Zwangshypothek

Der Gläubiger hat im Rahmen der Zwangsvollstreckung die Möglichkeit eine Hypothek zu Lasten des Schuldners eintragen zu lassen , diese bezeichnet man als Zwangshypothek. Die Höher der Forderung wird im Grundbuch des Schuldners eingetragen. Diese Maßnahme allein verschafft dem Gläubiger die Geldsumme nicht. Nach der Eintragung der Zwangshypothek kann die Zwangsvollstreckung in die Wege geleitet werden. Bei der das Geld durch Veräußerung des im Grundbuch eingetragenen Objekts, beschaffen wird.

Die Wartezeit zwischen Eintragung der Zwangshypothek bis hin zum Verfahren zur Zwangsvollstreckung kann der Schuldner nutzen, um die geforderter Geldsumme doch noch aufbringen zu können.

Eine Zwangshypothek ist eine Möglichkeit für den Kreditgeber, um eine zusätzliche Sicherheit für die Vergabe eines Kredites oder einer Verbindlichkeit zu erhalten. Anders als eine klassische Hypothek erfolgt sie jedoch nicht freiwillig, sondern wird per Gerichtsbeschluss angeordnet. Davon abgesehen gibt es hingegen kaum Unterschiede zwischen einer freiwilligen Hypothek und einer solchen, die unter Zwang stattfindet. Was genau hinter einer Zwangshypothek steckt und worauf dabei im Einzelnen zu achten ist, dass wissen viele Menschen jedoch nicht. Diese und andere Fragen werden jedoch im Folgenden ausführlich beantwortet.

Was ist eine Zwangshypothek?

Eine Zwangshypothek unterscheidet sich nicht von einer klassischen Hypothek. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und gibt dem Gläubiger im Zweifelsfall das Recht an einer Immobilie oder an einem Grundstück. In den meisten Fällen wird die Zwangshypothek jedoch als Sicherheit verwendet und nicht – wie etwa eine Zwangsversteigerung oder Zwangsvollstreckung – zur Eintreibung einer Forderung verwendet.

Vom Grundsatz her ist von der Unfreiwilligkeit einmal abgesehen hier nichts weiter zu beachten. Die Zwangshypothek funktioniert wie jede andere Hypothek auch. Das bedeutet zudem, dass mit der Tilgung der Schulden auch die Zwangshypothek aus dem Grundbuch gestrichen wird. Der durch die Zwangshypothek belastete Betrag steht dem Gläubiger bis zur vollständigen Tilgung der Hypothek nicht zur Verfügung.

Wie funktioniert die Zwangshypothek?

Eine Zwangshypothek wird wie jede andere Hypothek auch in das Grundbuch des Schuldners eingetragen. Sie geht mit denselben rechten und Pflichten einher. Die Zwangshypothek hat jedoch einen großen Vorteil: Sie gibt dem Schuldner die Möglichkeit, den belasteten Betrag abzuzahlen, so wie es auch bei einer freiwilligen Hypothek der Fall ist. Der Besitz wird also nicht zwangsversteigert oder vollstreckt. Eine Zwangshypothek muss wie alle Zwangsleistungen durch den Gläubiger beantragt werden. Sie wird anschließend durch ein Gericht geprüft und per Beschluss gültig. Erst dann erfolgt der Eintrag in das Grundbuch. Kommt es nicht zu einem Gerichtsbeschluss, dann ist eine Zwangshypothek nicht möglich.

Rechtliches zur Zwangshypothek

Bei der Zwangshypothek handelt es sich, wie der Name schon sagt, um eine unfreiwillige Hypothek, die durch den Gläubiger beantragt wird. Das bedeutet, dass sie nur dann Gültigkeit erlangt, wenn sie auch von einem Gericht per Beschluss bestätigt wird. Eine weitere Möglichkeit für die Zwangshypothek ist die Beantragung durch den Rechtspfleger des Betroffenen. Er bekommt so die Möglichkeit, zusätzliche finanzielle Mittel zu erhalten und diese anschließend in Form einer Hypothek monatlich abzuzahlen. Die Zwangshypothek ist eine Alternative zur Zwangsversteigerung oder Vollstreckung, ist jedoch oftmals auch die letzte Chance, einer solchen zu entgehen.

Auf der anderen Seite kann eine Zwangshypothek aber auch normal abgelöst werden. Kommt der Gläubiger seinen Verbindlichkeiten nach, die aus der Zwangshypothek entstehen, dann wird diese mit dem Ende der Verbindlichkeiten wieder aus dem Grundbuch entfernt. Auch dies wird – unter Nachweis der Tilgung der Verbindlichkeiten – durch den Rechtspfleger bzw. durch den Schuldner selbst beantragt. Da es sich bei der Maßnahme um eine gerichtliche Anordnung handelt, muss das zuständige Gericht informiert werden und die Löschung aus dem Grundbuch anordnen bzw. genehmigen.

Darauf ist bei einer Zwangshypothek zu achten

Die Zwangshypothek wird auf Anordnung des Gerichts veranlasst. Der Antrag erfolgt in der Regel durch den Rechtshelfer des Betroffenen, kann aber auch durch den Kreditgeber beantragt werden. Für gewöhnlich wird die Zwangshypothek ausschließlich als eine Sicherheit für den Gläubiger verwendet. Geld fließt hier in der Regel zunächst nicht. Zumindest nicht aus der Hypothek, sondern wenn überhaupt in der Form von monatlichen Raten, die der Schuldner begleichen muss. Erst wenn die verabredeten Zahlungsverbindlichkeiten nicht beglichen werden, kann der Gläubiger über ein Gericht die Zwangsvollstreckung beantragen.

Solange wie die Zwangshypothek besteht, kann der belastete Betrag nicht anderweitig verwendet werden. Das bedeutet, dass er zum Beispiel für eine weitere Hypothek oder als Sicherheit bei der Kreditvergabe nicht zur Verfügung steht. Bezieht sich die Zwangshypothek hingegen nur auf einen Teil des Gesamtbetrages, dann kann der nicht belastete Betrag frei verwendet werden. Das gilt auch für den Verkauf. Sollte der Schuldner sein mit der Zwangshypothek belastetes Objekt verkaufen oder sollte diese Zwangsversteigert werden, dann wird der belastete Betrag automatisch von dem Erlös abgezogen. Der Restbetrag wird dem Schuldner hingegen vollständig ausgezahlt.

Vor- und Nachteile einer Zwangshypothek

Die Zwangshypothek ist eine Alternative zur Zwangsvollstreckung oder Versteigerung. Sie gibt dem Gläubiger eine Sicherheit über einen bestimmten Betrag, der dann durch den Schuldner wie eine klassische Hypothek abgezahlt werden kann. Das ist praktisch, birgt jedoch auch einige Gefahren. Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen aus der Hypothek nämlich nicht nach, dann kann das Gläubiger die Zwangsvollstreckung des belasteten Grundstücks beantragen. In diesem Fall ist das Unheil also nur aufgeschoben, aber nicht aufgehoben. Dennoch gibt die Zwangshypothek oftmals dem Schuldner noch eine letzte Chance, seine finanzielle Situation zu stabilisieren.

Ein anderer Begriff für die Zwangshypothek ist die Zwangssicherungshypothek, die hier genau beschrieben ist.