Die Vergabe eines Grundschulddarlehens ist heutzutage keine Seltenheit mehr, sondern schon längst Alltag. Ein solcher Kredit findet üblicherweise vor allem im Rahmen einer Baufinanzierung Anwendung. Hiervon profitiert jedoch nicht nur der Darlehensnehmer, sondern ebenfalls die Bank.
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Grundschulddarlehen
Grundschuldkredite sind üblicherweise Annuitätendarlehen, die in gleichbleibenden, monatlichen Raten abbezahlt werden.
Im Rahmen einer Baufinanzierung verlangen Banken zumeist Sicherheiten. Üblich ist hierbei die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie.
Die Grundschuld zählt zu den sogenannten Grundpfandrechten. Dabei handelt es sich um dingliche Verwertungsrechte, die das vom Kreditnehmer aufgenommene Darlehen absichern. Die jeweiligen Rechte können sich, je nach Vertragslage, auf eine Immobilie oder aber auch auf ein Grundstück beziehen.
Ein Grundschulddarlehen ist in der Regel ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Hier profitieren die Kreditnehmer nicht nur von einer festen Zinsbindung, sondern ebenfalls von einer beständig gleichbleibenden, monatlichen Rate. Üblicherweise erfolgt hier eine Zinsfestschreibung von etwa zehn bis zwölf Jahre. Dies ist jedoch vor allem während einer Niedrigzinsphase der Fall. Stehen die Zinsen höher, kann jedoch auch eine geringe Zinsbindungsfrist, wie etwa von fünf Jahren, ausgewählt werden.
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Üblicherweise ist es, aufgrund der hohen Darlehenssumme, jedoch oftmals nicht möglich, die Darlehensschuld während der Laufzeit des Kredits zu tilgen. Dementsprechend wird hier eine Anschlussfinanzierung benötigt. Da es sich dabei um einen komplett neuen Kredit handelt, werden die diversen Modalitäten, wie etwa die Zinsbindung und Laufzeit, wieder neu zwischen dem Bank und dem Darlehensnehmer verhandelt.
Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch sorgt jedoch nicht nur dafür, dass die Bank von einer höheren Sicherheit profitiert, sondern der Darlehensnehmer kann sich somit gemeinhin ebenfalls über einen niedrigeren Zinssatz freuen.
Sollte der Kreditnehmer irgendwann einmal wider Erwarten nicht mehr in der Lage sein, die monatlichen Kreditraten zu bezahlen, dann besitzt die Bank, durch die eingetragene Grundschuld, das Recht, das Haus oder die Eigentumswohnung zwangszuversteigern. Der Erlös wird dann dazu verwendet, die restliche Kreditschuld zu begleichen.
Grundschuldzinssatz
Der Grundschuldzinssatz kommt lediglich bei einer Zwangsversteigerung zum Tragen; er ist deutlich höher als der Kreditzinssatz.
Beachtet werden muss hierbei, dass die Grundschuldzinsen jedoch nicht dem Zinssatz entsprechen, der für den eigentlichen Kredit vereinbart wurde. Im Gegenteil: Die Grundschuldzinsen liegen in der Regel um einiges darüber. So sind hier Grundschuldzinssätze von über 15 Prozent durchaus keine Seltenheit.
Allerdings ist dieser Zinssatz zunächst jedoch nicht von großer Bedeutung: Er kommt erst dann zum Tragen, wenn es dem Darlehensnehmer nicht möglich ist, die monatlichen Kreditraten zu begleichen. Erst wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte, findet eine Erhöhung der Forderungen des Kreditinstitut statt; und zwar um genau dem jeweils im Kreditvertrag vereinbarten Grundschuldzinssatz.
Nutzung eines Grundschulddarlehens
Die Vergabe eines solchen Kredits bietet für die Bank sowie ebenfalls für den Darlehensnehmer Vorteile.
Im weitesten Sinne wird ein Grundschulddarlehen und somit auch die Eintragung der Grundschuld, von beiden Vertragsparteien genutzt.
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So dient die Eintragung der Grundschuld der Bank, wie bereits oben erwähnt, als Kreditabsicherung. Allerdings verlässt sich das Kreditinstitut diesbezüglich nicht voll und ganz auf das Grundschulddarlehen; so muss der angehende Darlehensnehmer ebenfalls verschiedene Voraussetzungen erfüllen, um zu dem gewünschten Kredit zu gelangen.
Dazu gehört neben einer guten Bonität sowie ebenfalls einer positiven Auskunft der Schufa auch ein sicheres, regelmäßiges Einkommen in einer gewissen Höhe. Des Weiteren setzen die Banken gemeinhin einen deutschen Wohnsitz und ein deutsches Girokonto vorausgesetzt. Außerdem sollten angehende Kreditnehmer ein gewisse Menge Eigenkapital mitbringen.
Letzteres ist lediglich dann nicht vonnöten, wenn es sich um eine Vollfinanzierung handelt. Allerdings muss bei einer solchen Finanzierungsart gemeinhin ein deutlich höherer Zinssatz in Kauf genommen werden. Zudem achten die Banken hier in der Regel noch stärker auf die Einhaltung der diversen Vorgaben: So ist bei einer Vollfinanzierung beispielsweise eine einwandfreie Schufa-Auskunft oftmals ein „Muss“. Die jeweiligen Voraussetzungen können jedoch je nach Bank variieren.
Doch nicht nur für das Kreditinstitut, sondern ebenfalls für den Kreditnehmer birgt ein Grundschulddarlehen einen hohen Nutzen. So ist es mit einem solchen Darlehen für meisten Menschen möglich, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Das Geld, dass sich auf dem eigenen Girokonto befindet sowie das etwaige angesparte, reichen hierzu in der Regel nicht aus.
Da die Bank hier eine Absicherung durch die Eintragung einer Grundschuld vornimmt, ist es außerdem möglich, von einem günstigeren Zinssatz zu profitieren. Zwar fallen für die Eintragung gewisse Kosten an aber dafür spart der Kreditnehmer normalerweise einen nicht zu verachtenden Betrag aufgrund der niedrigeren Zinssätze.
Sollte der angehende Darlehensnehmer jedoch keinen Eintrag im Grundbuch wünschen, ist im Regelfall keine Kreditvergabe möglich. Allerdings bestehen hier auch Ausnahmen: Je nach beispielsweise der Höhe der Darlehenssumme und dem vorhandenen Eigenkapital beziehungsweise dem persönlichen Einkommen, kann es unter Umständen doch der Fall sein, dass die Bank bei einem Annuitätendarlehen auf die Eintragung der Grundschuld verzichtet.
Löschung der Grundschuld
Eine eingetragene Grundschuld kann, muss jedoch nicht zwangsläufig nach vollständiger Kredittilgung beglichen werden.
Wichtig zu wissen ist, dass eine Grundschuld nicht mit bestimmten Forderungen verbunden ist. Das bedeutet, dass diese selbst dann bestehen bleibt, wenn die Kreditlaufzeit bereits beendet ist. Somit erlöschen Grundpfandrechte nicht automatisch durch die Tilgung eines Darlehens und die Grundschuld bleibt somit ganz einfach im Grundbuch stehen.
Sobald der Darlehensnehmer die Kreditschuld vollständig beglichen hat, kann er sich diesbezüglich zwischen zwei Varianten entscheiden: Entweder wird die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch stehen gelassen oder es wird deren Löschung beantragt. Zuerst genanntes bietet sich dann an, wenn die bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit für etwaige weitere Kredite verwendet werden soll.
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Generell besitzt der Kreditnehmer jedoch das Recht, sich nach der Rückzahlung des Kredits eine sogenannte Löschungsbewilligung ausstellen zu lassen. Hierbei handelt es sich um eine Zustimmung der Bank, die auf diese Weise der Löschung des Grundpfandrechts zustimmt. Eine Löschungsbewilligung muss jedoch notariell beglaubigt werden. Der Notar ist es dann auch, der die Bewilligung der Löschung an das zuständige Grundbuchamt übermittelt. Das Amt überprüft dann wiederum seinerseits, ob sämtliche Vorgaben für eine Löschung erfüllt sind.
Für die Löschungsbewilligung selbst ist es der Bank nicht erlaubt, Gebühren zu erheben. Jedoch ist der Immobilienbesitzer dazu verpflichtet, die Gebühren für den diesbezüglichen Antrag beim Grundbuchamt sowie die Kosten des Notars zu begleichen.
Sollte es zu einem Eigentumswechsel kommen, ist es außerdem empfehlenswert, hier gleichzeitig die Grundschuldlöschung zu beantragen. Auf diese Weise ist es durchaus möglich, einiges an Kosten zu sparen.