Das Wegerecht bezeichnet das Recht, ein anderes Grundstück zu überqueren. Oftmals muss es eingeräumt werden, wenn beispielsweise das Nachbargrundstück nicht anderweitig zu erreichen ist. Das Wegerecht wird dabei entsprechend schriftlich festgehalten, kann jedoch auch für die Wertminderung eines Grundstückes verantwortlich sein. Dies ist im Einzelfall genau zu prüfen, wobei bei einer Schätzung des Verkehrswertes sämtliche Wegerechte und andere Belastungen des Grundstückes unbedingt mit anzugeben sind. Das Wegerecht als solches stammt häufig noch aus längst vergangenen Zeiten, als die Aufteilung der Grundstücke oft etwas ungünstig vorgenommen wurde, sodass ein separates Betreten bzw. Befahren des Grundstücks nicht möglich ist. Vor dem Kauf eines Grundstücks ist deshalb genau zu prüfen, ob dieses evtl. mit einem Wegerecht beispielsweise ausgestattet ist.
Das Wegerecht ist ein elementarer Bestandteil des Sachenrechts und definiert die Erlaubnis ein fremdes Grundstück durchgehen oder durchfahren zu dürfen. Hierbei gibt es unterschiedliche Optionen, auf denen solch ein Wegerecht definiert sein kann. Zum ersten kann dies durch einen privatrechtlichen Vertrag geschehen. Zum zweiten kann eine Grunddienstbarkeit bestellt werden, dies bedeutet das ein fremdes Grundstück für bestimme Beziehungen genutzt werden darf. Zum dritten kann es sich auch um eine Baulast handeln, welche aufgrund einer Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu Stande kommt. Im Interesse einer guten nachbarschaftlichen Beziehung ist der privatrechtliche Vertrag, den beiden anderen Möglichkeiten vorzuziehen.
Inhalt
Herrschendes und dienendes Grundstück in Bezug auf das Wegerecht
Beim Wegerecht wird zwischen zwei Grundstücksarten unterschieden, das herrschende und das dienende Grundstück. Das dienende Grundstück ist das Grundstück das überquert wird. Das herrschende Grundstück profitiert vom Wegerecht. Wichtig zu wissen ist, dass das Wegerecht nicht im Wohnungseigentumsgesetz festgelegt ist, sondern im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Die Pflichten vom Wegerecht
Durch das Wegerecht entstehen natürlich auch Kosten, denn die Zuwege müssen schließlich instand gehalten werden. Über die Kosten müssen sich die Vertragspartner schnell einig werden und diese idealerweise in einem Vertrag festhalten, damit es keine Probleme oder Streitigkeiten gibt. Neben der Instandhaltung gilt es auch, für die Beseitigung von Eis und Schnee und natürlich auch Entsorgung von Laub zu sorgen. Auch das gehört zu den Pflichten der Person, die das Wegerecht innehält. Die zeitige Einigung kann nicht nur für eine Minderung der Kosten sorgen, sondern auch Schwierigkeiten bei Streitigkeiten verhindern. Zudem hat der Wegerechtsinhaber die Pflicht dafür zu sorgen, dass die Zuwege so schonend wie möglich zu behandeln. Das Eigentum des Besitzers darf nicht unnötig beschädigt werden. Auch eine Einschränkung der Nutzung ist nicht gern gesehen. Der Wegerechtsinhaber darf die Zuwege, die von dem Wegerecht betroffen sind nicht als Parkplatz nutzen oder anderweitig zustellen.
Die vertragliche Vereinbarung des Wegerechts
Im Grunde kann das Wegerecht zwischen zwei Parteien durchaus in mündlicher Absprache erfolgen. Ein Handschlag gilt heute genauso bindend wie ein schriftlicher Vertrag. Allerdings muss auch klar sein, dass eine mündliche Vereinbarung nur zwischen zwei Parteien geschlossen werden kann. Sobald ein Wechsel des Besitzers stattfindet muss eine neue Vereinbarung getroffen werden. Auch eine schriftliche Vereinbarung ist bindend und gilt von beiden Parteien unbedingt einzuhalten. Dabei ist ein schriftlicher Vertrag eher vor Gesetz einsetzbar als eine mündliche Vereinbarung. Aber auch bei einem schriftlichen Vertrag gilt, wenn ein Besitzerwechsel stattfindet, muss eine neue Vereinbarung ausgehandelt werden. Auch ein Vertrag gilt nur für die beiden Parteien. Sobald eine neue Partei dazukommt, muss ein neuer Vertrag aufgesetzt werden. Es gibt eine Ausnahme, aber dafür muss das Wegerecht ins Grundbuch eingetragen werden. Steht das Wegerecht im Grundbuch, dann kann auch ein Besitzerwechsel ohne eine neue Vereinbarung stattfinden.
Das Wegerecht im Grundbuch eintragen
Das Wegerecht gehört zu den sogenannten Grunddienstbarkeiten. Sie werden im Grundbuch eingetragen und dazu ist die Abteilung II zuständig. Um eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen zu lassen, muss ein Notar beauftragt werden, der den Antrag beim Grundbuchamt einreichen kann. Dazu gehört noch eine Bewilligungserklärung des Grundstückseigentümers und ein Lageplan mit dem aktuellen Verlauf des Wegerechts. Im Grundbuch werden die folgenden Eintragungen gemacht:
- Die Art der Nutzung
- Die Personen, die das Recht der Nutzung ausüben dürfen
- Die Beteiligung der Personen in Bezug auf die Unterhaltungskosten
- Die Höhe der Nutzungsentschädigung falls verlangt
Alle Informationen müssen genau ins Grundbuch eingetragen werden und schon müssen sich beide Parteien an die Vereinbarung dauerhaft halten.
Die Kosten für das Wegerecht
Es besteht durchaus die Möglichkeit, dass der Eigentümer für das Wegerecht vom Wegerechtsinhaber eine sogenannte Nutzungsentschädigung zahlen muss. Im Grunde wird hier zwischen zwei Fällen unterschieden:
- Das Wegerecht
Bei dem normalen Wegerecht hat der Eigentümer des Bereichs im Grunde keinen Anspruch auf eine Geldrente oder einen Einmalbetrag. Das gilt aber nur, wenn das Wegerecht freiwillig zwischen den beiden Parteien vereinbart wurde. Aber es besteht durchaus die Möglichkeit, dass eine sogenannte Nutzungsentschädigung fällig wird. Sie muss aber im Vorfeld schriftlich festgelegt werden. Einen rechtlichen Anspruch hat der Eigentümer allerdings nicht. - Das Notwegerecht
Das Notwegerecht tritt immer dann ein, wenn ein Grundstücksbesitzer keine andere Wahl hat als über ein Grundstück zu gehen, das ihm nicht gehört, um sein eigenes Grundstück zu erreichen. Das kommt immer dann zum Tragen, wenn ein Grundstück im hinteren Bereich liegt und das Grundstück an der Straße von einem anderen Eigentümer besessen wird. In einem solchen Fall handelt es sich um ein Notwegerecht, das durchaus mit einer Notwegerente oder einer Nutzungsentschädigung bestückt werden kann. Die Höhe des Notfallwegerechts wird aufgrund der Nutzung bestimmt. Es kann auch vorkommen, dass eine Einmalzahlung fällig ist, um die Nutzung zu ermöglichen. Das sogenannte Notwegerecht wird nicht ins Grundbuch eingetragen und wird nur zwischen den beiden Eigentümern getroffen.
Die Kosten beziehungsweise der Wert der Nutzungsentschädigung wird in der Regel immer von einem Sachverständigen festgelegt. Im Rahmen der Grundstücksbewertung kann er vor Klarheit sorgen und eine angemessene Entschädigungshöhe festlegen. Die Höhe wird aufgrund der Beeinträchtigungshöhe festgelegt. Je höher die Beeinträchtigung desto höher ist auch der Wertabschlag.
Beispiel:
Der hypothetische Wert des Wegerecht liegt bei 5.000 Euro. In einem solchen Fall fallen folgende Gebühren an:
Notargebühren ca. 30,00 Euro
Dokumentenpauschale ca. 2,40 Euro
Auslagen für Porto und Telefon ca. 20,00 Euro
Grundbucheinsichtsauslagen ca. 15,00 Euro
19% Umsatzsteuer ca. 12,91 Euro
Gesamtkosten ca. 80,21 Euro
Das Wegerecht und die Baufinanzierung
Das Wegerecht wirkt sich auch auf die Baufinanzierung aus. Zur Finanzierung von unbelasteten Grundstücken gibt es im Vergleich zwei Unterschiede:
- Die dienenden Grundstücke
Die dienenden Grundstücke sind gerade für Bauherren interessant, die ein kleines Budget für das Bauvorhaben zur Verfügung haben. Der Grund liegt einfach darin, dass die dienenden Grundstücke in der Regel zu einem günstigeren Preis zu kaufen sind. Allerdings muss auch gesagt werden, dass der Teil des Grundstücks, der genutzt werden kann, wesentlich kleiner ist. Zudem kann es vorkommen, dass die Bank einen höheren Sicherheitsabschlag verlangt als bei einem unbelasteten Grundstück. Die Grunddienstbarkeit eines dienenden Grundstücks kann den Verkauf des Grundstücks möglicherweise deutlich erschweren. Der Sollzins kann sich bei der Bank erhöhen und die Konditionen für die Finanzierung können deutlich schlechter werden. - Die herrschenden Grundstücke
Bei den herrschenden Grundstücken wird die Bank zuerst überprüfen lassen, ob die Zufahrt rechtssicher oder dauerhaft gewährleistet ist. Eine Grundvoraussetzung ist ein eingetragenes Wegerecht beim Grundbuchamt. Ist das Wegerecht nicht im Grundbuch eingetragen, dann kann es zu Problemen beim Verkauf des Grundstücks kommen und die Bank wird einer Finanzierung eher nicht zustimmen. Der Grund liegt darin, dass das Risiko für die Bank in einem solchen Fall einfach zu hoch ist. Im Grunde bietet es sich an, das Wegerecht beim Grundbuchamt einzutragen und dann steht auch der Finanzierung durch eine Bank in der Hinsicht nichts mehr im Wege.