Das eigene Haus oder die eigene Eigentumswohnung ist für viele Menschen ein Traum, den sie sich in ihrem Leben erfüllen möchten. Die eigenen vier Wände, in denen getan und gelassen werden kann, was man selbst möchte, sind schließlich etwas ganz Besonderes. Allerdings ist nicht jeder im Besitz von Eigenkapital, nachdem die Banken bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel fragen. Doch das ist auch nicht zwangsläufig notwendig: mittlerweile existieren viele Banken, die eine Immobilienfinanzierung auch bei fehlendem Eigenkapital durchführen.
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Vollfinanzierung
Bei einer Vollfinanzierung kann entscheiden werden, ob auch die Kaufnebenkosten mit der Darlehenssumme abgedeckt werden.
Eine Immobilien- oder Baufinanzierung, die komplett ohne Eigenkapital auskommt, wird im Allgemeinen ebenfalls als „Vollfinanzierung“ bezeichnet. Dazu gibt es hier noch eine Besonderheit: So können die angehenden Kreditnehmer hier in der Regel sogar selbst entscheiden, ob sie die Kreditsumme nicht nur für die Immobilie, sondern ebenfalls für die anfallenden Kaufnebenkosten verwenden möchten. Sind die Kaufnebenkosten in der Vollfinanzierung inkludiert, ist hier die Rede von einer Bruttovollfinanzierung. Verhält es sich jedoch so, dass die Nebenkosten nicht in der Darlehenssumme enthalten sind, also separat bezahlt werden, handelt es sich um eine Nettovollfinanzierung. Heutzutage ist eine Vollfinanzierung, die ohne Eigenkapital auskommt, keine Seltenheit mehr und wird sogar von verschiedenen Banken angeboten. Üblicherweise wird eine solche Finanzierung bei einem Haus- oder Wohnungskauf ohne Eigenkapital sowie einem Hausbau ohne Eigenkapital durchgeführt.
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Eine solche Finanzierung bietet sich vor allem für die Kreditnehmer an, die über ein sehr sicheres und gehobenes Einkommen verfügen. Dadurch ist sichergestellt, dass die jeweils anfallenden, monatlichen Raten für die Darlehens-Tilgung auch wirklich bezahlt werden können. Zudem gilt hier: Umso höher die Bonität ausfällt und umso sicherer die Einkommensverhältnisse sind, desto niedriger fallen auch die Darlehens-Zinsen aus. Es empfiehlt sich, eine Vollfinanzierung frühest möglichst zu beginnen. Der Hintergrund hierfür ist, dass bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital mit längeren Laufzeiten gerechnet werden muss, als das bei einer Finanzierung mit Eigenkapital der Fall ist.
Voraussetzungen
Bei eine Vollfinanzierung müssen verschiedene Voraussetzungen, wie etwa eine gute Bonität, erfüllt sein.
Wie bei anderen Kreditarten auch, müssen ebenfalls bei einer Vollfinanzierung die verschiedensten Voraussetzungen erfüllt werden. So verhält es sich hier in der Regel so, dass bei einer Vollfinanzierung üblicherweise die Immobilie selbst die wichtigste Sicherheit für die Bank darstellt. Dementsprechend ist der Erfolg des Darlehens-Antrages immer auch von der Immobilie selbst abhängig. Auf diese Weise sichert sich das Kreditinstitut bei einem etwaigen Notverkauf dadurch ab, dass, falls notwendig, der erzielte Verkaufserlös einen großen Teil des geliehenen Kapitals abdeckt. Hat man hier beispielsweise eine Immobilie in einer schlechten Wohnlage oder gar ein baufälliges Haus im Auge, dann stehen für eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital die Chancen eher schlecht.
Anders herum ist eine Kredit-Zusage eher garantiert, wenn sich die Immobilie in einem guten Zustand und in einer gehobeneren Wohngegend befindet. Dazu kommt, dass der angehende Kreditnehmer ein sicheres sowie regelmäßiges Einkommen vorweisen muss, damit die Tilgung der Raten gewährleistet ist. Aufgrund dessen überprüft die Bank die jeweiligen Einkommens- und Vermögensverhältnisse hier sehr genau. Ebenso ist eine gute Bonität unabdingbar.
Vollfinanzierung ohne Eigenkapital trotz Vermögen
Selbst bei vorhandenem Vermögen kann eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital Sinn machen.
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Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass der angehende Kreditnehmer kein Vermögen besitzt.
So ist es manchmal durchaus günstiger, ein Haus oder auch eine Eigentumswohnung voll zu finanzieren, als das eigene Kapital anzugreifen.
Auf diese Weise ist zudem, falls notwendig, auch noch ein gewisser „Puffer“ für Notfälle vorhanden.
Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten können unter Umständen ebenfalls durch die Kreditsumme gedeckt werden.
Wie bereits oben erwähnt, bieten einige Banken ebenfalls die Möglichkeit an, die Kaufnebenkosten in die Kreditsumme aufzunehmen. Hierbei handelt es sich um die Kosten, die beispielsweise für die Maklerkosten, den Notar und die Grunderwerbsteuer anfallen. Unter Umständen kann es jedoch sein, dass hierfür ein höherer Zinssatz fällig oder vonseiten der Bank ein Risikoaufschlag fällig wird. Ebenso ist es aber auch möglich, dass höhere Sicherheiten verlangt werden. Dafür jedoch sind alle Kosten des Haus- oder Wohnungserwerbs samt Nebenkosten in der Kreditsumme enthalten und der Kreditnehmer muss kein eigenes Kapital mit einfließen lassen.
Wann ist eine Vollfinanzierung günstig?
Eine Vollfinanzierung bietet sich vor allem in Zeiten der Niedrigzinsphase an.
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Eine günstige Vollfinanzierung ist vor allem dann gegeben, wenn das derzeitige Zinsniveau für Immobilien- oder Baudarlehen sehr niedrig ausfällt. Hier ist es oftmals sogar günstiger, gleich die vollständige Bau- beziehungsweise Immobiliensumme von der Bank finanzieren zu lassen. Denn bei einer Niedrigzinsphase dauert das Ansparen von Eigenkapital deutlich länger und der Ertrag durch die Zinsen ist hier kaum nennenswert. Dementsprechend müsste das Vorhaben Hausbau oder -kauf erst einmal auf unbefristete Zeit verschoben werden.
Die Zinshöhe wird vor allem von dem Leitzins der Europäischen Zentralbank bestimmt. Hierbei handelt es sich um den Prozentsatz, den die Kreditinstitute an die Zentralbank bezahlen müssen, wenn diese ihrerseits Geld von ihr ausleihen. Dabei gilt: Umso niedriger der Leitzins ausfällt, desto günstigere sind ebenfalls die Immobilien- oder Baukredite. Bei einer Vollfinanzierung fällt das sogar sehr deutlich auf.
Sondertilgungen
Kostenfreie Sondertilgungen ermöglichen eine schnellere Rückzahlung des Kredits.
Bei einer Vollfinanzierung ist es ratsam, darauf zu achten, dass die Kreditinstitute dem Kreditnehmer das Recht auf kostenfreie Tilgungen einräumen. Auf diese Weise ist es möglich, die Schulden schneller zu tilgen. Diese Vorgehensweise bietet sich beispielsweise vor allem dann an, wenn zum Beispiel mit einer Erbschaft gerechnet oder eine Lebensversicherung zuteilungsreif wird. Normalerweise verhält es sich so, dass die Banken pro Jahr eine Sondertilgung in einer bestimmten Höhe kostenfrei zulassen.
Tipp: Da man bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital für viele Jahre an die Rückzahlung des Darlehens gebunden ist, ist es unbedingt ratsam, hier auf verschiedene Optionen, wie etwa Sondertilgungen, Ratenaussetzungen oder -verkleinerungen zu achten.
Auf diese Weise ist der Kreditnehmer etwa bei einem niedrigerem Einkommen oder auch bei plötzlichen, finanziellen Engpässen, deutlich besser abgesichert.
Vorteile
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bietet eine Vielzahl an Vorteilen.
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital bietet verschiedene Vorteile. So ist es den Kreditnehmern beispielsweise möglich, sofort eine Finanzierung zu beginnen, ohne das hierfür zunächst Kapital angespart werden muss. Das ist unter anderem dann von Vorteil, wenn plötzlich das Wunsch-Objekt gefunden wird ohne sich eine dementsprechende, private Situation ergibt.
Des Weiteren profitieren Immobilienkäufer davon, wenn in dem Moment eine Niedrigzinsphase herrscht. Es ist außerdem machbar etwaiges vorhandenes Vermögen zurück zu behalten und nicht in die Finanzierung mit einfließen zu lassen. Auf diese Weise sind ganz automatisch gewisse Rücklagen vorhanden, die etwa für Renovierungsarbeiten oder Auto-Reparaturen genutzt werden können. Und nicht zuletzt kann die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zu einer Geldanlage werden, wenn die Preise für Immobilien ansteigen.