Die Aufnahme eines Immobilienkredits ist für die meisten Antragsteller die einzige Möglichkeit, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Als Sicherheit verlangen die Banken üblicherweise die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch des Hauses beziehungsweise der Immobilie. Doch ist das wirklich immer notwendig?
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Immobiliendarlehen
Bei der Beantragung eines Immobiliendarlehen muss der Antragsteller verschiedene Vorgaben erfüllen. Dazu gehört in der Regel ebenfalls die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie.
Aufgrund der hohen Kaufpreise reicht das eigene Ersparte gemeinhin nicht aus, um damit eine Immobilie zu erstehen. Damit die Banken hierfür einen Kredit vergeben, ist es jedoch notwendig, dass der Antragsteller die verschiedenen Darlehensvoraussetzungen erfüllt. Diese können sich zum Beispiel zwar je nach Kreditart, Bank und Darlehenshöhe voneinander unterscheiden aber in der Regel wird vonseiten der Kreditinstitute etwa auf ein sicheres, regelmäßiges Einkommen in einer bestimmten Höhe geachtet. Ebenso ist eine gute Bonität und eine positive Auskunft der Schufa gemeinhin ein „Muss“.
Doch auch eine gewisse Menge an Eigenkapital wird hier üblicherweise ebenfalls vorausgesetzt. Auch diesbezüglich können die jeweiligen Vorgaben variieren aber in der Regel sollten hiervon zumindest die Kaufnebenkosten beglichen werden können. Außerdem verlangen viele Banken, dass der angehende Darlehensnehmer dazu in der Lage ist, eine gewissen Anteil vom Kaufpreis der Immobilie zu übernehmen. Üblicherweise handelt es sich um circa zehn bis 20 Prozent. Dabei gilt generell, dass umso höher das Eigenkapital, desto weniger Kredit wird benötigt. Dementsprechend kommt es dann auch zu niedrigeren Zinszahlungen, sodass der Darlehensnehmer einiges sparen kann.
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Des Weiteren ist es möglich, dass die Banken für eine erfolgreiche Vergabe eines Immobilienkredits ebenfalls Sicherheiten verlangen. Dazu gehören zum Beispiel Wertanlagen, wie etwa Bausparverträge und Kapitallebensversicherungen. Aber auch bereits abbezahlte Immobilien werden von den Banken in der Regel sehr gerne als Sicherheiten angenommen.
Eine weitere Sicherheit, die von den Banken in der Regel vorausgesetzt wird, ist die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie. Durch die Grundschuldeintragung profitiert das Kreditinstitut von einer höheren Darlehensabsicherung. Denn sollte der Kreditnehmer irgendwann einmal nicht mehr dazu in der Lage sein, die monatlichen Darlehensraten des Kredits zu begleichen, dann besitzt die Bank das Recht, auf die Immobilie zuzugreifen und diese zu veräußern. Der Erlös des Verkaufs dient dann dazu, die restliche, noch offene Darlehensschuld zu begleichen.
Die Rückzahlung der Kreditschuld erfolgt bei einem Immobiliendarlehen in den meisten Fällen in Form von monatlich gleichbleibenden Raten. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass es hier üblicherweise zu einer Zinsfestschreibung kommt. In Zeiten einer Niedrigzinsphase lohnt es sich, den aktuell niedrigen Zinssatz so lange wie möglich von der Bank für den Immobilienkredit festsetzen zu lassen. Denn ganz gleich, wie sich der aktuelle Zinssatz auf dem Finanzmarkt entwickelt, der Zinssatz des Immobilienkredits bleibt während der Darlehenslaufzeit immer konstant. So müssen hier keine Überraschungen befürchtet werden und der Kreditnehmer profitiert von einer sehr guten Übersicht und Planbarkeit. Die Zinsfestschreibung kann von den Banken beispielsweise auf zehn bis zwölf Jahre festgelegt werden.
Allerdings ist der Kredit nach dieser Zeit in der Regel noch nicht vollständig beglichen, sodass der Darlehensnehmer eine sogenannte Anschlussfinanzierung benötigt. Einige Zeit bevor das ursprüngliche Immobiliendarlehen abläuft, wird sich die Bank beim Kreditnehmer melden, ihn hierauf hinweisen und um einen Termin zum Abschluss der Anschlussfinanzierung bitten. Es ist ebenfalls möglich, dass die Bank hier gleich ein dementsprechendes Angebot beifügt.
Gut zu wissen ist außerdem, dass die Anschlussfinanzierung nicht zwangsläufig bei derselben Bank aufgenommen werden muss, wie der ursprüngliche Immobilienkredit. Dementsprechend bietet es sich an, hierfür die verschiedenen Kreditangebote der diversen Banken gut miteinander zu vergleichen, bevor eine bestimmte Darlehensofferte angenommen wird.
Grundbucheintrag: immer notwendig?
In den meisten Fällen ist die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie unabdingbar. Manche Banken machen hier jedoch, unter gewissen Umständen, eine Ausnahme an.
Da es sich, wie bereits oben erläutert, bei einem Grundbucheintrag um eine Kreditabsicherung für für die Bank handelt, die somit ihr Darlehensrisiko verringert, wird vonseiten der Kreditinstituten bei der Vergabe eines Immobiliendarlehen in der Regel nicht auf einen Grundbucheintrag verzichtet. Antragsteller, die einen derartigen Kredit benötigen, müssen dies somit entweder hinnehmen oder auf das Darlehen verzichten.
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Einige Banken machen hierbei, allerdings unter bestimmten Bedingungen, eine Ausnahme. So kann es, je nach Kreditinstitut, beispielsweise sein, dass eine Finanzierung ohne Eintrag in das Grundbuch der Immobilie möglich ist, wenn sich der Kreditrahmen zwischen 5.000 und 50.000 Euro bewegt. Des Weiteren wird hier üblicherweise eine Rückzahlung des Kredits binnen maximal zehn Jahre gefordert. Außerdem achten die Banken hier gemeinhin nicht nur auf ein geregeltes, sondern ebenfalls auf ein gehobenes Einkommen und die Schufa-Auskunft sollte einwandfrei sein. Ebenso werden zumeist weitere Sicherheiten verlangt.
Es bleibt jedoch vollkommen im Ermessen des Kreditinstituts, ob ein Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag vergeben wird oder nicht. Einen Anspruch darauf besitzt der Antragsteller nicht.
Grundbucheintrag bleibt bestehen
Der Grundbucheintrag erlischt nicht automatisch, wenn das Darlehen zurück bezahlt wurde. Eine Löschung muss beantragt werden oder die Eintragung bleibt weiterhin bestehen.
Wurde der Kreditbetrag vom Darlehensnehmer vollständig an die Bank zurück bezahlt, dann bleibt die eingetragene Grundschuld üblicherweise trotzdem weiterhin bestehen. Das hat in diesem Fall jedoch keine weiteren Konsequenzen. Wünscht der Immobilienbesitzer die Austragung der Grundschuld, dann muss deren Löschung beantragt werden, was zusätzliche Kosten verursacht. Aufgrund dessen gehen viele Immobilienbesitzer dazu über, die eingetragene Grundschuld einfach weiterhin bestehen zu lassen.
Im Falle eines Verkaufs der Immobilie wird die Grundschuldeintragung dagegen jedoch üblicherweise gelöscht. So weigern sich zum Beispiel die Banken oftmals, eine Immobilienfinanzierung durchzuführen, wenn sich eine solche Eintragung im Grundbuch befindet.
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Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnung versichert, dass der dazugehörige Kredit bereits schon längst zurück bezahlt wurde.
Die Eintragung auch nach der Darlehensrückzahlung bestehen zu lassen, kann jedoch unter Umständen noch einen weiteren Vorteil erbringen, als „nur“ die Kostenersparnis, wenn auf eine Löschung verzichtet wird. Sollte die Immobilie irgendwann einmal als Sicherheit, beispielsweise für die Aufnahme eines Modernisierungs- oder Renovierungskredits, genutzt werden, dann kann der Antragsteller die bereits vorhandene Eintragung erneut nutzen. Wichtig hierbei ist jedoch, auf die Höhe der Kreditsumme und der Grundschuldeintragung zu achten; dies muss jeweils passen. Ist kein Eintrag mehr vorhanden, dann muss dieser neu erstellt werden, wodurch weitere Kosten entstehen, die nicht zu unterschätzen sind.