Die Tilgung ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Diese sagt aus, wie schnell der Kredit getilgt beziehungsweise, wann der Kreditnehmer schuldenfrei ist. Außerdem trägt sie ebenfalls zur Höhe der monatlichen Rate bei.
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Tilgung: Definition
Der Darlehensnehmer hat zwar keinen Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes, auf die Höhe der Tilgung dagegen schon.
Im Rahmen einer Baufinanzierung vergeben die Banken in den meisten Fällen ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Bei dieser Kredit werden während der kompletten Darlehenslaufzeit monatliche Raten in gleichbleibender Höhe abbezahlt. Die einzelnen Raten setzen sich jeweils aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.
Während es als Kreditnehmer nicht möglich ist, Einfluss auf die Höhe des Zinsanteils, der sich aus diversen Faktoren, wie etwa dem Kreditbetrag, der Bonität des Darlehensnehmer und dem Sollzins, zusammensetzt, ist es dagegen durchaus machbar, die Tilgungshöhe selbst zu bestimmen.
Funktionsweise
Üblicherweise wird von den Banken zumeist ein Prozent Tilgung verlangt. Dabei gilt: Umso höher die Tilgung, desto schneller ist der Kreditbetrag zurückbezahlt.
Mithilfe der Tilgung bezahlt der Kreditnehmer den ursprünglich aufgenommenen Darlehensbetrag zurück. Dabei gilt in der Regel, dass der Anteil der Tilgung insgesamt zumindest ein Prozent betragen muss.
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In Bezug auf die Höhe der Tilgung muss beachtet werden, wie hoch die monatliche Kreditrate insgesamt, also zusammen mit dem Zinsanteil, ausfallen darf und bis zu welchem Datum der Kreditnehmer den Darlehensbetrag beglichen haben möchte.
Im Allgemeinen wird hierbei dazu geraten, dass die Tilgungsrate maximal 40 Prozent des gesamten, monatlichen Einkommens betragen sollte. Außerdem wird üblicherweise empfohlen, dass die erstandene Immobilie spätestens bis zum Eintritt in die Rente vollständig abbezahlt ist. Dabei muss beachtet werden, dass je höher die Tilgung ausfällt, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt. Allerdings hängt die optimale Tilgungsrate generell von der jeweils individuellen Lebenssituation des Darlehensnehmer ab und sollte dementsprechend angepasst werden.
Hohe Tilgung: Vorteile
Eine hohe Tilgung sorgt hauptsächlich für zwei nicht zu verachtende Vorteile.
Eine hohe Tilgung bietet dem Kreditnehmer vor allem gleich zwei Vorteile: So kommt es zum Beispiel bereits bei einer Tilgung von lediglich zwei, anstelle einem Prozent, zu einer deutlich kürzeren Darlehenslaufzeit. Eine kürzere Kreditlaufzeit bedeutet zudem ebenfalls niedrigere Zinszahlungen, sodass hier einiges gespart werden kann.
Der zweite, ebenfalls nicht zu verachtende Vorteil ist, dass sich eine höhere Tilgungsrate ebenfalls in Bezug auf die Anschlussfinanzierung auszahlt. Denn durch die geringere, restliche Kreditschuld, muss hier nur noch ein niedrigerer Darlehensbetrag beglichen werden. So fällt die Anschlussfinanzierung ebenfalls wesentlich günstiger aus. Des Weiteren bieten die Kreditinstitute ihren Darlehensnehmern bei einer schnellen Tilgung oftmals auch einen Zinsrabatt an. Dementsprechend sind dann nur noch weniger Zinsen zu begleichen, wodurch gemeinhin wiederum ein nicht zu verachtender Betrag gespart werden kann.
„Richtige“ Tilgungsrate
Wie hoch die „richtige“ beziehungsweise maximal mögliche Tilgungsrate ausfallen darf, wird am besten mithilfe eines Haushaltsplans ermittelt. Allerdings darf hier auch nicht der Zinsanteil in Vergessenheit geraten.
Dementsprechend ist eine hohe Tilgungsrate im Allgemeinen nur zu empfehlen. Allerdings darf diese nicht die finanziellen Kapazitäten des Kreditnehmers übersteigen. Zudem sollte keinesfalls in Vergessenheit geraten, dass zur Tilgungsrate noch der Zinsanteil dazu kommt. Beides zusammen ergibt die monatliche Kreditrate.
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Aufgrund dessen empfiehlt es sich, noch vor der Beantragung des Kredits, einen Haushaltsplan aufzustellen. Mithilfe eines solchen Plans ist es machbar, die Darlehensrate zu ermitteln, die jeden Monat ohne Schwierigkeiten beglichen werden kann. Dazu ermittelt man zunächst sämtliche Einnahmen, die jeden Monat verlässlich auf das eigene Konto fließen. Hierzu gehören beispielsweise die Einnahmen aus der Vollzeitarbeitsstelle ebenso, wie das Gehalt des Nebenjobs. Danach wird mit den Ausgaben genauso vorgegangen; nur das hier auch die unregelmäßigen Ausgaben dazu gerechnet werden. Zu den Ausgaben zählen beispielsweise Stromabschläge, Versicherungsbeiträge sowie Kosten für Lebensmittel und Bekleidung.
Sobald das geschehen ist, müssen nur noch die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen werden. Das Ergebnis ist die Summe, die dem Kreditnehmer jeden Monat verlässlich zur freien Verfügung offen steht. Dementsprechend wird von der jeweiligen Summe die monatliche Kreditrate beglichen.
Allerdings empfiehlt es sich, nicht den kompletten Betrag zur Rückzahlung des Darlehen einzurechnen. Wesentlich besser ist es, wenn hier zusätzlich jeden Monat ein gewisser, Puffer zur Seite gelegt wird; so ist man ebenfalls bei einem finanziellen Notfall gut ausgestattet und kann gegebenenfalls darauf zurückgreifen. Und das ohne, dass deshalb die Zahlung der monatlichen Kreditrate in Gefahr gerät.
Steht, nach Abzug des monatlichen Puffers, fest, welcher Betrag maximal als Kreditrate beglichen werden kann, muss hiervon nur noch der Zinsanteil abgezogen werden. Bei dem Resultat handelt es sich dann um den maximal bezahlbaren Tilgungsanteil.
Dementsprechend ist die „richtige“ Tilgung immer auch von den individuellen Möglichkeiten abhängig. Aufgrund dessen ist es auch nicht möglich, diesbezüglich eine pauschale, allgemein gültige Antwort zu geben.
Tilgungsanteil: Auswirkungen
Eine hohe Tilgung sorgt nicht nur für eine schnellere Rückzahlung des Kredits, sondern ebenfalls für eine nicht zu verachtende Zinsersparnis.
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt zwar die monatliche Kreditrate konstant, jedoch steigt mit der Zeit der Anteil der Tilgung an, während sich der Zinsanteil dementsprechend verringert. Dementsprechend sinkt auch die restliche Kreditschuld fortlaufend.
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Bei einer hohen Tilgungsrate sinkt der Zinsanteil, der auf die restliche, noch zu bezahlende Darlehenssumme angerechnet wird, jedoch schneller, während bei einer niedrigeren Tilgung der Anteil der Zinsen langsamer sinkt, sodass der Kreditnehmer bei zuletzt genanntem eine längere Zeit benötigt, um den Kredit zu begleichen. Dementsprechend werden hier auch höhere Zinsbeträge an die Bank entrichtet.
Eine hohe Tilgungsrate, sofern dies finanziell machbar ist, bietet sich vor allem auch in Zeiten einer niedrigen Zinsphase an. Da hier weniger Zinsen als bei einem hohen Zinsniveau zu entrichten sind, kann oftmals ein höherer Tilgungsanteil ausgewählt und somit einiges gespart werden.
Fazit
Welche Tilgungsrate „die richtige“ ist, sollte am besten immer individuell ermittelt werden. Am besten ist dies mithilfe eines Haushaltsplans möglich. Allerdings darf hier keinesfalls in Vergessenheit geraten, dass die monatliche Kreditrate neben der Tilgung immer auch noch die zu bezahlenden Zinsen enthält.
Im Allgemeinen ist eine hohe Tilgungsrate empfehlenswert, da sich auf diese Weise nicht nur die Darlehenslaufzeit verkürzt, sondern es ebenfalls möglich ist, den Kreditbetrag schneller zu begleichen und so auch Zinsen zu sparen. Jedoch muss zu jedem Zeitpunkt sichergestellt sein, dass die monatliche Kreditrate immer ohne Schwierigkeiten bezahlbar ist. Somit kann, im Hinblick auf die individuelle, finanzielle Situation, unter Umständen durchaus auch eine niedrigere Tilgungsrate eine gute Wahl sein.