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Die Zurückhaltung der traditionellen Banken eröffnet den alternativen Finanzierern neue Chancen. Die Nachfrage steigt, doch gleichzeitig nimmt die Risikobereitschaft ab. Lediglich die sichersten und vielversprechendsten Projekte werden bevorzugt, insbesondere Wohnimmobilien in erstklassigen Lagen erfreuen sich großer Beliebtheit. Whole Loans werden zunehmend attraktiver. Die Auswirkungen der hohen Inflation, steigender Zinsen und sinkender Marktwerte betreffen auch alternative Finanzierer, wie ein Bericht der FAP Group zeigt. Erste Zahlungsausfälle sind bei laufenden Finanzierungen zu verzeichnen, und nahezu alle institutionellen Anleger haben die direkte Vergabe von Mezzanine-Kapital eingestellt.
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Positive Aussicht in Frage gestellt
Der Anteil der zwischen Februar und Juni 2023 befragten Marktakteure, die positiv in die Zukunft blicken, ist deutlich gesunken: 40 Prozent der Umfrageteilnehmer (Vorjahr: 53 Prozent) erwarten in den nächsten zwölf Monaten eine zunehmende Nachfrage nach alternativen Finanzierungslösungen.
Die derzeitige Zurückhaltung der Banken spielt alternativen Finanzierern in die Hände. Eine steigende Anzahl von Finanzierungsmöglichkeiten erlauben Ausreichungen für Mezzanine-Kapital zu Finanzierungsausläufen, die bisher eher als „Stretched Senior“ bezeichnet wurden – die Risikoposition fällt demnach geringer aus.
Markt: Verschiebung von Projekten zu Bestandsimmobilien
Hanno Kowalski, Managing Partner bei FAP Invest, kommentiert die gegenwärtige Marktphase mit der Feststellung, dass bestimmte Kreditfonds bei der Vergabe von nachrangigem Kapital Schwächen in der handwerklichen Umsetzung zeigen. Insbesondere Investitionen in Finanzierungen bereiten Probleme, bei denen das Immobilienprojekt von der Entwicklungsphase bis zur Fertigstellung nicht vollständig durchfinanziert ist. Ähnliche Herausforderungen bestehen für Finanzierungen, die nicht auf realen Werten basieren, die durch Schaffung und im Falle eines Verkaufs erzielbare Ist-Werte abstützen.
Der Markt verlagert sich zunehmend in Richtung Bestandsimmobilien. Nach Einschätzung der Experten von FAP Invest ist es mittlerweile nur noch mit erheblichem Eigenkapitaleinsatz möglich, Finanzierungen für Projektentwicklungen zu erhalten. Die Finanzierung von Grundstücken wird kaum noch angeboten, da die Geldgeber nicht mehr so stark wie zuvor auf hohe Renditen durch Baurechtschaffung oder Bebauung setzen können. Das bedeutet auch, dass die Debt Yield, eine in den Vorjahren oft vernachlässigte Kennzahl bei der Vergabe von Mezzanine-Tranchen, wieder in den Fokus rückt. Alternative Finanzierer richten ihren Blick verstärkt auf den Cashflow.
Trend zu kleineren Finanzierungsbeträgen setzt ein
In den vergangenen Jahren neigten alternative Finanzierer dazu, größere Finanzierungsbeträge zu vergeben. Dieser Trend hat sich nun deutlich umgekehrt: Laut der aktuellen FAP-Umfrage vergeben nur noch etwa sechs Prozent der Umfrageteilnehmer Finanzierungsbeträge von mehr als 100 Millionen Euro – im Jahr 2022 waren es noch doppelt so viele. Die bevorzugte Größenordnung für die meisten alternativen Finanzierer liegt derzeit zwischen zehn und 50 Millionen Euro.
Während die FAP im Jahr 2022 den durchschnittlichen Loan-to-Value (LTV) für Bestandsimmobilien auf knapp 85 Prozent bezifferte, liegt er 2023 bei 80,6 Prozent. Um überhaupt für einen alternativen Finanzierer in Betracht zu kommen, ist in der Regel eine Eigenkapitalbeteiligung von mindestens 15 Prozent erforderlich – und diese Tendenz steigt. Dies spiegelt sich auch im durchschnittlichen Loan-to-Cost (LTC) von 84,4 Prozent wider (Vorjahr: 87,5 Prozent).
Wohnen und Mixed-Use im Blickpunkt
„In der aktuellen Marktphase rückt Mezzanine im Capital Stack deutlich nach unten, und es entsteht eine Marktqualität, die es in den vergangenen Jahren aus Risikogesichtspunkten so nicht gab“, erklärt Kim Jana Hesse, Head of Capital Partners bei FAP Finance. Whole Loans haben nochmals an Attraktivität gewonnen, sowohl aus Sicht der Kreditgeber als auch der Darlehensnehmer. Durch eine Kombination aus klassischer Senior- und ergänzender Nachrangfinanzierung gelangen sie häufig in die Position, die noch vor einem Jahr ausschließlich von reinen Seniordarlehen besetzt war. Nur mit Whole Loans lassen sich noch Finanzierungslücken schließen, die zuvor allein durch Senior Loans abgedeckt wurden.
Aktuell bevorzugen alle Befragungsteilnehmer die Assetklassen Mixed-Use und Wohnen. Während Büroimmobilien im Jahr 2022 noch den zweiten Platz einnahmen, rutschen sie nun auf den dritten Platz ab, obwohl weiterhin 94 Prozent der Befragten in Büros investieren. Hotel- und Freizeitimmobilien verzeichnen eine deutliche Erholung: Zwei Drittel (66 Prozent) der Teilnehmer finanzieren Hotels, was laut FAP Group einem Anstieg um 20 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht. Freizeitimmobilien werden von 34 Prozent der Umfrageteilnehmer finanziert, im Jahr 2022 lag dieser Wert bei elf Prozent. Bei der beliebten Assetklasse Wohnen liegt der Fokus besonders auf A- und B-Städten – im Bericht heißt es: „Dort sind vor allem erstklassige Lagen gefragt.“