Wer heute eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, der muss ab sofort mit strengeren Regeln rechnen. Die Banken sind gezwungen, neue Regelungen in Bezug auf Eigenkapital-Anforderungen, Kreditlaufzeiten und Ratenhöhe zu beachten. Insoweit wird es für viele schwieriger, an eine günstige Finanzierung für Wohnraum heranzukommen. Die neue Verordnung der Finanzmarktaufsicht, kurz FMA, ist nicht wie geplant zum 1. Juli in Kraft getreten, sondern zum 1. August dieses Jahres. Um was es dabei im Einzelnen geht, soll hier kurz dargelegt werden.
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Es wird 20 % an Eigenkapital benötigt
In den letzten Jahren war es überaus einfach, eine Immobilie zu finanzieren. Neben den historisch niedrigen Zinssätzen war noch nicht einmal Eigenkapital erforderlich. Damit rückte der Traum zur eigenen Immobilie für viele in greifbare Nähe. Damit ist nun leider Schluss. Banken müssen nun bei der Kreditvergabe noch strengere Kriterien anlegen. Wer folglich eine Immobilie erwerben möchte, der benötigt ab sofort 20 % an Eigenkapital. Diese 20 % gelten für den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Das Eigenkapital müssen Käufer und Kreditnehmer nachweisen.
Darüber hinaus darf die monatliche Kreditrate nur noch höchstens 40 % des im Monat verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Ebenfalls darf eine solche Immobilienfinanzierung nicht länger als 35 Jahre laufen. Für normale Haushalte wird es somit überaus eng.
Rund ein Viertel der Kredite passen nicht
Experten schätzen, dass momentan 20 bis 25 % aller vergebenen Immobilienkredite am Markt nicht den geltenden Richtlinien entsprechen. Eigentlich dürften diese nicht vergeben werden. Für die Zukunft wird eine Obergrenze eingeführt, sodass eine Bank höchstens 20 % der Finanzierung bei eine der o.g. Obergrenzen überschreiten darf. Dies bezieht sich also auf das Eigenkapital, die Laufzeit und auf die Ratenhöhe.
Es gibt jedoch Ausnahmen
Wer bereits eine Immobilie gekauft hat, der muss in Zukunft wahrscheinlich auch mit nötigen Renovierungen rechnen. Sanierungen und Renovierungen, wie zum Beispiel der Umstieg von fossilen auf erneuerbaren Energien, sind bis zu einer Höhe von 50.000 € von dieser neuen Regelung ausgenommen. Dies bedeutet, dass Sie für die Installation einer Solaranlage auf dem Dach kein Eigenkapital von 20 % vorhalten müssen.
Andere Experten sehen in dieser Situation viele Probleme auf junge Familien zukommen. Insoweit pochen viele darauf, dass diese Regelungen wieder gelockert werden sollten. Gerade bei jungen Familien ist es nur schwer vorstellbar, dass diese 20 % an Eigenkapital besitzen. Nicht immer können Eltern und Verwandte hier aushelfen, sodass der Kauf einer Immobilie gerade für diesen wichtigen Personenkreis überaus schwierig wird.
Neue Regelungen sind notwendig
Ökonomen legen dar, dass diese neuen Regelungen notwendig geworden sind. Man hat viel zu spät auf mögliche Alarmsignale reagiert. Es wurden bisher viele variable Kredite vergeben, wobei ein Fünftel der Kreditnehmer Kreditraten abgeschlossen haben, die kaum zu bewältigen sind. Mit einer Eigenkapitalrate von 20 % würden Kreditnehmer besser geschützt. Somit können die Kreditraten nicht vollständig das frei verfügbare Monatseinkommen aufzehren. Ebenso sei auch eine beschränkte Laufzeit sinnvoll. Hierzu ein Beispiel:
Für einen Kredit von 100.000 € mit einer Laufzeit von 20 Jahren zahlt man etwa 127.000 € zurück. Bei einer Laufzeit von 35 Jahren sind es insgesamt schon 150.000 €. Mit einer noch längeren Laufzeit würde sich das Projekt kaum noch lohnen. Dennoch werden auch die Ausnahmen für kreditwürdige Kunden berücksichtigt. Diese Vorgehensweise muss man aber sehr streng überwachen.