Baukredit: Nachfinanzierung – Wie geht man am besten vor?

Trotz einer sehr sorgfältig geplanten Baufinanzierung kann es aufgrund unvorhersehbarer Ereignisse dennoch vorkommen, dass das Darlehen nicht ausreicht, sodass eine Nachfinanzierung notwendig wird. Doch wie geht man in einer solchen Situation am besten vor?

Inhalt

Nachfinanzierung – Warum?

Die Gründe für eine Nachfinanzierung können sehr vielseitig sein. So ist es zum Beispiel möglich, dass durch einen Sturm ein Schaden am Bau entsteht oder das es aufgrund einer Wasserader zu einer Verzögerung des Bauvorhabens kommt. Ebenso kann es der Fall sein, dass beispielsweise die verschiedensten Bauarbeiten von den Handwerkern nicht sachgemäß aufgeführt wurden, sodass Nachbesserungen durchgeführt werden müssen. Aber auch ein schlichtweg unvorhersehbarer Anstieg der Kosten kann dafür sorgen, dass eine Nachfinanzierung notwendig wird. Ist in solchen und ähnlichen Fällen nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden, bleibt dem Bauherren in der Regel nur noch der Weg zur Bank.

Banktermin

Reicht das vorhandene Kapital nicht aus, ist ein schneller Banktermin unabdingbar.

Sobald Zweifel daran aufkommen, dass die Baufinanzierung nicht ausreicht, spricht man am besten sofort mit der Bank. Hier gilt: Umso früher ein Termin vereinbart wird, desto besser ist es. Denn schließlich benötigt auch die Beantragung der Nachfinanzierung eine gewisse Zeit. Das wiederum kann jedoch dazu führen, dass es aufgrund der fehlenden Gelder zu einem kostenintensiven Baustopp kommt.

In der Regel wird eine Nachfinanzierung von der Bank vergeben, die bereits die Baufinanzierung übernommen hat. Oftmals stellt es sich als sehr schwierig heraus, ein anderes Kreditinstitut zu finden, dass die Nachfinanzierung übernimmt. Der Hintergrund hierfür sind fehlende Sicherheiten, denn üblicherweise wurden bereits für das erste Darlehen sämtliche vorhandenen Sicherheiten verwendet.

Dazu kommt, dass die Kreditgebende Bank zumeist bereits im Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen wird und somit die Grundschuld des Darlehensnehmer erhält. Kommt es jedoch zu einer weiteren Kreditaufnahme wird dieser Gläubiger im Grundbuch lediglich nachrangig behandelt. Das bedeutet, dass im Falle einer Zwangsversteigerung der Erlös aus der Veräußerung der Immobilie generell nach der im Grundbuch hinterlegten Reihenfolge der Gläubiger ausbezahlt wird. Dementsprechend ist das Kreditausfallrisiko bei einem nachrangigen Gläubiger deutlich höher.

Unterlagen

Damit eine Nachfinanzierung genehmigt wird, müssen alle benötigten Unterlagen vorhanden sein.

Der Banktermin zur Beantragung der Nachfinanzierung sollte im Idealfall zwar so schnell wie möglich erfolgen, dennoch ist es wichtig, hier gut vorbereitet zu erscheinen. So ist es wichtig, hier die verschiedenen, benötigten Unterlagen mitzunehmen. Fehlende oder nicht vollständige Unterlagen können nicht nur die Nachfinanzierung verzögern, sondern unter Umständen zu einer Ablehnung führen.

Unbedingt mitzunehmen ist beispielsweise ein bereits komplett ausgefüllter Finanzierungsantrag sowie aktuelle Einkommensnachweise. Auch wenn diese bereits bei der Beantragung der eigentlichen Baufinanzierung vorgelegt wurden, sind diese erneut vorzulegen. Immerhin könnte sich im Laufe der Zeit beispielsweise die Höhe der Einnahmen verändert haben beziehungsweise es wurde vielleicht auch zu einem anderen Arbeitgeber gewechselt.

Ebenso unabdingbar ist es, dass der Bank eine Aufstellung der noch durchzuführenden Tätigkeiten vorgelegt wird. Hier gilt es, realistisch zu denken. Keinesfalls dürfen in der Aufstellung notwendige Arbeiten fehlen und/oder die jeweiligen Beträge zu niedrig angesetzt werden, denn eine neuerliche Nachfinanzierung ist in der Regel kaum machbar. Dementsprechend ist es notwendig, ausgiebig mit den betreffenden Handwerkern zu reden und eine gut durchdachte Kostenaufstellung vorzulegen. Auch ein gewisser Puffer kann hier hilfreich sein. Natürlich sollte dieser nicht unnötig hoch ausfallen, denn sonst werden einerseits unnötig Zinsen beglichen und andererseits ist es möglich, dass die Bank das neuerliche Darlehen ablehnt. Im Idealfall ist es sogar möglich, vor dem Banktermin eine Bestätigung von Seiten des Architekten einzuholen, der darin erklärt, dass die gewünschte Summe definitiv zur Fertigstellung der Immobilie ausreicht.

Höhere Kosten

Eine Nachfinanzierung ist eine kostenintensive Angelegenheit.

Wird eine Nachfinanzierung benötigt, so muss sich der Darlehensnehmer darüber im Klaren sein, dass hier höhere Kosten als bei der Aufnahme des ersten Kredits auf ihn zukommen. So wird hier oftmals aufgrund der fehlenden Sicherheiten ein höherer Zinssatz verlangt. Ist keine allzu hohe Summe notwendig, ist es zudem möglich, dass die Banken einen Kleindarlehensaufschlag erheben.

Des Weiteren kann es durchaus der Fall sein, dass ein Experte für die Schätzung der anfallenden Kosten benötigt oder sogar von der Bank verlangt wird.

Wurde die Nachfinanzierung bei einem weiteren Kreditinstitut beantragt, dann kommen hier außerdem weitere Kosten für den Notar beziehungsweise den Grundbucheintrag hinzu. Dementsprechend ist eine Nachfinanzierung eine teure Angelegenheit, die, sofern möglich, am besten vermieden wird.

Nachfinanzierung: Vor- und Nachteile

Im Rahmen einer Nachfinanzierung wird von einigen Vorteilen profitiert; jedoch gilt es ebenfalls, die Nachteile zu bedenken.

Zu den größten Vorteilen der Nachfinanzierung gehört, dass diese Option überhaupt existiert. In der Regel verhält es sich so, dass die Banken, selbst wenn der maximale Beleihungswert der Immobilie bereits erreicht ist, ebenfalls an einer Lösung des Problems interessiert sind. Die Kreditinstitute hegen ihrerseits kein Interesse daran, dass die ganze Finanzierung scheitert, denn das ist zumeist ebenfalls für sie ein Verlustgeschäft.

Außerdem ist es mit den Geldern der Nachfinanzierung machbar, die noch zu erledigenden Tätigkeiten auszuführen, sodass der Bau des Hauses voranschreiten kann und nicht etwa ein Baustopp droht. Die Abzahlung des neuerlichen Darlehens erfolgt dann üblicherweise ebenfalls jeden Monat in gleichbleibenden Raten, sodass hier ein genauer Kostenüberblick gegeben ist.

Allerdings sollte man sich ebenfalls über die Nachteile bewusst sein. Dazu gehören beispielsweise die bereits oben genannten höheren Kosten sowie ein höherer Zinssatz. Des Weiteren müssen natürlich auch die Raten der Nachfinanzierung kontinuierlich jeden Monat beglichen werden, wodurch eine höhere finanzielle Belastung entsteht.

Nachfinanzierung vermeiden

Eine Nachfinanzierung ist in vielen Fällen durch verschiedene Maßnahmen vermeidbar.

Sofern möglich, ist es jedoch generell das Beste, wenn eine Nachfinanzierung vermieden wird. So bietet es sich beispielsweise an, bereits bei der Beantragung der Baufinanzierung einen gewissen finanziellen Puffer einzuplanen. So steht für den Notfall bereits eine gewisse Summe bereit, wodurch eine Nachfinanzierung unter Umständen vermieden werden kann.

Des Weiteren bietet es sich an, mit den Banken die Möglichkeit von kostenfreien Sondertilgungen zu verhandeln. Denn wurde der oben genannte Puffer doch nicht benötigt, ist es möglich, die betreffende Summe als eine vorzeitige Teiltilgung zu verwenden. Auf diese Weise verringert sich die Darlehenssumme wieder und es werden Zinsen gespart.

Um eine Nachfinanzierung zu verhindern, bietet es sich zudem an, Bauarbeiten die zunächst nicht unbedingt notwendig sind, auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Dazu gehört zum Beispiel die Anbringung eines Wintergartens oder die Anlegung einer Terrasse. Solche und ähnliche Arbeiten sind für den Bau des Hauses nicht zwingend notwendig und können verschoben werden. Auf diese Weise ist es ohne viel Aufwand möglich, eine kostenintensive Nachfinanzierung zu verhindern.

Zudem bieten einige Banken ebenfalls Kredite mit einer Reserveoption an. Hier wird ein festgelegter Betrag bereits vorab als Notfall-Puffer hinterlegt. Oftmals werden bei einer Inanspruchnahme jedoch Gebühren fällig.

Ist lediglich ein kleinerer Betrag vonnöten, dann kann anstelle einer Nachfinanzierung ebenfalls ein klassischer Ratenkredit eine gute Wahl sein. Allerdings sollte man es sich hier nicht nehmen lassen, die diversen Angebote der verschiedenen Kreditinstitute gut miteinander zu vergleichen, da sich diese oftmals deutlich voneinander differenzieren.

Alternativ hierzu ist es jedoch auch möglich, sich auf privater Ebene die benötigte Summe auszuleihen. Eventuell ist das sogar Zinsaufschläge möglich, sodass auf diese Weise deutlich gespart werden kann.