Baufinanzierung wechseln – ist das möglich?

Im Rahmen von Baufinanzierungen werden üblicherweise sehr hohe Kreditsummen aufgenommen, sodass es hier gemeinhin auch zu sehr langen Darlehenslaufzeiten kommt. Allerdings können sich im Laufe der Zeit die verschiedensten Dinge ändern, sodass der Wunsch nach einem Wechsel der Baufinanzierung besteht. Doch ist das überhaupt möglich?

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Warum wechseln?

Ein Wechsel der laufenden Baufinanzierung kann aus den unterschiedlichsten Gründen erfolgen. Der häufigste Grund hierfür ist zumeist jedoch der, dass es mittlerweile günstigere Kreditangebote gibt, durch die einiges gespart werden könnte. Eventuell ist man aber auch mit der jeweiligen Bank unzufrieden, sodass ein Wechsel hier Abhilfe schaffen würde.

Kündigung der Finanzierung

Generell gilt die im Kreditvertrag vereinbarte Darlehenslaufzeit. Zudem besteht nach zehn Jahren die Möglichkeit, das Sonderkündigungsrecht zu nutzen.

Allerdings ist ein Wechsel einer Bau- beziehungsweise Immobilienfinanzierung in der Regel nicht zu jedem Zeitpunkt möglich.

So ist die im Darlehensvertrag vereinbarte Kreditlaufzeit generell bindend; und zwar für den Kreditnehmer ebenso wie für den Kreditgeber. Allerdings besteht hier auch eine Ausnahme: So ist es dem Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren möglich, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. In diesem Fall ist der Kontrakt mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündbar. Allerdings muss die Kündigung schriftlich erfolgen.

Wichtig hierbei ist jedoch, dass bei einer solchen Kündigung die restliche Darlehensschuld innerhalb von zwei Wochen zurück bezahlt werden muss. Kreditnehmer, die das Sonderkündigungsrecht nutzen, sind zudem nicht dazu verpflichtet, eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu bezahlen.

Baufinanzierung kündigen: Kosten

In manchen Situationen ist zwar auch eine vorzeitige Kündigung der Baufinanzierung möglich, allerdings muss der Kreditnehmer hier üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung begleichen.

Es bestehen jedoch auch einige Ausnahmen, bei denen unter Umständen auch eine vorzeitige Kündigung der Baufinanzierung durchführbar ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die betreffende Immobilie verkauft werden soll. Allerdings muss der Kreditnehmer in derartigen Situationen üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um eine Gebühr, die die Bank aufgrund der Zinsverluste, die sie durch die vorzeitige Rückzahlung der Darlehenssumme erleidet, erhebt. Hier muss jedoch unbedingt beachtet werden, dass die Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung der Baufinanzierung durchaus sehr hoch ausfallen kann.

Baufinanzierung wechseln: Worauf achten?

Zudem müssen unbedingt immer die jeweils individuellen Kreditklauseln beachtet werden. Des Weiteren sollte die Kündigung der Baufinanzierung erst dann erfolgen, wenn der Umschuldungskredit genehmigt ist.

Bevor eine Baufinanzierung gewechselt und somit ein Umschuldungsdarlehen aufgenommen wird, sollte man jedoch unbedingt ein Gespräch mit der kreditgebenden Bank führen.

In dessen Verlauf erhält der Kreditnehmer sämtliche wichtige Informationen, wie etwa die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und welche Forderungen vonseiten des Kreditinstituts gegebenenfalls weiter bestehen.

Außerdem sollte beim Wechsel einer Baufinanzierung, sprich einer Umschuldung, mit der Kündigung des ursprünglichen Baukredits unbedingt abgewartet werden, bis eine Zusage für das Umschuldungsdarlehen vorliegt. Andernfalls besteht das Problem, dass die Kreditsumme vollständig zurück bezahlt werden muss aber die dafür notwendigen, finanziellen Mittel nicht vorhanden sind. Ebenso sind etwaige Klauseln im Baukredit zu beachten, die einer sofortigen Umschuldung unter Umständen entgegenstehen.

Abtretung

Anstelle der Löschung des ursprünglichen Grundbucheintrags und der Eintragung einer neuen Grundschuld kann unter Umständen auch eine Abtretung möglich sein. Diese ist gemeinhin deutlich günstiger.

Durch einen Wechsel beziehungsweise eine Umschuldung der bestehenden Baufinanzierung ist es oftmals möglich, einiges zu sparen. Allerdings wird hierbei oftmals vergessen, dass der Kreditgeber in vielen Fällen eine Sicherheit in Form von einer Grundschuld oder einer Hypothek in das Grundbuch der betreffenden Immobilie hat eintragen lassen. Hier ist es dann notwendig, diese umschreiben zu lassen.

Um eine solche Umschreibung durchzuführen, wird jedoch ein Notar benötigt, sodass auch hierfür oftmals nicht zu verachtende Kosten entstehen. Dementsprechend sollten diese Kosten ebenfalls beachtet werden, bevor es zu einer Umschuldung kommt.

Eventuell ist es jedoch möglich, anstatt einer Löschung und einem anschließenden, neuen Eintrag eine Abtretung durchzuführen. Dies birgt den Vorteil, dass eine Abtretung deutlich kostengünstiger ist, sodass der Kreditnehmer hier einiges spart.

Umschuldungskredit

Bevor ein Umschuldungskredit aufgenommen wird, sollten jedoch noch weitere Dinge beachtet werden.

Bevor jedoch ein Wechsel der Baufinanzierung in Erwägung gezogen wird, ist es unbedingt ratsam, die Darlehensangebote verschiedener Banken gut miteinander zu vergleichen, da sich diese häufig deutlich voneinander unterscheiden.

So ist es hier beispielsweise ratsam, vor allem den effektiven Jahreszinssatz zu beachten, da dieser, ganz im Gegenteil zum Nominalzinssatz, bereits sämtliche Kreditkosten enthält. Dementsprechend bietet sich der Effektivzinssatz gemeinhin auch als sehr guter Vergleichsfaktor an.

Des Weiteren ist es ebenfalls empfehlenswert, die diversen Sonderleistungen zu beachten, die von verschiedenen Banken offeriert werden. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um die Möglichkeit von kostenfreien Sondertilgungen, das Aussetzen einer monatlichen Rat bei einem finanziellen Notfall und einem variablen Tilgungssatz. Durch die Nutzung der diversen Sonderleistungen ist es beispielsweise nicht nur möglich, einiges zu sparen, sondern es kann, in einem gewissen Umfang, ebenfalls die Rückzahlung des Kredits etwas individueller durchgeführt werden.

Außerdem muss der Darlehensnehmer beachten, dass es sich bei der Beantragung eines Umschuldungskredits um ein komplett neues Darlehen handelt. Das bedeutet, dass die Banken hier erneut eine Überprüfung durchführen, ob sämtliche Kreditvoraussetzungen erfüllt sind. Diese können zwar je nach Bank etwas variieren aber im Regelfall wird hier beispielsweise auf ein sicheres, regelmäßiges Einkommen ebenso geachtet, wie auf eine gute Bonität und eine positive Auskunft der Schufa. Ebenso ist üblicherweise ein fester Wohnsitz innerhalb von Deutschland und ein deutsches Girokonto vonnöten. Des Weiteren kann es sein, dass die Banken Sicherheiten verlangen. Dazu gehört zum Beispiel die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie und/oder Wertanlagen, wie etwa Bausparverträge und Kapitallebensversicherungen.

Sollte es Schwierigkeiten mit dem Umschuldungskredit geben beziehungsweise verweigert die Bank ein solches Darlehen, dann muss der Wechsel der Baufinanzierung oftmals dennoch nicht vollständig aufgegeben werden. In solchen Fällen ist es zumeist machbar, einen solventen Bürgen oder zweiten Kreditnehmer hinzuzuziehen. Sehr wichtig hierbei ist allerdings, dass die betreffende Person ihrerseits dazu in der Lage ist, die verschiedenen Kreditvoraussetzungen zu erfüllen. Ist das machbar, steht einer erfolgreichen Vergabe des Umschuldungskredits gemeinhin kaum mehr etwas im Wege.

Es ist jedoch unabdingbar, dass sich der Bürge beziehungsweise zweite Kreditnehmer voll und ganz darüber bewusst ist, welche finanzielle Verpflichtung er hiermit eingeht. Denn sollte es einmal dazu kommen, dass der eigentliche Darlehensnehmer nicht mehr dazu in der Lage ist, die monatlichen Kreditraten zu begleichen, dann tritt das Kreditinstitut auf den Bürgen beziehungsweise den zweiten Darlehensnehmer zu. Das bedeutet, dass die betreffende Person dann anschließend ihrerseits dazu verpflichtet ist, die noch offene, restliche Darlehensschuld vollständig zu begleichen. Beachtet werden muss ebenfalls, dass hierbei zumeist eine gesamtschuldnerische Haftung besteht, weshalb die Aufnahme einer zweiten Kreditnehmerschaft oder Bürgschaft generell sehr gut überlegt sein möchte.