Zweckbestimmungserklärung

Die Zweckbestimmungserklärung stellt eine Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber dar. Mit dieser wird eine Verbindung zwischen der Forderung aus dem Darlehen und der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld hergestellt. Das heißt, die Zweckbestimmungserklärung ist in jedem Fall notwendig, um die Grundschuld und die Darlehensforderung miteinander in Verbindung zu bringen, was bedeutet, dass das Grundpfandrecht an einer Immobilie nur dann in Anspruch genommen werden darf, wenn die in der Zweckbestimmungserklärung bezeichnete Schuld nicht beglichen wurde. Handelt es sich um andere Forderungen beim gleichen Darlehensgeber, so können diese nicht über die Grundschuld im Grundbuch abgesichert werden, es sei denn, dies ist in der Zwecksbestimmungserklärung eindeutig so geregelt.

Unter eine Zweckbestimmungserklärung versteht sich die Übereinkunft zwischen Darlehnsgeber und Darlehnsnehmer. Auf Basis dieser Erklärung wird die Darlehnsforderung in Verbindung mit der Grundschuld im Grundbuch gebracht. Besonders für den Fall, dass das Grundpfandrecht einer Grundschuld in Anspruch genommen werden soll, muss vorher die Zweckbestimmungserklärung für die vorliegende Forderung überprüft werden. Wichtig hierbei ist es aber auch, dass alle Daten wie die Anschriften, Höhe der Grundschuld und die Kreditsumme in der Zweckbestimmungserklärung eingetragen sind. Dies kommt in erster Linie dann zum tragen, wenn eine Forderung über die Grundschuld im Grundbuch eine Absicherung erfahren soll.

Schriftlich und Rechtsverbindlich

Bei der Zweckbestimmungserklärung handelt es sich um eine Vereinbarung, die schriftlich und rechtsverbindlich getroffen wird. Zwei Parteien sind an der Vereinbarung beteiligt, der Darlehensnehmer und die Bank beziehungsweise der Darlehensgeber. Sie wird zusätzlich zur Grundschuld gefordert und kommt bei der Immobilienfinanzierung zum Einsatz. Die Grundschuld ist in der Regel nicht an ein festes Darlehen gekoppelt, das ist bei der Hypothek anders. Aus dem Grund legen Darlehensnehmer und Darlehensgeber fest, welche Schulden mit Hilfe der Grundschuld abgesichert werden. Im Grunde handelt es sich bei der Zweckbestimmungserklärung also um das Verbindungsstück zwischen dem Pfandrecht und dem Baudarlehen. Unterzeichnet wird die Erklärung bei der Bank. Da, die Erklärung ein komplexes Schriftstück ist, sollte im Vorfeld ein Notar aufgesucht werden, der sich mit den aktuellen Statuten und solchen Schriftstücken gut auskennt. Es besteht die Möglichkeit, dass die Zweckbestimmungserklärung direkt im Darlehensvertrag vorhanden ist und dort einen eigenen Passus besitzt oder sie wird als gesonderte Erklärung aufgesetzt.

Die Formen der Zweckbestimmungserklärung

Heute gibt es mehrere Formen der speziellen Erklärung. Dabei handelt es sich eigentlich um zwei bekannte Formen:

1. Die weite Zweckbestimmungserklärung
   Bei der weiten Erklärung werden alle Forderungen einbezogen, die der Darlehensnehmer gegenüber der Bank hat. Dabei sind nicht nur die aktuellen Forderungen gemeint, sondern auch die Forderungen, die in Zukunft dazu kommen können oder werden.
2. Die enge Zweckbestimmungserklärung
   Die enge Erklärung enthält genaue Angaben zu den Forderungen. Es handelt sich um eine Konkretisierung. In einem solchen Fall ist die Erklärung nur in Bezug auf den ausgesuchten Kredit gültig und kann nicht auf andere Kredite angesetzt werden.

Zweckbestimmungserklärung einschränken ist schwer

In den meisten Fällen bevorzugen die Banken die weite Form der Zweckbestimmungserklärung. Das ist vollkommen nachvollziehbar, denn so können die Zugriffsmöglichkeiten umfangreich gestaltet werden, aber das sorgt für Schwierigkeiten beim Darlehensnehmer. Er sollte auf die enge Form der Erklärung wert legen, denn dabei handelt es sich für ihn um eine angenehmere Option. Mit der weiten Erklärung können die Banken sich zu 100% in alle Richtungen absichern, denn sie können nicht nur die aktuell offenen Forderungen einfordern, sondern auch die Forderungen, die in Zukunft aufkommen. Für den Darlehensnehmer ist die enge Fassung besser, denn so kann die Erklärung auf bestimmte Aktionen festgelegt werden und nicht auf das gesamte Vermögen. Dadurch erhält der Darlehensnehmer eine gewisse Sicherheit. Eine Einschränkung der Zweckbestimmungserklärung ist nicht einfach und kann nur von einem Notar durchgeführt werden. Alle Parteien müssen mit der Erklärung einverstanden sein, damit sie eine rechtliche Gültigkeit bekommt.

Die Gründe zur Abgabe der Erklärung

Das Immobiliendarlehen und die Grundschuld würden ohne eine Zweckbestimmungserklärung unabhängig voneinander bestehen. Genau hier liegt auch der große Unterschied zu einer Hypothek. Bei einer Hypothek ist der Kredit immer an die Laufzeit gebunden. Somit läuft die Hypothek so lange bis das Darlehen komplett zurückgezahlt ist. Sobald die letzte Zahlung an die Bank rausgegangen ist, löst sich die Hypothek auf und besteht nicht mehr. Mit Hilfe einer Zweckbestimmungserklärung ist das anders. Die eingetragene Grundschuld besteht auch, wenn die Zahlungen beendet sind. Nur durch eine Löschung kann das Grundpfandrecht der Bank aufgehoben werden. Das ist nur durch einen Notar oder einen Rechtsanwalt mit notariellen Fähigkeiten möglich. Wird das nicht in Angriff genommen, dann kann die Grundschuld auch für weitere Darlehen verwendet werden. Die Erklärung für die Grundschuld kann also viel flexibler genutzt werden als eine Hypothek. Aus dem Grund bietet es sich für Darlehensnehmer und Darlehensgeber an, die Zweckbestimmungserklärung auf den Weg zu bringen.

Zweckbestimmungserklärung – Vertrag oder Passus?

Die Zweckbestimmungserklärung kann entweder als ein zusätzlicher Passus im vorhandenen Darlehensvertrag sein oder separat als Vertrag aufgesetzt werden. Einige Darlehensgeber arbeiten auch heute noch mit dem Passus, aber in den letzten Jahren hat sich ein separater Vertrag durchgesetzt. Es gibt dann nicht nur den Darlehensvertrag selber mit allen Rechten und Pflichten, sondern auch noch einen zusätzlichen Zweckbestimmungserklärung-Vertrag, der von dem Darlehensgeber zur Verfügung gestellt wird. Mittlerweile gibt es aber auch einige Musterverträge im Internet zu finden. Hier können sich Darlehensnehmer schon mal einen kleinen Einblick über den Inhalt machen. Der Zweckbestimmungserklärung-Vertrag wird von der Bank bereitgestellt und mit allen wichtigen Informationen versehen. Zusammen mit der Unterschrift geht der Vertrag dann zum Notar, der alle weiteren Schritte durchführt und die Eintragung im Grundbuch vornimmt.

Die Probleme bei der Zweckbestimmungserklärung

Im Grunde dient die Zweckbestimmungserklärung als Verbindung zwischen dem Darlehen und der Grundschuld und ist auch durchaus sinnvoll. Aber es gibt auch Situationen, in denen die Erklärung für große Probleme sorgen kann. Gerade die weite Erklärung macht sehr viele Schwierigkeiten, die der Darlehensnehmer hat.

Beispiel: Die Grundschuld der Bank liegt auf einem Grundstück, auf dem das Wohnhaus des Darlehensnehmers steht. Zudem ist die Frau die Besitzerin des Grundstückes. Der Ehemann hat einen Geschäftskredit aufgenommen und die weite Erklärung unterschrieben. Der Ehemann kann die Forderungen des Geschäftskredites nicht mehr zahlen und die Bank will nun das Grundstück versteigern, auf dem das Wohnhaus der Familie steht. Obwohl das Grundstück der Frau gehört, hat die Bank dank der weiten Erklärung das Recht das Grundstück zu veräußern. Das ist sogar dann möglich, wenn der Ehemann seine offenen Forderungen komplett ausgeglichen hat, aber das Geschäftskonto überzogen wird und er diese Schuld nicht mehr ausgleichen kann.

Aus dem Grund sollte der Darlehensnehmer immer auf eine enge Zweckbestimmungserklärung achten, damit wirklich der eingeschriebene Kredit behandelt wird.

Vorteile der engen Zweckbestimmungserklärung

Die enge Fassung der Erklärung ist gerade für den Darlehensnehmer eine gute Idee. Bei der engen Fassung wird die Grundschuld der Bank nur auf feste Forderungen gelegt. Das bedeutet, wenn der Darlehensgeber und die Bank mit einer engen Fassung arbeiten, dann liegt die Grundschuld der Bank nur auf dem Darlehen, dass der Darlehensgeber aufgenommen hat. Künftige Forderungen sind ausgeschlossen. Die enge Fassung ist für die Bank meist keine gute Lösung, denn sie wollen die Grundschuld auch bei künftigen Forderungen haben. Vorteile hat in erster Linie der Darlehensnehmer, denn die Bank kann nur die Forderungen eintreiben, die auch wirklich in der Erklärung stehen.

Wichtige Informationen zur Zweckbestimmungserklärung

In der Zweckbestimmungserklärung muss die Grundschuld genau beschrieben werden. Zu weite Ausführungen können zu Missverständnissen mit der Bank führen. Der Notar kann bei der Ausführung helfen. Er ist im Grunde der Mittelsmann zwischen dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer.