Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein Zusatz zum Kaufvertrag einer Eigentumswohnung. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erhält man nicht nur ein Stück privates Eigentum, sondern ist auch an Pflichten gebunden. Zwar ist die Eigentumswohnung zur selbstständigen Nutzung gedacht, aber mit der Teilungserklärung werden alle wichtigen Informationen zur Wohnungseigentümergemeinschschaft, dem Sondernutzungsrecht und dem Sondereigentum geregelt. Die Teilungserklärung wird durch den § 8 im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) begründet.

§ 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz)

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.
(2) Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5, 6, § 7 Abs. 1, 3 bis 5 entsprechend. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam.

Mit der Teilungserklärung nach § 5 WEG erklärt der Grundstückseigentümer, dass das Grundstück beziehungsweise die Immobilie in mehrere Bereiche aufgeteilt ist. Der Grundstückseigentümer ist Besitzer des Grundstücks und eventuell auch der Immobilie selbst. Die Immobilie beinhaltet mehrere Wohnungen, die zum Kauf angeboten werden. Mit dem Kauf einer Wohnung gibt der Grundstücks- beziehungsweise Immobilieneigentümer einen Teil des Hauses in die Hände des neuen Eigentümers. Damit die rechtlichen Konsequenzen schriftlich festgehalten werden gibt es die Teilungserklärung. In dem Schriftstück finden sich alle Informationen zur Nutzung, zum Sondereigentum und zur Wohngemeinschaft. Die Teilungserklärung wird beim Grundbuchamt erstellt und weist darauf hin, dass die einzelnen Parteien im Haus verkauft oder belastet werden können.

Teilungserklärung und das Sondernutzungsrecht

In der Teilungserklärung können auch alle Informationen und Details zum Sondernutzungsrecht vermerkt werden. Das Sondernutzungsrecht bezeugt, dass bestimmte Flächen und Gebäudeteile von der Nutzung der Gemeinschaft ausgeschlossen sind. Sie können ausschließlich von einem Wohnungseigentümer genutzt werden. Die Sondernutzungsrechte können in der Teilungserklärung im Vorfeld vermerkt werden, aber auch eine nachträgliche Eintragung ist möglich. Gerade in einer großen Hausgemeinschaft, die mit mehreren Wohnungen bestückt sind, gibt es das Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht besagt eigentlich nur, dass bestimmte Bereiche nur von einer Partei genutzt werden können. Zu diesen Bereichen können gehören:

• Gartenflächen
• Terrassen
• Stellplätze
• Dachböden
• Kellerabteile

Die Verwaltung dieser Bereiche unterliegt zwar weiterhin der Gemeinschaft und sie gehören auch zum Gemeinschaftseigentum, aber durch den Einsatz des Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung werden die Bereiche nur für einen Eigentümer zugelassen.

Allerdings kann dem Sondernutzungsrecht nur zugestimmt werden, wenn alle anderen Eigentümer des Hauses dem Recht zustimmen und ihre Unterschrift in der Teilungserklärung hinterlassen. Eine Abstimmung kann in der Regel nur auf der Jahreshauptversammlung erfolgen. Zur Jahreshauptversammlung sind alle Eigentümer geladen. Die einzelnen Punkte, die zur Absprache stehen müssen vier Wochen vor dem Termin bekannt sein. Auf der Hauptversammlung werden alle Punkte besprochen und abgestimmt. Das Sondernutzungsrecht wird nur in die Teilungserklärung aufgenommen, wenn alle oder der größte Teil der Miteigentümer zustimmen.

Die normale Teilungserklärung

In der Teilungserklärung stehen überwiegend Informationen zur Hausordnung oder zur Gemeinschaftsordnung. Das ist der größte Teil der Erklärung. Alle Verhältnisse der Wohnungseigentümer sind festgelegt und in der Teilungserklärung schriftlich festgehalten. Sie Verhältnisse können durchaus von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen. Auch bei einem Gerichtsverfahren ist die Teilungserklärung bindend, auch wenn die gesetzlichen Richtlinien nicht eingehalten worden. Zudem befinden sich Informationen zum Verwalter der Hausgemeinschaft. Die Bestellung eines Verwalters ist immer eine Gemeinschaftsentscheidung. Mit der Gemeinschaftsentscheidung wird der Verwalter in die Teilungserklärung eingetragen und kann bis zu drei Jahre erhalten bleiben. Nach drei Jahren muss eine neue Abstimmung erfolgen. Nach der Abstimmung kann derselbe Verwalter gewählt werden, aber es muss eine neue Abstimmung erfolgen.

Teilungserklärung und das Grundbuch

Eingetragen wird die Teilungserklärung ins Grundbuch. Durch diese Eintragung wird die Erklärung verbindlich und gilt für alle Wohnungseigentümer. Natürlich können Änderungen durchgeführt werden, allerdings müssen alle Wohnungseigentümer den Änderungen zustimmen. Anschließend müssen die Veränderungen in die Teilungserklärung aufgenommen und ins Grundbuch eingetragen werden. Nur dann ist die Änderung rechtsgültig. Jede Eintragung beim Grundbuch ist kostenpflichtig und muss von den Wohnungseigentümern übernommen werden. Die Gebühren sind recht variabel und unterscheiden sich in den Bundesländern. Die Kosten der Gebühren werden zu gleichen Teilen auf die gesamte Wohngemeinschaft aufgeteilt. Die Bezahlung erfolgt direkt beim Notar oder auf Rechnung. Eintragungen ins Grundbuch können nur von einem Notar gemacht werden.

Teilungserklärung und der Aufteilungsplan

Ein weiterer wichtiger Punkt in der Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan. Der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungsplan ist die Grundvoraussetzung dafür, dass das Wohneigentum ins Grundbuch eingetragen werden kann. Hierbei handelt es sich um eine Bauzeichnung, die nicht nur die Gebäudeaufteilung enthält, sondern auch die Größe und Fläche des Sondereigentums. Auch das Gemeinschaftseigentum ist genau eingezeichnet. Mit dem Aufteilungsplan wird deutlich, welche Bereiche Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum sind. Alle Bereiche, die zu einem bestimmten Bereich des Eigentums gehören haben die gleiche Nummer. Dadurch ist eine sofortige Erkennbarkeit garantiert. Der Aufteilungsplan, in der Teilungserklärung, muss mit einem Siegel und der Behördenunterschrift gekennzeichnet sind. Nur durch diese Faktoren ist unmissverständlich zu erkennen, welcher Raum welche Zuordnung hat. Der Aufteilungsplan hat keine außerordentliche Zuordnung. Er legt nur die Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Räume fest.

Teilungserklärung und die abweichende Bauausführung

Grundsätzlich sind alle Details und Informationen rund um das Gebäude, die einzelnen Wohneinheiten, Gemeinschaftsbereiche und das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung enthalten. Allerdings kann es auch vorkommen, dass die Bauausführung von den Informationen in der Teilungserklärung abweichen. Sobald der Fehler erkannt wurde, sollten alle Eigentümer einer Immobilie sich mit dem Thema befassen und die Teilungserklärung und die Bauausführung in Einklang bringen. Dazu sollte eine Hauptversammlung einberufen werden. Der Termin muss immer etwa vier Wochen im Vorfeld bekannt gegeben werden, damit alle Eigentümer die Gelegenheit haben, sich den Termin freizuhalten. Zudem muss der Besprechungspunkt vorhanden sein, damit die Eigentümer über den Grund für die Versammlung Bescheid wissen. In der Versammlung hat jeder Eigentümer eine Stimme, die er nach besten Wissen und Gewissen einsetzen kann. Nur, wenn alle Eigentümer der Änderung in der Teilungserklärung zustimmen, kann diese den Bauausführungen angepasst werden. Rechtlich bindend wird die Teilungserklärung durch alle Unterschriften und durch die Genehmigung eines Notars, der die Erklärung zum Grundbuch hinzufügt.