Teileigentum

Als Teileigentum wird das Sondereigentum bezeichnet, welches an Räumen besteht, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Dabei steht das Teileigentum immer in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil, welche an dem gemeinschaftlichen Eigentum besteht, zu dem das jeweilige Teileigentum gehört. Beispiele für ein solches Teileigentum sind Büro- oder Praxisräume, Garagen oder Kellerräume. Für diese so genannte Teileigentum gelten dann die Vorschriften, die regelmäßig auch auf das Wohnungseigentum angewendet werden. Grundsätzlich sind mit dem Teileigentum also sämtliche Räume bezeichnet, in denen man nicht wohnt, sondern arbeitet, etwas lagert oder das Auto unterstellt. Damit stellt das Teileigentum ein so genanntes Sondereigentum an einem gemeinschaftlich genutzten Eigentum einer Immobilie dar.

Als Teileigentum werden Räumen einer Immobilie , die nicht zu Wohnzwecken vorgesehen sind bezeichnet.
Dieses Sondereigentum (Alleineigentum)- muss in Verbindung mit zugehörigen Mieteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum stehen,- wie beispielsweise Kellerräume oder Garagen.
Gesetzlich ist das Teileigentum im Wohnungseigentumsgesetz festgelegt.

Heute werden in vielen Städten und Gemeinden Häuser gebaut, in denen Wohnungen zum Verkauf stehen. Die Wohnungen können von Interessenten erstanden werden. In diesem Fall handelt es sich bei den Wohnungen um Eigentumswohnungen. Eine Eigentumswohnung befindet sich in einem Mehrfamilienhaus, indem sich weitere Eigentumswohnungen befinden. Die Wohnungen werden gekauft und somit ist der Käufer der Eigentümer der Wohnung. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum. Das sind Begriffe , die im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen sehr häufig fallen. Beim Kauf einer solchen Wohnung kauft der Eigentümer auch Gemeinschaftseigentum mit. Zum Gemeinschaftseigentum gehören Bereiche, die von allen Wohnungseigentümern genutzt werden können. Dazu gehören zum Beispiel:

• der Fahrradkeller
• der Waschkeller
• der Garten
• die Parkplatzbereiche
• der Vorgarten

Zum Sondereigentum gehören Bereiche, die zwar zum Gemeinschaftseigentum gehören, aber mit Hilfe des Sondereigentums nur von einer Partei genutzt werden. Dazu gehören beispielsweise

• abgetrennte Gartenbereiche
• ein Parkplatz
• der Keller
• Garagen
• Terrassen

Neben den genannten Begriffen im Bereich Eigentumswohnungen gibt es aber auch noch den Begriff Teileigentum.

Teileigentum, der Unterbereich vom Sondereigentum

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kauft der Käufer nicht nur die eigentliche Wohnung, sondern auch Sondereigentum mit. Zum Sondereigentum gehören alle Bereiche, die zur Wohnung gehören. Das ist zwar nur eine grobe Einschätzung, trifft aber gut zu. Alle Bereiche, die zum Sondereigentum gehören, können von dem Eigentümer selbstständig benutzt werden. Die genauen Bereiche sind im Vertrag festgehalten und auch die mögliche Nutzung steht dort fest. Im Grunde gehört das Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum, das aber für einen Eigentümer zur freien Nutzung zur Verfügung gestellt wird. Das Sondereigentum wird zusätzlich noch unterteilt in Wohnungseigentum und Teileigentum. Beim Wohnungseigentum handelt es sich um Bereiche, die rein zu Wohnzwecken verwendet werden. Beim Teileigentum dagegen handelt es sich um Bereiche die freiberuflich oder gewerblich genutzt werden können. Die Rechte und Pflichten des Besitzers von Teileigentum ist mit dem Wohneigentum gleichzusetzen.

Teileigentum – was gehört dazu?

Wie oben erklärt handelt es sich beim Teileigentum um Bereiche, in denen freiberufliche oder gewerbliche Nutzung vorgesehen ist. Dazu gehören beispielsweise

Werkstätten
Geschäfte
Rechtsanwaltskanzleien
Arztpraxen

Teileigentum wird durch die Teilungserklärung festgehalten

Das Teileigentum wird in der Teilungserklärung festgelegt. Hierbei handelt es sich um einen Vertrag, der zum Kauf eines Eigentums beigelegt wird. In diesem Vertrag sind alle Einzelheiten zur genauen Nutzung festgehalten. Jeder Eigentümer erhält eine Ausfertigung der Teilungserklärung. In der Erklärung wird dem Grundbuchamt mitgeteilt, welcher Eigentümer welche Rechte und Pflichten hat und wie das Gebäude aufgeteilt ist. Gerade in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, dem Sondereigentum und dem Teileigentum ist eine schriftliche Vereinbarung wichtig, um eventuelle Streitigkeiten zu vermeiden. Die Teilungserklärung besteht aus mehreren Teilen.

Der erste Teil besagt, die das Eigentum aufgeteilt ist und wie es genutzt werden kann. Im zweiten Teil befindet sich heute meist die Gemeinschaftsordnung. Sie ist auch unter dem Begriff Miteigentümerordnung bekannt. Die Verhältnisse der einzelnen Wohnungseigentümer wird festgehalten, wenn es sich um abweichende Bestimmungen handelt, die nicht als normal gelten. Zudem ist eine Hausordnung enthalten und auch der Verwalter befindet sich schriftlich festgehalten. In der Regel gilt dieser Bereich der Teilungserklärung nur für drei Jahre, denn der Verwalter kann erst mal nur für drei Jahre ins Amt bestellt werden. Anschließend muss er erneut bestimmt werden.

Die Teilungserklärung kann jederzeit geändert werden. Allerdings bedarf es dafür die Zustimmung aller Eigentümer. Einmal im Jahr gibt es meist eine Eigentümerhauptverhandlung, in der alle Bereiche zur Sprache kommen. Auch eine Veränderung der Teilungserklärung kann dann angesprochen werden. Alle Änderungen müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Sollte für das Gebäude oder für eine der Eigentumswohnungen noch eine Finanzierung laufen, dann ist auch die Zustimmung des Gläubigers notwendig. Genaue Informationen kann ein Notar liefern, der sich mit den Paragrafen und Bestimmungen auskennt.

Umwandlung von Wohneigentum zu Teileigentum

Mit Zustimmung aller Eigentümer kann das Wohneigentum, das rein für wohnliche Zwecke verwendet wurde auch zum Teileigentum werden. Allerdings ist die Grundvoraussetzung, dass alle Eigentümer ohne Ausnahme der Umwandlung zustimmen. Gerade bei einem Gebäude, indem in der ersten Etage eine Arztpraxis aufgemacht werden soll, wird es schwer. Viele Eigentümer sind nicht bereit, dass fremde Menschen durch das Haus laufen, um in die Praxis zu gelangen. Anders sieht es meist aus, wenn es sich um eine Eröffnung im Erdgeschoss handelt. Die fremden Personen müssen nicht durchs Haus laufen, sondern bleiben im Erdgeschoss. In diesem Fall sind die Chancen für eine Zustimmung aller Eigentümer zur Umwandlung viel höher. Allerdings ist die Umwandlung von Wohneigentum zu Teileigentum mit hohen Kosten verbunden. Für Wohneigentum gelten andere gesetzliche Richtlinien als für Teileigentum. Für gewisse gewerbliche Nutzung sind gewisse Voraussetzungen notwendig, von mehrere Toiletten über eine Abzugsanlage bis hin zu einer anderen Aufteilung. Nur, wenn die Voraussetzungen stimmen, ist eine Umwandlung erlaubt. Die Umwandlung muss mit Hilfe eines Notars festgehalten werden, der das Teileigentum als Teileigentum ins Grundbuch eintragen lässt. Auch für den Notar fallen Kosten an, die von dem Eigentümer des Teileigentums getragen werden muss.

Wohnen im Teileigentum

Grundsätzlich ist Teileigentum ein Bereich, der zur freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung vorgesehen ist. Diese Funktion wird von allen Eigentümern im Haus schriftlich festgehalten und durch einen Notar beim Grundbuchamt eingetragen. Im Grunde ist Teileigentum also eigentlich nur zur gewerblichen Nutzung gedacht. Das entspricht nicht der Wahrheit, denn auch Teileigentum kann zu Wohnzwecken verwendet werden. Grundvoraussetzung dafür ist in erster Linie eine ausreichende Fläche. Zudem muss das Teileigentum genau aufgeteilt werden. Es muss eine deutliche Trennung zwischen dem Teileigentum und dem Wohnzweck gesetzt werden. Idealerweise durch eine abschließbare Tür, die eindeutig besagt, dass sich dahinter der private Bereich befindet. Zum privaten Bereich haben die Kunden keinen Zutritt. Um Teileigentum mit Wohnzwecken zu kombinieren ist auch hier eine Zustimmung aller Eigentümer notwendig. In der Teilungserklärung müssen die Vereinbarung genau festgelegt werden, damit es zu keinen Missverständnissen führt. Die Teilungserklärung ist bindend und kann auch vor Gericht standhalten.

Teileigentum mit Anwalt durchsetzen

Um alle rechtlichen Schritte eindeutig einzuhalten empfehlen Experten den Rat eines Fachanwalts für Immobilienrecht. Der Fachanwalt kennt nicht nur alle aktuellen Bestimmungen, sondern kann auch in allen Dokumentenangelegenheiten allen Eigentümern zu Nutze sein. Gerade bei der Umwandlung für Teileigentum sollte auf das Fachwissen des Immobilienanwalts gesetzt werden.