Bei einem Hausbau kommt es oftmals zu einer Vorfinanzierung. Wann diese nötig ist und wann sich dahinter verbirgt, wird hier geklärt.
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Vorfinanzierung
Wie die Bezeichnung bereits andeutet, findet hier eine Finanzierung vor der eigentlichen Finanzierung statt.
Eine Vorfinanzierung ist nichts anderes, als eine Vorleistung und Überbrückung, bevor es zu der eigentlichen Finanzierung kommt. Dementsprechend ist eine Vorfinanzierung in der Regel eher mittelfristig ausgerichtet. Zumeist verhält es sich so, dass eine Vorfinanzierung in Kombination mit einem Bausparvertrag in Anspruch genommen wird. Das ist dann der Fall, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteiligungsreif ist.
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Deckungsgleich mit der Vorfinanzierung ist ein Überbrückungsdarlehen. Bei beiden Varianten verhält es sich so, dass in der Baufinanzierung eine Lücke vorhanden ist, die dementsprechend geschlossen werden muss. Allerdings sind hierfür in der Regel recht hohe Zinsen zu begleichen. Der Grund hierfür ist, dass ein solches Darlehen üblicherweise tilgungsfrei ist und während der Laufzeit keine Tilgung bezahlt werden muss. Somit ist es lediglich notwendig, die Zinsen zu begleichen.
Gut zu wissen: Bei einer Vorfinanzierung wird üblicherweise kein fester Zinssatz vereinbart. Hier ist immer ein Referenzzinssatz ausschlaggebend.
Vorfinanzierung und Bausparvertrag
Ist bereits ein Bausparvertrag vorhanden, dann ist es möglich, eine Vorfinanzierung durchzuführen.
Wird eine Vorfinanzierung durch einen Bausparvertrag erwogen, muss hierbei beachtet werden, dass die Bausparkassen generell keine genauen Termine in Bezug auf die Auszahlung eines Bausparkredits und der Zuteilungsreife abgeben dürfen. Der Hintergrund hierfür ist, dass sie dem Bausparkassengesetz unterliegen. Zudem liegt hier immer auch die Idee des Sparens dahinter. Besonders hierbei ist, dass die Bausparkassen lediglich Darlehen zur Finanzierung von Immobilien vergeben. Zudem erfolgt eine Refinanzierung der gewährten Krediten immer durch die jeweiligen Sparleistungen des Kunden.
Dementsprechend ist es den Bausparkassen immer nur möglich, nach dem jeweils angespartem Guthaben sowie dem Stand der Spareinlage das Baugeld zuteilen sowie den darauf folgenden Kredit vergeben. Allerdings richten sich Zuteilung sowie Freigabe immer auch nach der Mindeststparzeit, Dauer des Vertrages und der Bewertungszahl. Daraus gründet ebenfalls die Zuteilungsreihenfolge der Personen, die an einem Kredit interessiert sind.
Allerdings kann es durchaus geschehen, dass ein Bausparer seine Traumimmobilie findet, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist oder es soll frühzeitig mit dem Bauprojekt gestartet werden. In diesen Fällen ist dann eine Zwischenfinanzierung vonnöten. Üblicherweise sind die Banken hier zumeist nicht abgeneigt, sofern der Bausparvertrag bereits besteht und die betreffende Immobilie als Sicherheit verwendet wird.
Bankvorausdarlehen: Vor- und Zwischenfinanzierung
Sollte kein Bausparvertrag existieren, dann kann ein Bankvorausdarlehen eine gute Wahl sein.
Sollte es sich jedoch so verhalten, dass aktuell kein Bausparvertrag vorhanden ist, dann bietet sich eine Vorfinanzierung als sogenanntes Bankvorausdarlehen an. Hierbei handelt es sich um einen sogenannten endfälligen Kredit. Das bedeutet, dass das Darlehen bei der Bank mit dem anzusparenden Bausparbetrag aus dem dann zuteilungsreifen Bausparvertrag abgelöst wird.
Somit ist der Bausparer hier dazu verpflichtet, zusätzlich zu dem monatlichen Zinsen für den Kredit, ebenfalls Ratenzahlungen für den Bausparvertrag vorzunehmen. Vorteilhaft hierbei ist, dass eine Festsetzung des Zinssatzes hier für einen recht langen Zeitraum möglich ist.
Üblicherweise verlangen die Kreditinstitute jedoch als zusätzliche Sicherheit ebenfalls die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch.
Ein Bankvorausdarlehen kann beispielsweise auch bei einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung in Anspruch genommen werden, sodass es möglich ist, die Lücke, die zwischen der Zuteilungsreife und dem Kauf oder Bau der gewünschten Immobilie entsteht, zu schließen. Das Fälligkeitsdatum ist immer dann erreicht, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Getilgt wird anschließend, mithilfe des Betrages aus dem Bausparkredit.
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In der Regel kommt es bei einer solchen Vorgehensweise auch nicht zu einer Grundschuldeintragung. Denn in den meisten Fällen wird zusätzlich eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen, die durchaus ebenfalls als Sicherheit angeboten werden kann. Allerdings muss man hierbei beachten, dass hier dann auch die Beträge für die Versicherung zu entrichten sind.
Vorfinanzierte Bausparverträge – eine gute Idee?
Derartige Verträge bieten nicht zu verachtenden Vorteile; allerdings sollten ebenfalls die Nachteile nicht außer Acht gelassen werden.
Vorfinanzierungen mithilfe von Bausparverträgen sind vor allem aufgrund des sofortigen Erhalts eines Kredits und den diversen Vorteilen, die ein Bausparvertrag mit sich bringt, der dann zu einem späteren Zeitpunkt den endfälligen Kredit durch den Bausparbetrag ablöst, attraktiv.
Danach kommt es zu der sogenannten Abschlussfinanzierung. Sobald die Fälligkeit des Bausparvertrags erreicht wurde, löst das Bausparvertrags-Darlehen dann die Vorfinanzierung ab, sodass der Kredit vom Darlehensnehmer von nun an als Annuitätendarlehen getilgt wird.
Eine Vorfinanzierung bietet eine sehr hohe Planungssicherheit, wobei jedoch auch einige zusätzliche Kosten hingenommen werden müssen. Des Weiteren werden hier keine Tilgungszahlungen geleistet. Das kommt daher, da zu Beginn zusätzlich zu den Zinszahlungen ebenfalls der Bausparvertrag mit den jeweiligen Sparraten zu begleichen ist.
Des Weiteren sollte hierbei bedacht werden, dass die „kombinierten“ Verträge, über die Laufzeiten hinweg, recht schwer miteinander zu vergleichen sind. Aber auch die Geschwindigkeit der Tilgung ist somit nur schwer auszurechnen.
Annuitätendarlehen
Das anschließend folgende Annuitätendarlehen birgt jedoch ebenfalls einige vorteilhafte sowie nachteilige Merkmale.
Zu den Vorteilen gehört zum Beispiel, dass ein solcher Kredit ganz einfach in monatlich gleichbleibenden Raten abbezahlt wird, sodass hier eine sehr gute Übersicht besteht.
Aber auch die zumeist recht lange Zinsbindungsfrist ist typisch für ein Annuitätendarlehen. Dazu kommt, dass es dem Darlehensnehmer bei der Aufnahme des Kredits in der Regel möglich ist, die Tilgungshöhe frei auszuwählen. Jedoch verlangen die meisten Banken eine Mindesttilgung von einem Prozent.
Aufgrund dessen, da die monatliche Darlehensrate immer einen Zins- sowie einen Tilgungsanteil beinhaltet, tilgt der Kreditnehmer fortlaufend die Kreditsumme.
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Zu den Nachteilen gehört dagegen beispielsweise, dass der Kreditnehmer mit dem Annuitätendarlehen eine finanzielle Verpflichtung eingeht, die gemeinhin über viele Jahre verläuft.
Wie bei jedem anderen Kredit, holen die Banken auch bei einem Annuitätendarlehen eine Schufa-Auskunft ein und es erfolgt ebenso ein Eintrag in der Auskunftei. Außerdem müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein, wie etwa eine gute Bonität, ein sicheres, regelmäßiges Einkommen in einer bestimmten Höhe sowie ebenfalls ein deutsches Girokonto und ein fester, deutscher Wohnsitz.
Ist es nicht machbar, die verschiedenen Voraussetzungen der Banken zu erfüllen, kann üblicherweise ein Bürge oder zweiter Kreditnehmer hinzugezogen werden. Allerdings ist es unabdingbar, dass die betreffende Person dann ihrerseits die diversen Vorgaben der Kreditinstitute erfüllt.
Zudem ist es aufgrund der höheren Sicherheit, die ein Bürge oder zweiter Darlehensnehmer bietet, ebenfalls möglich, dass die Banken einen günstigeren Zinssatz anbieten. So ist es auf diese Weise sogar noch machbar, von einigen Einsparungen zu profitieren.