Baufinanzierung: Risiken

Ein Bauvorhaben ist ein kostenintensives Unterfangen, für das in der Regel eine Baufinanzierung benötigt wird. Allerdings ist es für angehende Darlehensnehmer unbedingt ratsam, noch vor Abschluss des Kreditvertrages einige Risiken zu bedenken und dementsprechend zu handeln.

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Kreditbetrag zu hoch

Ein zu hoher Kreditbetrag kann zu hohen Kosten führen.

Bei der Aufnahme einer Baufinanzierung gilt es, eine passende Kreditsumme auszuwählen. Der Betrag muss einerseits dazu ausreichen, dass sämtliche Kosten des Vorhabens abgedeckt sind und andererseits sollte aber auch ein gewisser finanzieller Puffer vorhanden sein, damit etwaige, unvorhersehbare Kosten ebenfalls beglichen werden können.

Allerdings ist unbedingt davon abzusehen, eine Kreditsumme auszuwählen, die deutlich zu hoch angesetzt ist. Oftmals neigen Antragsteller vor allem in Zeiten einer Niedrigzinsphase dazu, einen Darlehensbetrag zu beantragen, dessen Höhe eigentlich nicht notwendig ist. Schließlich ist der Zinssatz im Moment niedrig, die Kosten somit gering und wer weiß, wozu der Betrag benötigt wird. Jedoch wird hier gemein eines übersehen: die Anschlussfinanzierung.

Eine höhere Darlehenssumme führt üblicherweise dazu, dass die Kreditlaufzeit insgesamt länger ausfällt. Anschlussfinanzierungen sind zumeist teuer; oftmals fällt der Zinssatz hier etwa ein bis zwei Prozent höher aus. Durch den höheren Kreditbetrag muss jedoch gemeinhin eine relativ lange Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen werden, sodass es durchaus geschehen kann, dass die monatliche Rate hier dann nicht mehr zu stemmen ist.

Aufgrund dessen sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass die Kreditsumme nicht zu hoch ausfällt. Auf diese Weise spart der Darlehensnehmer zudem Zinsen.

Zinsfestsetzung zu kurz

Durch eine kurze Zinsbindung setzt sich der Kreditnehmer der Gefahr ansteigender Zinsen und somit höherer Kosten aus.

Eine kurze Zinsbindungsfrist ist nicht immer empfehlenswert. Dies bietet sich vor allem dann an, wenn derzeit ein hohes Zinsniveau vorliegt und es absehbar ist, dass die Zinsen in naher Zukunft, beziehungsweise spätestens nach Ablauf des Kredits, sinken.

In der Regel ist es jedoch empfehlenswert, auf eine lange Zinsbindung zu setzen. Dies gilt natürlich vor allem dann, wenn der Zins besonders niedrig liegt. Aber auch bei einem „mittleren“ Zinssatz kann eine lange Zinsbindung ratsam sein. Auf diese Weise sichert sich der Kreditnehmer vor steigenden Zinsen ab, die das Darlehen deutlich verteuern würden. Ideal sind hier zumeist feste Zinsbindungen bis zu zehn oder 15 Jahren.

Anschließend kommt es gemeinhin zu der oben genannten Anschlussfinanzierung. Hier gilt es dann, je nach herrschendem Zinssatz, erneut abzuwägen, welche Zinsbindungsfrist sich anbietet.

Tilgung zu niedrig

Eine zu niedrige Tilgung sorgt für eine längere Kreditlaufzeit und somit auch für höhere Zinskosten.

Doch auch die Höhe der Tilgung möchte gut überlegt sein. So bietet es sich, ebenfalls im Rahmen einer Niedrigzinsphase, an, die Tilgung so hoch wie möglich anzusetzen. Der Hintergrund hierfür ist, dass eine sehr niedrige Tilgung dazu führt, dass sich die Rückzahlungsdauer unter Umständen sehr deutlich verlängert. Dementsprechend müssen natürlich auch mehr Zinsen beglichen werden.

Aufgrund dessen bietet es sich bei einem niedrigen Zinssatz an, zu Beginn der Darlehenslaufzeit eine sehr hohe Tilgung zu veranschlagen. Auf diese Weise ist es später oftmals nicht mehr notwendig, eine allzu hohe Tilgung bewältigen zu müssen. Jedoch darf hier dennoch die Höhe der monatlichen Rate, die sich gemeinhin aus Zins und Tilgung zusammensetzt, nicht außer Acht gelassen werden: Diese muss, auch bei einer hohen Tilgung, immer problemlos stemmbar sein.

Höhe der monatlichen Raten

Um die Höhe der Monatsraten zu bestimmen, bietet sich die Erstellung eines Haushaltsplans an.

Wie oben erwähnt, ist es unabdingbar, dass die Höhe der monatlichen Raten das eigene Budget niemals übersteigt. Damit es zu keinen finanziellen Schwierigkeiten kommt, lohnt es sich, vor der Beantragung des Darlehens, einen Haushaltsplan zu erstellen.

Hier werden zunächst ganz einfach die regelmäßigen Einnahmen eines jeden Monats aufgelistet und zusammengerechnet. Anschließend wird mit den Ausgaben ebenso verfahren; allerdings mit dem Unterschied, dass hier nicht nur die regelmäßigen, sondern ebenfalls die unregelmäßige, monatlichen Ausgaben dazu kommen. Auf diese Weise stellt der angehende Kreditnehmer sicher, dass sämtliche Ausgaben immer bezahlbar sind.

Ist dies geschehen, werden die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Bei dem daraus resultierenden Betrag handelt es sich um die Summe, die jeden Monat verlässlich zur freien Verfügung steht. Von diesem Betrag werden dann auch die Kreditraten beglichen.

Es ist jedoch unbedingt davon abzusehen, die komplette Summe zur Rückzahlung des Darlehens einzuplanen. Denn schließlich kann es immer einmal zu unerwarteten Ausgaben, wie etwa einer Handwerker-Rechnung oder auch dem Kauf einer neuen Waschmaschine kommen, die ebenfalls bezahlt werden müssen. Wer jedoch jeden Monat für solche und ähnliche Fälle einen gewissen Betrag auf die Seite legt, ist auf der sprichwörtlichen „sicheren Seite“.

Teure Bereitstellungszinsen

Da die Bereitstellungszinsen für ein ungenutztes Darlehen recht hoch ausfallen, sollte der Kreditnehmer darauf achten, dass im Kreditvertrag eine lange, zinsfreie Zeit inkludiert wird.

In der Regel stellen die Kreditinstitute einem Darlehensnehmer die gewünschte Kreditsumme lediglich für einen bestimmten Zeitraum kostenfrei zum Abruf bereit. Läuft die Frist ab, ohne das der Darlehensbetrag genutzt wurde, berechnet die Banken Zinsen dafür, dass sie die Kredit weiterhin bereitstellt. Bei einer längeren Baufinanzierung kann sich dies jedoch durchaus recht schnell zu einem sehr hohen finanziellen Nachteil beziehungsweise Risiko entwickeln.

Sollte der Kredit während der zinsfreien Phase lediglich zum Teil verwendet werden, dann berechnet die Bank üblicherweise auf die restliche Kreditsumme Zinsen.

Aufgrund dessen ist es unbedingt empfehlenswert, dass bei Abschluss des Darlehensvertrages auf einen möglichst langen, zinsfreien Zeitrahmen geachtet werden. Hier kann es sich beispielsweise um drei bis hin zu sechs Monaten handeln. Bei einem größeren Bauprojekt können jedoch beispielsweise auch zwölf Monate vereinbart werden.

Kosten für Gutachter

Die Kosten für ein Gutachten sind unter Umständen vom Kreditnehmer zu begleichen; hier kommt es auf die Vereinbarungen im Darlehensvertrag an.

Sobald eine Immobilie finanziert wird, dient diese üblicherweise als Sicherheit für den hierfür benötigten Kredit. Handelt es sich jedoch um einen höheren Darlehensbetrag, dann verlangt die Bank zumeist die Erstellung eines Wertgutachtens.

Hier bestehen jedoch verschiedene Regelungen. So kann es zum Beispiel sein, dass die Kosten für den Gutachter entweder vollständig oder lediglich zum Teil von dem Darlehensnehmer zu begleichen sind. Ebenso kann es unter Umständen sein, dass eine Rechnung erhalten wird oder das stattdessen ein Aufschlag auf den Kreditzins erfolgt. Sollten die Gutachterkosten vom Kreditnehmer zu tragen sein, dann hat dieser jedoch auch ein Recht darauf, dass ihm das Gutachten ausgehändigt wird.

Ausschlaggebend ist hier, was im Kreditvertrag vereinbart wurde.