Zwangssicherungshypothek

Was ist eine Zwangssicherungshypothek?

Die Zwangssicherungshypothek (auch Zwangshypothek) gemäß § 867 ZPO ist eine dingliche Sicherheit an einem Grundstück oder einem grundstücksgleichem Recht, zum Beispiel Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG), Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) oder Erbbaurechte (§ 11 ErbbauRVO). Sie ist ein Instrument des Zwangsvollstreckungsrechts und wird zur Sicherung einer vollstreckbaren Forderung auf Antrag des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen (§ 867 Abs.1 ZPO).

Als dingliche Sicherheit gelten für die Zwangshypothek die allgemeinen, sachenrechtlichen Vorschriften der Sicherungshypothek nach §§ 1184 bis 1186 BGB. Im Gegensatz zur Briefhypothek (Normalfall), wird für die Sicherungshypothek kein Hypothekenbrief ausgestellt. Sie ist eine Buchhypothek (§ 1185 Abs. 1 BGB) und erlangt ihre Werthaltigkeit als Sicherungsinstrument nur mit Eintragung im Grundbuch.

Eintragung einer Zwangshypothek

Zwingende Voraussetzung für die Eintragung einer Zwangshypothek in das Grundbuch ist, das neben der Voreintragung des Schuldners und einem vollstreckbaren Titel auf eine fällige Forderung, die zugrunde liegende Geldforderung mindestens 750,– Euro ohne Berücksichtigung von Zinsen betragen muss. Bei kleineren Forderungen ist eine Zwangshypothek unzulässig mit der Folge, das eine Eintragung nichtig ist. Es besteht jedoch gemäß § 866 Abs. 3 ZPO die rechtliche Möglichkeit auf Antrag des Gläubigers mehrere seiner Forderungen zusammenzurechnen.

Der Antrag auf Eintragung ist gemäß §§ 1 und 2 GBO an das Grundbuchamt zu richten, in dessen Zuständigkeitsbereich sich das zu belastende Grundstück oder die Immobilie befindet. Im Falle dass die Immobilie oder das Grundstück verkauft oder zwangsversteigert wird, sichert sich der Gläubiger mit der Eintragung der Zwangshypothek seinen Anspruch auf Befriedigung aus dem belasteten Grundstück (§ 1147 BGB).

Löschung einer Zwangshypothek

Für die Löschung einer Zwangshypothek benötigt der Antragsteller neben dem Eintragungsantrag gemäß § 13 GBO eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung des Gläubigers des Grundpfandrechts (§ 19 GBO) und eine ebenfalls beglaubigte Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 27 GBO). Eine Löschung kann jeder beantragen, dessen Recht von der Eintragung tangiert wird. Jeder der einen rechtlichen Vorteil durch die Eintragung erlangt bzw. zu dessen Gunsten sie erfolgt, ist ebenfalls antragsberechtigt. Der Antrag ist beim Grundbuchamt einzureichen das dann die Löschung vornimmt.

Der Zwangshypothekengläubiger hat gemäß § 1179a BGB auch einen gesetzlichen Löschungsanspruch. Er kann die Löschung einer ihm vorgehenden oder gleichrangigen Hypothek verlangen, wenn diese zu einer Eigentümerhypothek wird. Damit rückt er in eine niedrigere Rangstelle mit besserer Befriedigungsmöglichkeit auf.

Wenn ein behördliches Ersuchen auf Löschung nach § 38 GBO vorliegt, entfallen sowohl die erforderliche Eigentümerzustimmung (§§ 1183 BGB, 27 GBO), wie auch der erforderliche Eintragungsantrag gemäß § 13 GBO.

Vorteile der Zwangshypothek

Der eingetragene Zwangshypothekengläubiger wird gemäß § 9 Nr. 1 ZVG Beteiligter des Zwangsversteigerungsverfahrens und kann damit folgende gesetzliche Beteiligtenrechte für sich beanspruchen:

• Er kann gemäß § 59 ZVG im Versteigerungstermin einen Antrag auf abweichende Feststellung des geringsten Gebots oder abweichender Versteigerungsbedingungen stellen.
• Er ist gemäß § 9 ZVG berechtigt von jedem Bieter, bei Abgabe des Gebots, eine Sicherheitsleistung (in der Regel 10% des Verkehrswertes) zu verlangen. Unterbleibt die geforderte Sicherheitsleistung, ist unmittelbare Rechtsfolge die Zurückweisung des Gebots. Im § 69 ZVG sind die möglichen Sicherheitsleistungen aufgeführt: Bundesbank- oder Verrechnungsscheck und Bürgschaft. Die Hinterlegung von Bargeld ist seit 2007 nicht mehr möglich.
• Er kann bei Unterschreitung der Wertgrenze nach § 74a ZVG einen Antrag auf Zuschlagsversagung stellen. Das gilt dann, wenn das Meistgebot unter 7/10 des festgesetzten Verkehrswertes liegt.
• Bei ausreichendem Versteigerungserlös erhält der Zwangshypothekengläubiger in seiner Rangklasse 4 gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG eine Zuteilung auf seine Hypothek. Damit erlangt er einen entscheidenden Zuteilungsvorteil gegenüber den Gläubigern der höheren Rangklassen 5 – 9.
• Er kann einen Antrag auf Gruppen- oder Gesamtangebot stellen.
• Er hat gemäß § 96 ZVG das Recht auf Beschwerde. Diese richtet sich gegen die Zuschlagsentscheidung.

Weitere Vorteile: Bei der Zwangshypothek handelt es sich zunächst nur um eine dingliche Sicherungsmaßnahme des Gläubigers einer Forderung. Eine Verwertung derselben findet unmittelbar noch nicht statt. Dazu müssen weitere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen (z.B. Zwangsversteigerung) in die Wege geleitet werden. Erst dann zeigen sich die eigentlichen Vorteile einer Zwangshypothek.

Die Befriedigung eines Gläubigers richtet sich gemäß § 10 ZVG nach der Rangordnung des eingetragenen Rechts. Zwangshypotheken sind als dingliches Recht in der dinglichen Rangklasse 4 des § 10 ZVG eingetragen. Durch eine entsprechende Gesetzesänderung im Jahr 1999 kann ein Zwangshypothekengläubiger seither aus seiner Rangklasse selbst eine Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks beantragen, sofern auf seinem Vollstreckungstitel die Eintragung der Zwangshypothek vermerkt ist (§ 867 Abs. 3 ZPO). Diese rechtliche Möglichkeit bringt einen erheblichen Zeitersparnisfaktor mit sich.

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Vorteil der Zwangshypothek ist die Tatsache, das es dem Schuldner praktisch unmöglich ist ohne die Zustimmung des Gläubigers das Grundstück zu veräußern. Damit ein Käufer ein Grundstück oder eine Immobilie ohne Beschränkungen im Grundbuch, also lastenfrei, erwerben kann, müssen diese vor dem Immobilienverkauf gelöscht werden. Dazu ist aber eine Löschungsbewilligung des dinglich Berechtigten erforderlich, die dieser aber nur erteilen wird, wenn seine Forderung befriedigt wurde. Möglich ist allerdings auch, das der neue Eigentümer die Lasten übernimmt.

Die Kosten für die Eintragung einer Zwangshypothek sind generell abhängig von der Höhe der Forderung die geltend gemacht wird. Sie sind aber im Gegensatz zu anderen kostenintensiven Vollstreckungsmaßnahmen, wie die Zwangsverwaltung oder die Zwangsversteigerung, wesentlich niedriger.

Die Funktion einer Zwangssicherungshypothek

Diese Art der Hypothek kann nur zustande kommen, wenn ein Darlehensvertrag vorhanden ist. Die Hypothek wird ins Grundbuch eingetragen, genau wie alle anderen Hypothekenarten auch. Allerdings besitzt die Zwangssicherungshypothek keine Beweiskraft in Bezug auf eine eingegangene Schuld und wird auch noch automatisch gelöscht, wenn die Schuld beglichen wurde. Somit bekommt diese Hypothekenart eine akzessorische Eigenschaft, was bedeutet, dass die Hypothek an die Forderung fest gebunden ist. Diese Art ist auch nicht verkehrsfähig, das bedeutet sie kann nicht auf eine andere Person übertragen werden.

Voraussetzung einer Zwangssicherungshypothek

Eine Grundvoraussetzung für eine Zwangssicherungshypothek ist eine Titulierung, die durch das zuständige Amtsgericht ausgegeben wurde. Dabei muss es sich nicht unbedingt um einen Vollstreckungstitel handeln. Es können auch Vergleichsprotokolle oder Urteile sein, die an den Schuldner ausgegeben wurden. Die zweite Grundvoraussetzung ist eine offene Forderung, die einen Mindestwert von 750 Euro haben muss. Der Gläubiger hat das Recht einen Auszug aus dem Grundbuch einzuholen, um festzustellen, dass der Schuldner auch der Eigentümer der Immobilie ist. Somit wird auch schnell deutlich, ob es noch andere Gläubiger gibt, die ihre Forderungen eingeführt haben. Grundsätzlich steht meist die Bank an erster Stelle. Nachdem ein Vollstreckungstitel erwirkt wurde und das Grundbuch vorgelegt wurde, kann der Gläubiger entscheiden, ob es sinnvoll ist, seine Forderungen überhaupt eintragen zu lassen.

Der Sinn für eine Grundbucheintragung

Beim Blick ins Grundbuch wird schnell deutlich, ob es sinnvoll ist eine Grundbucheintragung durchzuführen. Hat die Immobilie beispielsweise einen Wert von 150.000 Euro und ist aber schon mit 250.000 Euro belastet, dann macht es keinen Sinn eine Zwangssicherungshypothek zu veranlassen. Ein Auszug aus dem Grundbuch ist mit geringen Kosten verbunden, die bei etwa 10 Euro liegen. Bevor eine Zwangssicherungshypothek veranlasst wird, sollte also immer zuerst eine Einsicht ins Grundbuch genommen werden. Eine Zwangsvollstreckung ist zudem erst möglich, wenn nach der Titelzustellung 14 Tage vergangen sind.

Die Unterlagen für eine Zwangssicherungshypothek

Damit eine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden kann, müssen einige Unterlagen zusammengestellt werden. Als erstes muss eine Grundstücksbezeichnung vorhanden sein. Zudem müssen alle Angaben zum Schuldner, zum Gläubiger und Angaben zu anderen Schuldnern zusammengetragen werden. Damit der Titel eingetragen werden kann, muss ein Vollstreckungstitel im Original vorhanden sein. Eine beglaubigte Kopie reicht in so einem Fall nicht aus.

Die Unterlagen werden direkt nach der Eintragung ins Grundbuch wieder zurückgegeben. Danach kann der Gläubiger seine Forderungen vollständig aufstellen, um die vollends geltend zu machen. Dazu wird eine genaue Auflistung notwendig, in der aber auch alle Zahlungen enthalten sind, die der Schuldner bis zu diesem Zeitpunkt getätigt hat. Zinsen müssen nicht ausgerechnet werden. Die Kosten, die durch die Vollstreckung entstehen müssen alle genau mit Belegen nachgewiesen werden können.