Richtige Planung eines Immobilienkredits

Damit die Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung reibungslos vonstattengeht, ist eine gute Planung des Immobilienkredits unabdingbar. Diese beginnt jedoch nicht erst bei der Beantragung des Darlehens, sondern bereits bei der Vorbereitung.

Inhalt

Haushaltsrechnung

Um zu bestimmen, wie hoch die monatliche Rate sein darf, damit diese problemlos beglichen werden kann, ist eine Haushaltsrechnung eine ideale Möglichkeit.

Wenn der Kauf einer Immobilie geplant ist, ist es ratsam, zunächst einmal eine Haushaltsrechnung aufzustellen. Auf diese Weise kann einfach und schnell herausgefunden werden, wie hoch die monatliche Kredit-Rate sein darf, um diese ohne Probleme pünktlich bezahlen zu können. Hier gilt es, zunächst einmal das monatliche, regelmäßige Einkommen aufzuschreiben. Ist das geschehen, geht man zu den Ausgaben über: Neben den üblichen Kosten, die jeden Monat anfallen, sollten hier ebenfalls die Positionen erscheinen, die unregelmäßig, beispielsweise halb- oder vierteljährlich, beziehungsweise jährlich zu bezahlen sind. Zu den Ausgaben zählen zum Beispiel Mietzahlungen, Nebenkosten, Versicherungen, Lebensmittel und Raten für bereits vorhandene Kredite.

Anschließend werden ganz einfach die Ausgaben vom Einkommen abgezogen. Der Rest ist die Summe, über die frei verfügt werden kann. Dementsprechend kann hier sehr schnell erkannt werden, wie hoch die monatliche Kredit-Rate sein darf.

Achtung: Am besten wird jedoch nicht der komplette, frei zur Verfügung stehende Betrag, für die Bezahlung der Kredit-Rate verwendet. Denn schließlich möchte man sich ab und zu auch etwas gönnen und muss zusätzlich für einen Notfall ausgerüstet sein. So kann es beispielsweise immer einmal passieren, dass ein Haushaltsgerät, wie etwa der Gefrier- oder Kühlschrank, plötzlich streikt und repariert beziehungsweise ein neues Modell gekauft werden muss.

Die Haushaltsrechnung dient jedoch nicht nur der eigenen Übersicht. So verlangen die Banken in der Regel ebenfalls Informationen bezüglich des vorhandenen Einkommens und der notwendigen Ausgaben. Wer hier gleich eine vollständige Haushaltsrechnung aufweisen kann, macht nicht nur einen guten Eindruck, sondern ist ebenfalls in der Lage, die jeweils benötigten Zahlen sofort zu nennen.

Im Allgemeinen geht man davon aus, dass die Kreditrate maximal bis zu 40 Prozent des Netto-Einkommens ausmachen sollte.

Finanzierungshöhe

Vorab sollte man sich gut überlegen, wie hoch erwartungsgemäß der Finanzierungsbedarf insgesamt ist; inklusive sämtlicher Nebenkosten und allen weiteren, anfallenden Kosten.

Des Weiteren gilt es, sich Gedanken über die Höhe des benötigten Darlehens zu machen. Denn schließlich fallen neben dem reinen Kaufpreis beziehungsweise den Baukosten ebenfalls die verschiedensten Nebenkosten an. Dazu zählen zum Beispiel Grundbuch- und Notarkosten. Hier ist es wichtig, realistisch aber dennoch nicht zu niedrig zu planen. Ist beispielsweise bereits zum Kauf-Zeitpunkt bekannt, dass diverse Sanierungs- oder Modernisierungs-Maßnahmen anfallen, sollten diese am besten ebenfalls gleich in den Kredit mit eingerechnet werden. Denn eine Nachfinanzierung ist entweder nicht möglich oder wird zumeist zu einer recht kostenintensiven Angelegenheit. Dazu kommt, dass in einem solchen Fall eine weitere monatliche Belastung beglichen werden muss.

Eigenkapital

Generell sollte zumindest so viel Eigenkapital vorhanden sein, dass damit die Nebenkosten beglichen werden können. Eine „110-Prozent-Finanzierung“ ist nicht immer möglich; außerdem wird zumeist ein hoher Zinssatz vergeben.

Bei der Planung eines Immobilienkredits gilt es immer auch, Eigenkapital mit einzuplanen. So raten die Kreditinstitute in der Regel dazu, dass zumindest die Kaufnebenkosten mithilfe des Eigenkapitals gedeckt werden. Dazu zählen beispielsweise Maklercourtage, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten.

Sollte noch mehr Eigenkapital vorhanden sein, dann wirkt sich das sehr positiv aus, denn auf diese Weise verringert sich der Zinssatz.

Einige Banken bieten zudem eine sogenannte „110-Prozent-Finanzierung“ an. Hier werden durch den Immobilienkredit nicht nur der reine Kaufpreis, sondern ebenfalls die Nebenkosten gedeckt. In diesem Fall verlangen die Banken jedoch in der Regel ein relativ hohes und sicheres Einkommen sowie eine gute Bonität und positive Schufa-Auskunft. Ebenso sind hier zumeist ebenfalls Sicherheiten gefragt. Wer die 110-Prozent-Finanzierung in Anspruch nehmen möchte, sollte hierbei bedenken, dass für diesen Service der Banken oftmals ein höherer Zinssatz verlangt wird.

Angebote vergleichen

Wenn verschiedene Kredit-Angebote miteinander verglichen werden, ist es oftmals möglich, einiges zu sparen.

Bevor man sich endgültig für einen Immobilienkredit entscheidet, sollten unbedingt verschiedene Darlehens-Angebote miteinander verglichen werden. Da sich diese oftmals deutlich voneinander differenzieren, ist es so durchaus möglich, einiges an Geld zu sparen.

Sehr hilfreich kann hier ein Kredit-Vergleich sein, indem übersichtlich die verschiedenen Angebote mit ihren jeweiligen Details aufgelistet sind.

Zinsen und Tilgung

Idealerweise nutzt man einen niedrigen Zinssatz und wählt eine hohe Tilgungsrate. Letztere muss jedoch auch bezahlbar bleiben.

Am besten ist es natürlich, wenn der Zinssatz für den Immobilienkredit so niedrig wie möglich ausfällt. In Zeiten einer Niedrigzinsphase bietet es sich natürlich auf idealerweise an, sich für eine lange Zinsbindung zu entscheiden.

Bei der Tilgung ist es zwar ratsam, einen relativ hohen Betrag zu vereinbaren, allerdings muss dieser auch konstant problemlos zu bezahlen sein. Im Regelfall wird von den Banken zu einer relativ hohen anfänglichen Tilgung von circa drei Prozent geraten. Der Vorteil hierbei liegt darin, dass sich so recht schnell die Gesamtschuld verringert und dementsprechend weniger Zinsen anfallen.

Förderung

Die KfW-Bank sowie beispielsweise Länder, Bund und Gemeinden bieten verschiedene Förderungsprogramme für bereits bestehende Immobilien sowie Neubauten an.

Bei der Planung eines Hausbaus oder -kaufs sollte man jedoch unbedingt auch etwaige Fördermöglichkeiten in Betracht ziehen. So unterstützt beispielsweise die KfW – Bank mit den unterschiedlichsten Programmen vor allem zukunftsorientierte sowie energieeffiziente Maßnahmen. Dies gilt für Neubauten ebenso wie für bereits bestehende Immobilien.

Aber auch Länder, Bund und Gemeinden bieten die verschiedensten Förderprogramme. Dementsprechend gilt es hier, sich rechtzeitig vor der Beantragung eines Immobilienkredits diesbezüglich zu informieren. Je nach Region können die verschiedenen Förderungen durchaus variieren.

Kredit: Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel

Mithilfe von Sondertilgungen ist es möglich, den Kredit schneller abzubezahlen. Zudem bietet ein Tilgungssatzwechsel eine höhere Flexibilität.

Neben einer guten Planung des Immobilienkredits gilt es jedoch auch, dem Kreditantrag sowie den unter Umständen möglichen Sonderleistungen ein genaues Augenmerk zu schenken.

So bieten sich zum Beispiel Sondertilgungen sehr gut dazu an, um den Kredit schneller abzubezahlen. Die meisten Banken bieten entweder eine oder auch mehrere Sondertilgungen pro Jahr kostenfrei an. Wurde diese Option nicht im Kreditvertrag vereinbart, können entweder keine Sondertilgungen geleistet werden oder diese sind nach Absprache mit der Bank dennoch möglich; allerdings nur gegen eine gewisse Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird von den Banken erhoben, da ihnen durch die frühere Teil-Rückzahlung ein Zins-Verlust entsteht. Dementsprechend sollte hier vorab gut durchgerechnet werden, ob sich eine Sondertilgung trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnt.

Wurde im Kreditvertrag die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels miteingeschlossenen, ist es je nach persönlicher beziehungsweise finanzieller Situation möglich, die Höhe der Tilgung nieder oder höher anzusetzen. Kommt der Kreditnehmer zum Beispiel in den Genuss einer Gehaltserhöhung, ist er in der Lage, eine höhere Tilgung zu bezahlen, sodass sich die Zinslast verringert und das Darlehen schneller abbezahlt ist.