Vorschaltdarlehen

Was ist ein Vorschaltdarlehen?

Ein Vorschaltdarlehen stellt ein Darlehen dar, welches kurz- bis mittelfristig abgeschlossen wird. In der Regel besteht hierbei ein Anspruch auf Umschuldung. Während der Laufzeit eines Vorschaltdarlehens wird es dem Darlehensnehmer ermöglicht, das Darlehen selbst in ein langfristiges Darlehen umzuwandeln. Dabei kommen die zum Zeitpunkt der Umwandlung geltenden Konditionen und Zinssätze zum Tragen, zu denen das Vorschaltdarlehen in eine langfristige Verbindlichkeit umgewandelt werden. Hierbei erfolgt dann regelmäßig auch die Vereinbarung einer Zinsfestschreibung über einen bestimmten Zeitraum. Das Vorschaltdarlehen eignet sich damit ideal, um die Zinsentwicklung abzuwarten und zu einem günstigen Zeitpunkt das Darlehen in ein langfristiges umzuwandeln, wodurch dann günstige Zinsen für längere Laufzeiten gesichert werden können.

Bei einem Vorschaltdarlehen handelt es sich um eine Kapitalanleihe, die eine Höchstlaufzeit von bis zu zwei Jahren hat. Es werden keine Vorfälligkeitszinsen erhoben und es besteht die Möglichkeit das Darlehen umzuschulden. Umschuldung bedeutet, dass das Vorschaltdarlehen zu jeder Zeit durch ein langfristiges Darlehen mit besseren Konditionen abgelöst werden kann, dies ist vor allem in Phasen hoher Zinssätze von Vorteil. Banken bieten in solchen Zeiten ihren Kunden vermehrt Vorschaltdarlehen an um sie so in ihrem Unternehmen halten zu können.
Auch ist es gängige Praxis vor der Zuteilung eines Bauspardarlehen, ein Vorschaltdarlehen bei der zuständigen Bausparkasse aufzunehmen.

Für ein Vorschaltdarlehen werden aufgrund der Möglichkeit zur Umschuldung höhere Zinsen erhoben, dennoch lohnt es sich auf niedrigere Zinsphasen zu warten.

Es handelt sich bei einem Vorschaltdarlehen um eine Sonderform der Baufinanzierung. Bauherren können dadurch ihre Baufinanzierungskosten senken. Vorschaltdarlehen bieten Bauherren und Hauskäufern mehrere Vorteile. Diese Darlehen sparen sowohl den Erbauer als auch den Käufer Zeit und Geld, weil das Schließen des einzelnen Darlehens mehrfache Kreditanträge, Genehmigungen, Gebühren und Schließungskosten beseitigt.

Da der Eigenheimkäufer den Baukredit aufnimmt, zahlt der Käufer statt des Bauherrn die Abschlusskosten und Zinsen. Eigenheimkäufer profitieren von der Möglichkeit, den Zinssatz für die dauerhafte Hypothek zu Beginn des Baus festzuschreiben, und sie können im Allgemeinen vor der Fertigstellung des Eigenheims zu niedrigeren Preisen wechseln, wenn diese verfügbar sind. Ein weiterer Vorteil für Hauskäufer ist die Möglichkeit, die Zinsen für das Darlehen während der Bauphase abzuziehen. Darüber hinaus bieten diese Darlehen, da sie sowohl die Abschlusskosten als auch die Zinsen zahlen, den Käufern wertvolle Verhandlungspunkte, um einen niedrigeren Verkaufspreis zu erzielen.

Zu den weiteren Vorteilen für Bauherren zählen garantierte Kaufverträge und die Vermeidung von Kreditnehmer-Kreditlimiten. Tatsächlich bleibt diese Finanzierungsvereinbarung von der Bilanz des Bauträgers getrennt und hält die Kreditlinien des Bauherrn für andere Projekte frei. Bauherren, die Erfahrung mit Vorschaltdarlehen haben, finden, dass, weil ihre Kunden die Kreditnehmer in diesen Transaktionen sind, die Kunden mehr zum Hauskauf verpflichtet sind als Hauskäufer, die traditionellere Kaufkredite verwenden.

Mit Baudarlehen wollen die Banken dem Kreditnehmer eine Art Unterstützung in Form einer Anzahlung bieten. Wenn man sowohl auf dem Grundstück als auch auf dem Haus selbst Kredite aufnehmen möchte, muss in der Regel eine erhebliche Anzahlung von 20% bis 30% des Gesamtwerts des Grundstücks und Gebäudes geleistet werden. Die Anzahlung ist bei Abschluss fällig und wird zur Zahlung der ersten ein oder zwei Zahlungen an den Auftragnehmer verwendet.

In der Regel wird davon ausgegangen, dass das Land 25% bis 33% des Wertes des abgeschlossenen Projekts ausmacht. Wenn man das Land bereits besitzt, ist es einfacher an das Darlehen zu gelangen. Das Land wird als Eigenkapital des Projekts angerechnet, und man kann möglicherweise bis zu 100% der Baukosten aufnehmen, wenn man die Kreditkriterien (Kredit-Score und Schulden-Einkommens-Verhältnis) erfüllt und das abgeschlossene Projekt gut bewertet wird.

Kredite für Land und Bau sind schwerer zu erhalten als Baukredite, insbesondere für unbebaute Grundstücke im Vergleich zu einem erschlossenen Grundstück in einer Unterteilung. Baukredite sind auch kompliziert, wenn das Land von einer Person gekauft und mit einem anderen Vertrag abgeschlossen wird, um das Haus zu bauen. Sofern keine detaillierten Pläne und ein Auftragnehmer vorliegen, der bereit ist zu gehen, benötigen man Zeit, um die Pläne abzuschließen und einen Erbauer auszurichten.

Um sich zu schützen, ist es am besten, jedes Angebot zum Kauf von Grundstücken davon abhängig zu machen, dass die Baufinanzierung genehmigt wird. Einige Land- und Baukredite erlauben es, Monate oder Jahre mit dem Bau zu warten. In der Zwischenzeit werden monatliche Tilgungszahlungen auf den Landanteil des Darlehens geleistet. Da viele Projekte den Kreditbetrag übersteigen, haben Darlehen oft eine eingebaute Kontingenz von 5% bis 10% über den geschätzten Kosten. Um auf dieses Geld zugreifen zu können, benötigt man möglicherweise eine Dokumentation in Form eines Änderungsauftrags, in der die zusätzlichen Arbeiten oder teureren Materialien und die daraus resultierende Aufladung beschrieben werden. Einige Banken zahlen jedoch nicht für Änderungen mit oder ohne Änderungsauftrag.

Wie Baudarlehen funktionieren

Wenn es darum geht, ein Darlehen für ein Haus zu bekommen, verstehen die meisten Menschen darunter Grundhypotheken, weil sie so einfach sind und fast jeder einen hat. Baukredite können jedoch für jemanden, der noch nie ein neues Zuhause gebaut hat, etwas verwirrend sein. Ein traditionelles Wohnungsbaudarlehen ist eine Hypothek auf ein bestehendes Haus, das in der Regel für 30 Jahre zu einem festen Zinssatz besteht, bei dem der Kreditnehmer Kapital- und Zinszahlungen für die Laufzeit des Darlehens leistet.

Diese Hypotheken können durch einen konventionellen Kreditgeber oder durch spezielle Programme erhalten werden. Im Gegensatz dazu wird ein Baukredit und vor allem ein Vorschaltdarlehen, nur für die Dauer des Baus des Hauses (durchschnittlich etwa 12 Monate) abgeschlossen, und man erhält im Prinzip eine Kreditlinie bis zu einem bestimmten Limit. Prinzipiell kann ein Baukredit somit mit einer Kreditkarte verglichen werden. Es gibt keine Vorfälligkeitsentschädigungen bei einem Baudarlehen, sodass man das Guthaben jederzeit zurückzahlen kann, wenn es fällig ist oder vorher (wenn man die Mittel haben). In gewisser Weise hat ein Baukredit am Ende eine Auszahlung, aber eine Hypothek wird diesen Kredit abbezahlen.

Zinssätze werden ebenfalls anders berechnet: Bei einem traditionellen Kredit wird der Kreditgeber das Darlehen an Investoren am Anleihemarkt verkaufen, aber mit einem Baukredit bezeichnet man sie als Portfolio-Kredite (was bedeutet, dass man sie in den Büchern behält). Man hat die die Freiheit, den richtigen Zinssatz basierend auf mehreren Faktoren zu verhandeln. Es ist nicht wie ein Autokredit, bei dem man in die Bank geht und sich das Zinsblatt an der Wand ansieht, das den heutigen Zinssatz anzeigt (der sich morgen ändern könnte). Schließlich, nachdem der Baukredit den Bau des Hauses finanziert hat, muss eine Hypothek für das Haus aufgenommen werden, die den Baukredit auszahlen wird.

Konforme vs. Nicht-konforme Kredite

Ein konformer Kredit ist eine Hypothek für eine maximale Summe, während ein Kredit, der größer ist als ein nichtkonformer Kredit. Die Qualifikationsrichtlinien zu diesen Krediten unterscheiden sich ebenfalls. Es gibt eine große Anzahl an Hypothekenbanken, die man für einen konformen Kredit in Anspruch nehmen kann: die Suche nach einem Kreditgeber für einen nicht-konformen Kredit kann manchmal schwieriger sein, weil die Regeln strenger sind.