Bei der Zwangsversteigerung (auch als Subhastation bezeichnet) handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren, welches den Vorschriften der Zivilprozessordnung (kurz ZPO) unterliegt. Im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) ist das Zwangsversteigerungsverfahren klar geregelt. Im Allgemeinen ist die Zwangsversteigerung die Durchsetzung eines Anspruches (in der Regel Forderungen aus Krediten o. ä.) mit staatlichen Mitteln. Der Gläubiger hat dabei die Möglichkeit, aufgrund einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch damit zu befriedigen. Zu dem unbeweglichen Vermögen gehören dabei Grundstücke sowie Gebäude, Wohneigentum oder auch grundstücksgleiche Rechte (z. B. Gebäudeeigentum oder Erbbaurecht).
Sind Flugzeuge oder Schiffe in ein Register eingetragen, werden diese ebenfalls als unbewegliche Gegenstände behandelt, wobei für die Verwertung hier besondere Vorschriften gelten. Ein Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann entweder aufgrund eines dinglichen Anspruches (z. B. aus einer Grundschuld oder Hypothek) oder aber aufgrund eines persönlichen Anspruchs (in der Regel ein Zahlungsanspruch) erfolgen. Die Zwangsversteigerung führt, im Gegensatz zur Zwangsverwaltung, immer zur Verwertung der Substanz. Wirtschaftlich gesehen ist meist nur eine Versteigerung aus einer Grundschuld oder Hypothek – im Idealfall aus der erstrangigen Belastung – sinnvoll.
Jeder Gläubiger hat die Möglichkeit sein verliehenes Geld, bei Zahlungsverzug bzw. Stillstand von Tilgungszahlungen seitens des Schuldners, mittels einer Zwangsversteigerung- zurückzuerhalten.
Die Zwangsversteigerung bezieht sich hierbei auf das sogenannte unbewegliche Vermögen (Grundstücke, Immobilien, Erbbaurechte).
Der Gläubiger muss einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht einreichen, dieses prüft ob die Voraussetzungen erfüllt sind und lässt den Beschluss über die Zwangsvollstreckung dem Schuldner sowie dem Gläubiger zukommen.
Der Schuldner hat zwei Wochen zeit gegen den Zwangsvollsteckungsbeschluss Einspruch zu erheben. Kann er beweisen , dass er die Geldsumme innerhalb von 6 Monaten aufbringen kann, so wird die Zwangsvollstreckung für diesen Zeitraum still gelegt.
Der Wert des Vollstreckungsobjektes wird durch einen Sachverständigen ermittelt und an Gläubiger und Schuldner weitergegeben, sofern das nicht schon bei Antragstellung, im Bezug auf die erforderliche Besicherung der Geldanleihe, geschehen ist.
Das Verfahren der Zwangsversteigerung läuft geregelt ab: Verlesung der wichtigen Informationen, unter anderem Bekanntmachung des Verkaufswertes, danach werden 30 Minuten Gebote angenommen (=Versteigerung), das Höchste Gebot erhält am Ende den Zuschlag. Der erzielte Gewinn wird für die Tilgung der Schuld verwendet.
Die Zwangsversteigerung ist ein rechtlicher Prozess, bei dem ein Kreditgeber versucht, den Restbetrag eines Kredits von einem Kreditnehmer, der die Zahlungen an den Kreditgeber eingestellt hat, wiederzuerlangen, indem er den Verkauf des als Sicherheit für den Kredit verwendeten Vermögenswerts erzwingt. Formal erwirbt ein Hypothekarkreditgeber (Hypothekengläubiger) oder ein anderer Pfandgläubiger eine angemessene Kündigung eines Hypothekenkreditnehmers (Hypothekenschuldners) entweder durch gerichtliche Verfügung oder durch Gesetz.
Gewöhnlich erhält ein Kreditgeber eine Sicherheitsleistung von einem Kreditnehmer, der einen Kredit wie ein Haus hypothekarisch verpfändet, um den Kredit zu sichern. Wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät und der Kreditgeber versucht, die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen, können die Eigenkapitalgerichte dem Kreditnehmer das angemessene Rückzahlungsrecht einräumen, wenn der Kreditnehmer die Schuld zurückzahlt. Daher versucht der Darlehensgeber durch den Prozess der Zwangsvollstreckung das Kündigungsrecht sofort zu beenden und sowohl das rechtliche als auch das gerechte Eigentum an der Immobilie in einfacher Form zu übernehmen. Andere Pfandgläubiger können auch das Recht des Eigentümers auf Rückzahlung anderer Schulden, wie z. B. für überfällige Steuern, unbezahlte Rechnungen von Bauunternehmern oder überfällige Gebühren, einklagen.
Der Zwangsvollstreckungsprozess, wie er auf Wohnhypothekenkrediten angewendet wird, ist eine Bank oder ein anderer Gläubiger, der ein Grundstück verkauft oder wieder in Besitz nimmt, nachdem der Eigentümer eine Vereinbarung zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer als ,,Hypothek“ oder ,,Treuhandvertrag“ missachtet hat. Üblicherweise ist die Verletzung der Hypothek ein Zahlungsverzug eines Schuldscheins, der durch ein Pfandrecht auf dem Grundstück gesichert ist. Wenn der Prozess abgeschlossen ist, kann der Kreditgeber das Eigentum verkaufen und den Erlös behalten, um seine Hypothek und alle Rechtskosten zu bezahlen.
Inhalt
Die unterschiedlichen Arten einer Zwangsversteigerung
Der Hypothekeninhaber kann normalerweise die Zwangsvollstreckung zu einem Zeitpunkt einleiten, der in den Hypothekardokumenten angegeben ist, typischerweise einige Zeit nach dem Auftreten einer Standardbedingung.
Die gerichtliche Zwangsversteigerung
Die gerichtliche Zwangsversteigerung beinhaltet den Verkauf des hypothekarisch belasteten Vermögens unter Aufsicht eines Gerichts. Der Erlös wird zuerst für die Hypothek, dann für andere Pfandgläubiger und zuletzt für den Hypothekenschuldner / Darlehensnehmer gezahlt, sofern noch Einnahmen erzielt werden. Der Kreditgeber leitet die gerichtliche Zwangsvollstreckung ein, indem er eine Klage gegen den Kreditnehmer einreicht. Wie bei allen anderen Rechtsstreitigkeiten müssen alle Parteien über die Zwangsvollstreckung informiert werden. Eine gerichtliche Entscheidung wird nach dem Austausch von Schriftsätzen bei einer (in der Regel kurzen) Anhörung vor einem staatlichen oder lokalen Gericht bekannt gegeben. In einigen seltenen Fällen werden Zwangsvollstreckungen vor Bundesgerichten eingereicht.
Die nicht-gerichtliche Zwangsversteigerung
Die gerichtliche Zwangsversteigerung wird genehmigt, wenn eine Verkaufsklausel in der Hypothek enthalten ist oder wenn eine Treuhandurkunde mit einer solchen Klausel anstelle einer tatsächlichen Hypothek verwendet wurde. Dieser Prozess beinhaltet den Verkauf der Immobilie durch den Hypothekeninhaber ohne gerichtliche Aufsicht. Dieser Prozess ist im Allgemeinen viel schneller und billiger als eine Zwangsversteigerung durch gerichtlichen Verkauf. Wie beim gerichtlichen Verkauf sind der Hypothekeninhaber und andere Pfandgläubiger jeweils erste und zweite Gläubiger des Erlöses aus dem Verkauf.
Die Beschleunigung der Zwangsversteigerung
Nicht alle Beschleunigungen sind für jede Schuld gleich, da es von den Bedingungen zwischen Kreditgebern und verpflichteten Schuldner abhängt. Wenn eine Laufzeit gebrochen wurde, tritt die Beschleunigungsklausel in Kraft. Er kann die gesamte fällige Schuld dem Kreditgeber melden, wenn der Kreditnehmer das Eigentum zu einem späteren Zeitpunkt an einen Käufer übertragen würde. Jede Hypothek beispielsweise, gibt dem Schuldner einen Zeitraum, um sein Darlehen zu begleichen. In der Ankündigung der Beschleunigung wird dem Kreditnehmer(n) mitgeteilt, dass sie 10 oder 30 Tage ab dem Datum des Schreibens haben, um ihr Darlehen zu zahlen. Auch in der Beschleunigung der Hypothek muss der Kreditgeber eine Rückzahlung anbieten, die 30 Tage nach dem Datum des Briefes geschätzt wird. Der Kreditgeber wird auch alle unbezahlten Grundsteuern und Zahlungsrückstände in diesem Betrag zusammenfassen. Wenn der Kreditnehmer also kein signifikantes Eigenkapital hat, schuldet er mehr als den ursprünglichen Betrag der Hypothek.
Kreditgeber können auch ein Darlehen beschleunigen, wenn es eine Übertragungsklausel gibt, die den Hypothekenschuldner verpflichtet, den Kreditgeber über jede Übertragung zu informieren, unabhängig davon, ob es sich um eine Leasing-Option, eine Pacht von mindestens 3 Jahren, Grundstücksverträge, Vereinbarung über die Übertragung von Eigentumsrechten, Eigentumsübertragung oder Zinsen an der Immobilie handelt. Die überwiegende Mehrheit (aber nicht alle) Hypotheken besitzen heutzutage Beschleunigungsklauseln. Der Inhaber einer Hypothek ohne diese Klausel hat nur zwei Möglichkeiten: entweder zu warten, bis alle fälligen Zahlungen fällig werden, oder ein Gericht davon zu überzeugen, einen Verkauf einiger Teile der Immobilie anstelle der fälligen Zahlungen zu erzwingen. Alternativ kann das Gericht die Immobilie, die der Hypothek unterliegt, verkaufen, wobei der Erlös aus dem Verkauf den Zahlungen an den Hypothekeninhaber zufließt.
Die Dauer der Zwangsversteigerung
Der Prozess der Zwangsvollstreckung kann schnell oder langwierig sein und von Bundesland zu Bundesland variieren. Andere Optionen wie Refinanzierung, ein Leerverkauf, alternative Finanzierung, vorübergehende Vereinbarungen mit dem Kreditgeber oder sogar Konkurs sind Möglichkeiten für Hauseigentümer zur Vermeidung der Zwangsversteigerung.
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