Tilgungsersatz

Bei dem Tilgungsersatz handelt es sich im Grunde um die Tilgungsaussetzung. Beide Begriffe beschreiben die gleiche Funktion. Der Begriff wird überwiegend im Bereich der Immobilienfinanzierung verwendet. Beim Bau eines Hauses wird in der Regel eine Bank mit der Finanzierung beauftragt. Die meisten Bauherren sind nicht in der Lage das Haus aus eigenen finanziellen Kräften zu stämmen, obwohl der finanzielle Background sehr gut ist. Ein Haus kann mehrere Hunderttausend Euro kosten und das Geld ist meist nicht vorhanden. Als Alternative kann eine Bank als Finanzier genutzt werden. Dazu möchte der Bauherr eine Finanzierung beantragen. Die Bank verlangt nicht nur eine Sicherheit für die komplette Rückzahlung, sondern will auch verdienen. Heute gehören die meisten Banken zum wirtschaftlichen Konzept und müssen im Jahr Gewinne erwirtschaften. Zudem müssen die Mitarbeiter bezahlt werden und auch alle anderen Kosten sind zu decken. Aus dem Grund verlangen die Banken Zinsen für die ausgegebene Finanzierungssumme. Die Finanzierungssumme ist die Darlehenssumme, die der Bauherr für den Traum des eigenen Hauses braucht. Neben dieser gewünschten Summe werden die jährlichen Zinsen aufgerechnet, welche die Bank verlangt. Nachdem die Finanzierung genehmigt ist, möchte die Bank die geliehene Summe auch zurück. Hierfür wird in der Regel eine Rückzahlungsvereinbarung getroffen.

Die Rückzahlungsvereinbarung und der Tilgungsersatz

Der Beginn der Rückzahlung wird im Vertrag festgehalten und ist für beide Parteien, dem Bauherrn und der Bank, bindend. Die erste Rate muss fristgerecht und in voller Höhe auf dem Konto gutgeschrieben sein, damit der Vertrag durchgehend laufen kann. Die Rückzahlung für die Finanzierung eines Hauses wird meist in Jahren angesetzt. Die Grundrechnung besagt, dass die Finanzierungssumme bis zum Rentenalter von etwa 65 Jahren komplett zurückgezahlt sein sollte. Im Rentenalter ist die Rückzahlung von hohen monatlichen Raten in der Regel kaum möglich. Zudem sollte jeder Verbraucher schuldenfrei in den Ruhestand gelangen. Die Höhe der monatlichen Rückzahlung beläuft sich nicht nur auf die Tilgungssumme, sondern auch auf die Zinsen. Allerdings wird gerade in der ersten Zeit die Tilgungssumme in geringeren Positionen abgearbeitet. In erster Linie werden durch die monatlichen Rückzahlungen die Zinsen bedient. Erst im Laufe der Zeit wird die Tilgungssumme höher und der Zinssatz geringer und die Finanzierung kann schnell abgetragen werden.

Der Grund für den Tilgungsersatz

Eine Baufinanzierung wird von der Bank nur genehmigt, wenn gewisse Grundvoraussetzungen erfüllt werden. Die Hauptvoraussetzungen sind ein festes Einkommen, eine stabile Lebensweise und eine gute Bonität. Die Bonität ist am Ende meist ausschlaggebend, ob eine Finanzierung in einer so großen Höhe überhaupt möglich ist. Trotz eines guten Jobs mit festem Einkommen und einer einwandfreien Bonität kann es passieren, dass es zu finanziellen Problemen kommen kann. Zu den häufigsten Problemen gehören:

• neuer Job
• Arbeitslosigkeit
• Kurzarbeit
• Tod eines Familienmitglieds
• Erbstreitigkeiten
• aussehende Lohnforderungen
• Krankheit

Das sind nur einige Beispiele, die am Ende zu finanziellen Problemen führen können. Die Probleme stapeln sich und mit der Zeit können die Raten für die Baufinanzierung nicht mehr geleistet werden. Das ist ein großes Problem, denn die Bank hat dann das Recht den Vertrag zu kündigen und die offene Summe in einem Betrag zu verlangen. Das ist in der Regel nicht möglich, also wird das Haus in die Zwangsversteigerung gegeben. Der Erlös wird der Bank übertragen und ein Auszug ist notwendig. Aber es gibt eine Möglichkeit, um den Hausverlust abzuwenden und das ist der Tilgungsersatz.

Der Tilgungsersatz bei finanziellen Problemen

Die beste Möglichkeit, um das Haus nicht zu verlieren und den Finanzierungsvertrag laufen zu lassen bietet der Tilgungsersatz. Beim Tilgungsersatz kann eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Bauherrn und der Bank erfolgen. Über einen gewissen Zeitraum ermöglicht die Bank dem Bauherrn, dass er nur die Zinsen der Finanzierung bezahlt. Die Tilgungssumme wird ausgesetzt. Der Zeitraum kann auf drei oder sechs Monate angesetzt werden. In sehr seltenen Fällen kann der Tilgungsersatz auf bis zu fünf Jahre gelegt werden. In dieser Zeit hat der Bauherr die Möglichkeit seine finanziellen Probleme zu lösen. Anschließend muss die volle Ratenhöhe wieder gezahlt werden. Der Tilgungsersatz bietet Vor- und Nachteile, die im nachfolgenden beschrieben werden.

Vorteile von Tilgungsersatz

Der eindeutigste Vorteil des Tilgungsersatz ist, dass der Finanzierungsvertrag weiterhin besteht und nicht gekündigt wird. Das bedeutet, der Bauherr kann sein Haus erst mal behalten, solange er die Höhe der Zinsen über den festgelegten Zeitraum pünktlich bezahlt. Der zweite Vorteil ist, dass die Höhe der Zinsen meist sehr gering sind, im Gegensatz zur gesamten Ratenhöhe. So hat der Bauherr mit der Finanzierung genügend Zeit, um die finanziellen Probleme zu beseitigen.

Nachteile von Tilgungsersatz

Es gibt aber auch Nachteile, wenn der Tilgungsersatz in Anspruch genommen wird. In erster Linie verlängert sich dadurch die Schuldendauer. Die Höhe der Finanzierung bleibt bestehen, denn es werden nur die Zinsen gezahlt. Die ausgelassenen Monate werden an die vertraglich vereinbarte Laufzeit angelehnt. Somit läuft der Finanzierungsvertrag bis zu sechs Monate länger als geplant.

Tilgungsersatz und die Banken

In der heutigen Zeit haben die meisten Banken eine entsprechende Vereinbarung mit im Finanzierungsvertrag festgelegt. Sie bieten ihren Kunden einen Tilgungsersatz an, wenn es mal zu Schwierigkeiten bei der Rückzahlung kommt. Einige Banken haben den Tilgungsersatz auch als Werbemaßnahme eingesetzt, um neue Kunden zu generieren. Grundsätzlich kann der Tilgungsersatz auch bei Vertragsabschluss mit angesprochen und in den Vertrag aufgenommen werden. Das hat den Vorteil, dass der Vertrag im Nachhinein nicht angepasst werden muss. Andere Banken bieten eine zusätzliche Möglichkeit an. Bei ihnen muss der Finanzierungsvertrag neu ausgehandelt werden, wenn ein Tilgungsersatz gefordert wird. Die Berater der Bank können über den Tilgungsersatz Informationen geben, aber auch das Internet bietet viele Informationsquellen.

Investmentfonds und der Tilgungsersatz

Eine weitere Möglichkeit des Tilgungsersatzes stellen Investmentfonds dar. Die Fonds werden mit den Zahlungen „gefüttert“ und anschließend können die Fonds einfach komplett verkauft werden. Geld in Aktienfonds anzulegen ist aufgrund der positiven Zinsdifferenz eine gute Idee. Das Darlehen wird über die Laufzeit der Fonds mit Zahlungen bedient und somit können mit Hilfe der Fonds gute Gewinne erzielt werden. Mit den Gewinnen kann die Schuldensumme schneller abgezahlt werden. Allerdings ist eine solche Zahlung mit vielen Risiken verbunden, denn Kursschwankungen sind an der Tagesordnung. Auch für eine Kapitallebensversicherung ist ein Tilgungsersatz eine gängige Praxis. Die Kapitallebensversicherung wird am Ende ausgezahlt und löst dann das offene Darlehen ab.