Wohnrecht

Das Wohnrecht stellt das Recht eines Dritten dar, mit dem er eine Immobilie uneingeschränkt nutzen kann. Dabei wird der Eigentümer selbst ausgeschlossen. Häufig ist das Wohnrecht nur auf einen Teil des Gebäudes beschränkt. Der Dritte, dem das Wohnrecht eingeräumt wird, kann ebenfalls weitere Personen in seiner Wohnung aufnehmen, die Kosten für den Unterhalt der Immobilie, zu denen die Steuern, öffentliche Lasten, die Reparaturen usw. zählen, hat dabei trotz allem der Eigentümer zu zahlen, nicht jedoch der Dritte, dem das Wohnrecht eingeräumt wurde. Häufig spricht man hier auch vom Wohnrecht auf Lebenszeit, etwa wenn das Haus zu Lebzeiten der Eltern an die Kinder übertragen wird.

Mit dem Wohnrecht für das Recht beschrieben, eine Immobilien uneingeschränkt nutzen zu können. Meist kommt dieses Wohnrecht bei Erbfällen zu tragen, wenn eine Immobilie schon vor dem Ableben des Vererbenden an die Erben übertragen wird. Dieses Verfahren ist auch unter dem Synonym Wohnrecht auf Lebenszeit bekannt. So kann das Wohnrecht die gesamte Immobilie umfassen, auf der anderen Seite sich aber nur auf einen Teil der Immobilie beziehen. Interessant am Wohnrecht ist der Fakt, dass zwar Dritte in er Immobilie wohnen oder diese nutzen dürfen, aber alle anfallenden Kosten für Reparaturen, Steuern etc. vom Eigentümer übernommen werden müssen.

Wohnrechtsunterschiede

Beim Wohnrecht wird in der Regel zwischen dem befristeten und dem Wohnrecht auf Lebenszeit unterschieden. Beide Formen können nicht einfach vererbt werden oder an Dritte weitergegeben werden.

Wohnrecht auf Lebenszeit

In vielen Fällen verschenken Eigentümer die Immobilie schon zu Lebzeiten. Sie selbst haben nie in der Immobilie gewohnt oder haben es auch von Anfang an nicht geplant. In einem solchen Fall sorgt der Schenkende dafür, dass er ein Wohnrecht auf Lebenszeit bekommt. Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist auch unter lebenslanges Wohnen bekannt. Bei dieser Art des Wohnrechts gibt es drei Varianten, die am häufigsten auftreten:

1. Eltern verschenken die Immobilie an die Kinder und leben aber bis zum Tod selbst noch in der Immobilie.
2. Nach dem Tod des Partners bekommen die leiblichen Kinder die Immobilie als Schenkung, aber der hinterbliebene Partner darf bis zu seinem Tod in der Immobilie wohnen. Ein Auszug darf nicht erzwungen werden. Gerade bei einer späten Partnerschaft kommt diese Variante sehr häufig vor, um den hinterbliebenen Partner abzusichern.
3. Gerade bei Unternehmern kommt es sehr häufig vor, dass die Immobilie auf den Namen des Ehepartners übertragen wird. Der Unternehmer hat ein lebenslanges Wohnrecht. Der Grund für diese Variante ist eine Insolvenz. Bei der Insolvenz können die Gläubiger nicht auf die Immobilie zugreifen.

Das sogenannte Wohnrecht auf Lebenszeit muss immer im Grundbuch eingetragen werden. Das gleiche gilt auch für das befristete Wohnrecht. Nur, wenn die Information im Grundbuch vorhanden ist, gilt das festgelegte Wohnrecht auch beim Kauf der Immobilie. Ist kein Eintrag im Grundbuch vorhanden, dann wird es nur wie ein schuldrechlicher Vertrag behandelt. Der spezielle Vertrag gilt dann nur für den Vertragspartner, der ursprünglich vorhanden war.

Wichtig:
Für das befristete Wohnrecht gelten die gleichen Regeln wie für das lebenslange Wohnrecht. Der einzige Unterschied ist, dass das befristete Wohnrecht zu einem festen Zeitpunkt endet. Der Zeitpunkt ist mit Hilfe eines Vertrages festgehalten und ist bindend.

Wohnrecht nach § 1090 BGB oder § 1093 BGB

Beim Wohnrecht unterscheidet der Gesetzgeber zwischen dem § 1090 und 1093 BGB (Bundesgesetzbuch).

• § 1090 BGB
  Der Wohnberechtigte hat das Recht in der Wohnung oder dem Haus zu wohnen. Andere Familienmitglieder oder Bedienstete dürfen nicht in der Immobilie wohnen.
• § 1093 BGB
  Bei dem Paragrafen hat nicht nur der Wohnberechtigte das Recht in der Immobilie zu wohnen. Auch Familienmitglieder, Bedienstete oder Pflegepersonal dürfen in der Immobilie ihren Wohnsitz haben.

Die Vertragsparteien können bei Vertragsabschluss selbst bestimmen nach welchem Paragrafen die das Wohnrecht vereinbaren. In der Regel wird aber meist der § 1093 ausgesucht.

§ 1093 BGB – Die Funktion des lebenslangen Wohnrechts

Alle Rechte und Pflichten wurden vom Gesetzgeber klar definiert.

Ende des Wohnrechtes

Das Wohnrecht kann auch zum Ende kommen, aber auch hier gibt es bestimmte Vorschriften, die eingehalten werden müssen. Bei der Löschung handelt es sich meist um eine Aufkündigung. Die Aufkündigung kann nur mit der Zustimmung des Wohnberechtigten erfolgen. Der Wohnberechtigte muss auch dafür sorgen, dass die Eintragung im Grundbuch gelöscht wird. Eine andere Person kann eine Löschung nicht einfach beantragen. Allerdings kann das Wohnrecht auch von alleine erlöschen. Das ist der Fall, wenn

• … der Wohnberechtigte verstirbt.
• … die Räume von der Immobilie in einem unbewohnbaren Zustand sind.
• … die Frist abgelaufen ist (gilt nur bei befristetem Wohnrecht).
• … alle Bedingungen wegfallen, die an das Wohnrecht geknüpft sind.

Der Immobilienverkauf hat nicht die Löschung zur Folge

Das Wohnrecht für die Immobilie erlischt nicht, wenn die Immobilie verkauft wird. Grundvoraussetzung ist natürlich die Eintragung im Grundbuch. Die einzige Ausnahme besteht darin, wenn die Raten für den Kredit nicht mehr getragen werden können. In einem solchen Fall übernimmt die Bank die Handhabung über die Immobilie. Sie rutscht mit ihren Forderungen auf den ersten Rang und überschreibt somit alle anderen Forderungen. Alle anderen Gläubiger oder Personen rutschen mit ihren Ansprüchen nach hinten. Nur so kann die Bank eine Zwangsversteigerung in die Wege leiten, um ihre Forderungen zu decken. Bei der Zwangsversteigerung wird die Bank auch den Auszug des Wohnberechtigten fordern, denn eine Immobilie lässt sich besser ohne Altlasten verkaufen. Zudem hat die Bank das Recht dazu. In einigen Fällen erhalten die Wohnberechtigten eine finanzielle Entschädigung von der Bank, aber in vielen Fällen gehen die Wohnberechtigten einfach leer aus und müssen sich eine neue Bleibe suchen.

Rückforderung beantragen zum Schutz

In vielen Fällen ist der Wohnberechtigte der ehemalige Eigentümer der Immobilie. Ist das der Fall, dann kann der Wohnberechtigte von einem Rückforderungsrecht Gebrauch machen, das notariell beurkundet werden muss. Dadurch kann er sich gegen einen Zwangsauszug bei einer Zwangsversteigerung absichern. Allerdings kann der Wohnberechtigte nur unter bestimmten Voraussetzungen von dem Rückforderungsrecht Gebrauch machen. Zu den Voraussetzungen gehören:

• Der neue Eigentümer gerät in eine finanzielle Notlage.
• Der neue Eigentümer verstirbt vor dem Wohnberechtigten.
• Der neue Eigentümer zeigt sich mit groben Undank.
• Der Wohnberechtigte droht in die Verarmung abzurutschen.

Das Rückforderungsrecht kann für eine feste Dauer vereinbart werden. In der Regel sieht der Gesetzgeber hier eine Dauer von 10 Jahren vor. Das Rückforderungsrecht muss vertraglich festgehalten werden und von einem Notar beurkundet werden. Zudem muss das Recht unbedingt ins Grundbuch eingetragen werden. Nur dann hat das Rückforderungsrecht auch Bestand.

Das Wohnrecht und die Steuern

In der Regel wird das Wohnrecht ohne einen finanziellen Ausgleich festgelegt. Es besteht aber auch die Möglichkeit einen monatlichen Mietzins zahlen zu müssen. Zur Berechnung der Steuern muss eine Formel berücksichtigt werden. Die Formel ist überall gleich, aber die Berechnung wird vom Finanzamt selbst übernommen. Der Wohnberechtigte wird über eine eventuelle Zahlung informiert.