der Kreditnehmer kann eine Ausfertigung bekommen und sie zu seinen Dokumenten legen.
Die Notwendigkeit der Zweckerklärung
Notwendig ist die Sicherungszweckerklärung nur, wenn es sich um einen hohen Kredit für den Bau oder den Kauf einer Immobilie handelt. Bei einem kleinen Kredit wird eine solche Erklärung nicht notwendig. In der Regel wird die Sicherungszweckerklärung selten zum Einsatz gebracht, denn sobald eine Zahlungsunfähigkeit stattfindet, wird die Immobilie verkauft und die offenen Forderungen werden von der Verkaufssumme bezahlt. Die Bank hat im Grunde kein Interesse daran, die Grundschuld einzufordern, denn es sind ja schon Zahlungen eingegangen. Sie dient nur zur Sicherheit für den Kreditnehmer, damit die Bank ihn nicht über den Tisch ziehen kann.
Sicherungszweckerklärung nach Tilgung der Kreditsumme
In erster Linie bleibt die Eintragung im Grundbuch erhalten, auch wenn die Kreditsumme komplett abgetragen ist. Der Notar ändert die Eintragung nicht automatisch. Die Bank bleibt weiterhin als Grundschuldgläubiger im Grundbuch bestehen. Der ehemalige Kreditnehmer entscheidet nach der kompletten Tilgung, was mit der Eintragung im Grundbuch passieren soll. Es bestehen für den ehemaligen Kreditnehmer zwei Möglichkeiten:
- Grundschuldgläubiger löschen lassen
- Grundschuldgläubiger stehen lassen
Zum Löschen lassen der Eintragung im Grundbuch muss ein Notar beauftragt werden. Der Notar verlangt für die Löschung Gebühren und sie kann einige Tage dauern. Der Notar muss erst alle Angelegenheiten prüfen und dann erfolgt die Löschung.
Die zweite Möglichkeit ist, dass die Bank einfach als Grundschuldgläubiger bestehen bleibt. Das hat Vorteil, dass bei einer neuen Immobilienfinanzierung kein neuer Eintrag erfolgen muss. Die Bank steht schließlich schon drin.
Für den Verkauf einer Immobilie ist es besser, wenn die Löschung beantragt wurde und der Eigentümer auch als Besitzer im Grundbuch steht. Dadurch kann nicht nur der Verkaufsprozess beschleunigt werden, sondern auch der Kaufpreis höher angesetzt werden. Zudem kann die Löschung auch dann beantragt werden, wenn eine weitere Finanzierung nicht geplant ist.
Beispiel
Der Kreditnehmer möchte sich eine Immobilie kaufen und möchte bei seiner Hausbank einen Kredit in Höhe von 170.000 Euro haben. Die Bank verlangt als Sicherheit, dass sie als Grundschuldgläubiger ins Grundbuch eingetragen wird. Auf Wunsch des Kreditnehmers lässt er die Bank mit einer Grundschuld von 200.000 Euro einsetzen. Kommt es nach kurzer Zeit oder nach einigen Jahren zu einer Zahlungsunfähigkeit, aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit, dann kann die Bank die Immobilie veräußern. Bei dem Verkauf der Immobilie hätte die Bank das Recht auf die Grundschuld also auf 200.000 Euro. Diese Summe wurde zwar nicht an den Kreditnehmer ausgezahlt, aber dafür steht die Summe als Grundschuld. Mit der Sicherungszweckerklärung bekommt die Bank nicht die stehende Grundschuld ausgezahlt und auch nicht die 170.000 Euro. Im Laufe der Zeit hat der Kreditnehmer seine Zahlungen bis zur Zahlungsunfähigkeit regelmäßig gemacht. Die Zahlungen inklusive der Zinsen werden von der eigentlichen Kreditsumme von 170.000 Euro abgezogen. Somit erhält die Bank nur noch die daraus resultierende Restsumme.
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