Wohnfläche

Als Wohnfläche wird die anrechenbare Grundfläche von Wohnungen bezeichnet. Dabei sind die Zwischenwände und die Außenwände von der eigentlichen Grundfläche der Wohnungen abzuziehen. Überschlägig wird die Wohnfläche mit 75 Prozent der Grundfläche einer Wohnung berechnet. Kommt es jedoch zur Darlehensaufnahme, beispielsweise beim Kauf einer Eigentumswohnung, so erwarten die Banken zur Wertermittlung des zu finanzierenden Objektes eine Wohnflächenberechnung nach DIN Norm. Besondere Bedingungen gelten ebenfalls bei Dachschrägen, die entsprechend abgerechnet werden müssen. Die Regelungen hierzu lässt man sich am besten vom Fachmann erklären, da unterschiedliche Höhen seitens der Dachflächen eine unterschiedlich hohe Anrechnung bei der Wohnfläche beinhalten.

In vielen Fällen ist es gar nicht so einfach die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen, da hier viele verschiedene Faktoren zum Tragen kommen. So müssen bei der Berechnung der Wohnfläche Zwischenwände etc. abgerechnet werden. Für einen einfachen Überschlag gilt die Formel, dass etwa 75 Prozent der Gesamtfläche, die eigentliche Wohnfläche darstellen. Diese Rechnung wird aber von Banken beim Erwerb einer Immobilie nicht akzeptiert, sodass es sich anbietet einen Fachmann zu engagieren, welcher die Immobilie exakt vermisst. Vor allem bei Immobilien mit vielen Dachschrägen kann dies ein langwieriges Unterfangen darstellen, da die Anrechnung von Schrägflächen unterschiedlichen Regelungen unterliegt.

Das gehört zur Wohnfläche

In Deutschland gibt es die Wohnflächenverordnung. Alle Informationen zur Wohnfläche sind in der Wohnflächenverordnung, kurz auch WoFIV festgehalten. Wichtig ist die Wohnfläche in der Regel beim Kauf oder Verkauf, denn der Preis hängt sehr stark von der Größe der Wohnung ab. Um die genaue Wohnfläche bestimmen zu können, muss eine präzise Berechnung erfolgen. Allerdings muss bei der Berechnung genau beachtet werden, welche Räume zur Wohnfläche gehören und welche nicht. Im Grunde umfasst die Wohnfläche nur die Grundfläche der einzelnen Räume, die zur Wohnung oder zum Haus gehören. Einfach gesagt, die Räume, die zur Wohnfläche gehören sind:

• Wohnzimmer
• Küche
• Bad
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Wintergärten
• Schwimmbäder
• Balkone
• Terrassen
• Loggien
• Dachgärten

Alle diese Räume gehören beim Kauf zu einem Haus oder ein Wohnung und werden nur vom künftigen Besitzer benutzt. Alle Räume, die nach allen Seiten geschlossen sind und zur Wohnung oder zum Haus gehören zählen zur Wohnfläche. Es gibt aber auch Flächen, die nicht eingerechnet werden dürfen. Dazu gehören:

• Keller
• Abstellräume
• Waschküchen
• Bodenräume
• Garagen
• Gesellschaftsräume
• Trocken- und Heizungsräume

Das Berechnen der Wohnfläche

Grundsätzlich sind alle Faktoren, die zur Berechnung der Wohnfläche genutzt werden, eindeutig festgelegt. Aber dennoch ist die eigentliche Berechnung nicht so einfach und kann mitunter recht kompliziert werden. Nicht alle Räume werden zu gleichen Teilen zur Wohnfläche gerechnet. Auch die Art des Raums und deren Höhe spielen bei der Berechnung eine maßgebliche Rolle. Beispielsweise werden Räume, die eine Höhe von 200 cm haben zu 100% auf die Wohnfläche angerechnet. Anders sieht es aus, wenn die Höhe des Raums zwischen 100 cm und 200 cm liegt. Dann wird die Fläche nur zu 50% mit zur Wohnfläche gerechnet. Räume, die keine 100 cm hoch sind, fallen komplett aus der Berechnung raus. Zu diesen Flächen gehören Wohnungen mit Dachschrägen. Gerade Dachgeschosswohnungen besitzen in fast jedem Zimmer eine Schräge, die relativ groß ist. Aufgrund der Dachschräge kann der Raum nicht zu 100% genutzt werden und somit kann sie auch nicht komplett angerechnet werden.

Es gibt sogar Bereiche, die nicht in der Wohnung liegen und trotzdem zur Wohnfläche gezählt werden. Dazu gehören Balkone, Terrassen und Loggien. Sie werden allerdings nicht mit 100% berechnet, sondern nur mit 25%. Das liegt daran, dass Terrassen, Loggien und Balkone in der Regel nicht das ganze Jahr über genutzt werden können. Hierbei handelt es sich um Bereiche, die nur wetterbedingt zum Einsatz kommen können. Je nach Ausstattung und Variante können diese Bereiche bis zu 50% mit auf die Wohnfläche angerechnet werden. Die bauliche Qualität ist hierfür entscheidend. Schwimmbäder und Wintergärten werden mit 50% zur Wohnfläche berechnet. Sie gehören zur Wohnfläche, werden aber nicht täglich rund um die Uhr genutzt. Allerdings gibt es hier eine Ausnahme. Diese Ausnahme besagt, dass diese beiden Raumarten voll angerechnet werden, wenn eine Heizung im Raum enthalten ist.

Zwei Berechnungswege sorgen für gravierende Unterschiede

Die Wohnfläche ist die Grundlage für die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung. Aus dem Grund lohnt sich eine Nachrechnung auf jeden Fall. Im Miet- oder Kaufvertrag befindet sich die Wohnflächenangabe, die der Vermieter beziehungsweise der Verkäufer angegeben hat. Jeder Mieter oder Käufer hat das Recht die angegebene Wohnfläche nachzumessen, um sie auf Richtigkeit zu überprüfen. Das ist wichtig, denn Wohnfläche hat einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Nebenkostenabrechnung. Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es zwei Berechnungswege,

1. die DIN-Normen
2. die Wohnflächenverordnung

Beide Berechnungsarten unterscheiden sich in vielen einzelnen kleinen Punkten. Eine Dachgeschosswohnung, die nach DIN-Norm 277 ausgerechnet wird, wird eine höhere Grundfläche ergeben als eine Dachgeschosswohnungen, die nach der Wohnflächenverordnung ausgemessen wird. Bei Kontrollen wurde festgestellt, dass es zu Abweichungen von bis zu 40% kommen kann. Der Grund dafür ist recht einfach, denn in der Regel spielt die Raumhöhe ebenfalls eine große Bedeutung bei der Berechnung. In der Wohnflächenverordnung wird gesagt, dass Räume zwischen 100 cm und 199 cm mit 50% eingerechnet werden. Flächen, die unter 100 cm liegen und unterhalb der Dachschrägen zu finden sind, werden nicht mit eingerechnet. Bei der DIN-Norm Berechnung ist das anders. Hier werden alle Grundflächen mit eingerechnet, die identisch mit der Wohnfläche sind. Es spielt keine Rolle, ob es freistehende Säulen, Treppen oder Dachschrägen gibt.

Beispiel:
Die Dachgeschosswohnung hat zwei Zimmer, Küche und ein Badezimmer mit Dachschrägen. Dazu kommt ein Balkon mit 6 Quadratmetern und ein Keller mit 8 Quadratmetern. Nach der DIN-Norm ist eine Wohnfläche von 74 Quadratmetern vorhanden. Laut der Wohnflächenverordnung aber nur eine Wohnfläche von 52 Quadratmeter. Der Mietpreis liegt bei 8 Euro pro Quadratmeter und jetzt zeigen sich die Unterschiede. Laut DIN-Norm muss eine Miete von 592 Euro gezahlt werden. Nach der Wohnflächenverordnung allerdings nur 416 Euro. Das ist ein Unterschied von 176 Euro.

Die Unterschiede der Wohnflächenberechnung auf einen Blick

Wohnfläche berechnen nach der Wohnflächenverordnung

• Grundfläche ist identisch zur Wohnfläche
• Wohnfläche mit Schrägen oder Treppen
  (unter 100 cm ohne Berechnung, zwischen 100 cm und 199 cm mit 50% Berechnung, ab 200 cm volle 100% Berechnung)
• Garagen, Heizungsräume, Waschküche und Keller gehören nicht zur Wohnfläche
• Loggien, Terrassen und Balkone werden mit 25 bis 50% zur Wohnfläche gerechnet
• Schwimmbäder und Wintergärten, die nicht beheizt sind, werden mit bis zu 50% eingerechnet. Beheizte mit 100%
• Wand-, Türen-, und Fensternischen werden nur dann zur Wohnfläche gezählt, wenn sie bis zum Boden reichen und 13 cm tief sind
• Säulen, Pfeiler und Schornsteine gehören nicht zur Wohnfläche

Wohnfläche berechnen nach DIN-Norm 277

• Grundfläche ist identisch zur Wohnfläche
• Keine Rolle spielt die Raumhöhe
• Zur Wohnfläche gehören Heizungsräume, Kellerräume, Waschküchen und Garagen
• Loggien, Balkone und Terrassen werden mit eingerechnet
• Schwimmbäder und Wintergärten gehören zur Wohnfläche, egal ob beheizt oder nicht

10-Prozent-Regel außer Kraft

Bis zum Jahr 2015 haben die Gerichte bei Wohnflächenabweichungen eine Toleranz von 10 Prozent akzeptiert. Die Toleranz wurde als 10-Prozent-Regel bekannt. Das bedeutet, dass Mieter und Käufer nichts gegen die Angaben im Vertrag machen können, wenn es unter 10% Unterschied liegt. Heute allerdings gilt nur noch die ausschließliche Wohnfläche. Alle Immobilien, die nach dem 1. Januar 2004 erbaut wurden sind anhand der Wohnflächenverordnung zu berechnen. Diese Berechnung ist laut Gericht bindend.