Die Bezeichnung Realkredit kann unter Umständen zu Verwirrungen führen, da nicht jedem angehenden Kreditnehmer bekannt ist, was sich hinter dieser Bezeichnung verbirgt. Realkredite werden im Bereich der Immobilienfinanzierung vergeben.
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Realkredit
Realkredite bieten verschiedene Besonderheiten, die unbedingt vor der Darlehensaufnahme berücksichtigt werden sollten.
Bei einem Realkredit handelt es sich um ganz besondere Immobilienkredite. Dazu gehören zum Beispiel sogenannte variable Darlehen sowie Festzinskredite. Verwendung finden diese Darlehensarten im Bereich der Sachwertfinanzierung, zu der vor allem Immobiliendarlehen zählen. So kann es zum Beispiel auch vorkommen, dass ein derartiger Kredit ebenfalls als Realdarlehen oder Sachkredit bezeichnet wird.
Realkredite zeichnen sich durch verschiedene Besonderheiten aus, die es unbedingt zu beachten gilt. So ist es hier die Regel, dass der dingliche Wert der betreffende Sache, worunter üblicherweise Grundstücke oder auch Immobilien verstanden werden, sozusagen die Höhe des Darlehensbetrages bestimmt.
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Besonders hierbei hervorzuheben ist die jeweils niedrigen Beleihungsgrenze, die bei einem Realkredit entweder unter 60 Prozent des Beleihungswertes oder aber unter 50 Prozent des jeweiligen Verkehrswertes der betreffenden Immobilie liegt. Beachtet werden muss hierbei jedoch auch, dass dies lediglich für Wohnimmobilie gilt. Das bedeutet, dass der Wert bei Gewerbeimmobilien auch durchaus geringer ausfallen kann.
Ausgeschlossen ist hier jedoch eine höhere Beleihung der Immobilie oder des Grundstücks, denn sonst würde der Status des Realkredits verloren gehen.
Dementsprechend ist es notwendig, dass der restliche Teil über vorhandenes Eigenkapital oder auch mithilfe einer weiteren Finanzierung abgedeckt wird.
In der Regle handelt es sich bei einem Realkredit um ein Annuitätendarlehen. In seltenen Fällen kann es jedoch durchaus auch vorkommen, dass diese Darlehensartem als endfälliges oder variables Darlehen beziehungsweise als Tilgungskredit aufgenommen wird.
Für wen geeignet?
Realkredite sind vor allem für Darlehensnehmer, die bereits im Besitz einer schuldenfreien Immobilie/eines Grundstücks sind, eine gute Wahl.
Die Aufnahme eines Realkredits bietet sich jedoch nicht für jeden Darlehensnehmer gleichermaßen an. So sind diese Kredite vor allen für die Antragsteller geeignet, ie bereits im Besitz einer Immobilie oder eines Grundstücks sind. Dazu kommt, dass diese praktisch schuldenfrei sein müssen.
Im Bereich der Einsatzmöglichkeiten sind die Darlehensnehmer dagegen recht flexibel: So ist es zum Beispiel machbar, die Darlehenssumme zum Kauf oder Bau eines Hauses zu verwenden. Ob zur Eigennutzung oder als Altersvorsorge bleibt hierbei jedem selbst überlassen.
Ebenso gut bietet es sich zum Beispiel an, mithilfe des Kreditbetrags größere Umbaumaßnahmen durchzuführen. Sehr gerne findet ein Realkredit aber auch Anwendung, wenn eine Ferienimmobilie finanziert werden soll. Vor allem im Bereich der Auslandsimmobilien ist es mithilfe eines Realkredits möglich, die Finanzierung zu vereinfachen.
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Zudem bietet sich Realdarlehen dann an, wenn angehende Kreditnehmer Schwierigkeiten damit haben, ihre eigene Finanzkraft positiv wiederzugeben. Das kann zum Beispiel bei Antragstellern mit steueroptimierten Jahresabschlüssen der Fall sein. Allerdings gilt es hierbei zu beachten, dass der Darlehensnehmer dazu verpflichtet ist, der Bank über seine jeweiligen, wirtschaftlichen Verhältnisse dementsprechend Auskunft zu geben.
Bei einem Realkredit sind Laufzeiten zwischen zehn und 40 Jahren möglich. Üblicherweise liegt diese jedoch etwa bei 20 bis 30 Jahren. In der Regel ist es hier dem Darlehensnehmer möglich, die Laufzeit in einem gewissen Rahmen selbst zu bestimmen.
Realdarlehen zeichnen sich aber auch dadurch aus, dass sie nicht nur sehr zinsgünstig sind, sondern zumeist sogar schneller von den Banken bewilligt werden als das bei einem üblichen Immobilienkredit der Fall ist.
Besonderheiten beachten
Realkredite zeichnen sich durch verschiedene, beachtliche Besonderheiten aus.
Da bei einem Realkredit ein niedriges Grundpfandrecht beziehungsweise ein niedriger Verkehrswert angesetzt wird, handelt es sich hierbei, für den Darlehensnehmer, um einen recht sicheren Kredit. Denn auf diese Weise liegt der Objektwert sogar deutlich über dem Darlehensrahmen, den die Bank bewilligt. Aufgrund dessen ist es den Kreditinstituten auch möglich, den Kreditnehmern günstige Angebote im Bereich der Realkredite zu offerieren.
Die Absicherung eines solchen Darlehens findet gemeinhin über eine Hypothek ab. In einigen Fällen gehen die Banken aber auch dazu über eine Grundschuld in dem Grundbuch der betreffenden Immobilie einzutragen. Die Differenzierung, zwischen Grundschuld sowie Hypothek, findet sich in der jeweiligen Absicherungsart.
So bezieht sich eine Hypothek generell immer auf einen Kredit. Sobald das Darlehen aufgrund von Tilgungsraten beständig weiter abbezahlt wird, sinkt ebenfalls die Höhe der Hypothek. Das bedeutet, dass diese mit der letzten Zahlung des Darlehensnehmer beendet ist.
Bei der Grundschuld sieht das dagegen ganz anders aus: hier bleibt der jeweilige Betrag, der über das Grundpfandrecht abgesichert ist, beständig gleich. So kommt es auch dazu, dass eine eingetragene Grundschuld bei beendeter, vollständiger Tilgung nicht automatisch erlischt: Hier muss der Kreditnehmer eine Löschung explizit beantragen.
Es ist jedoch auch machbar, dass der Darlehensnehmer ein erneutes Realdarlehen aufnimmt, um mit der Kreditsumme beispielsweise die Finanzierung einer zweiten Immobilie zu ermöglichen. Durch die höhere Flexibilität, die die Eintragung einer Grundschuld mit sich bringt, werden heutzutage Realkredite vor allem durch einen Grundschuldeintrag gewährt.
Echtes und unechtes Realsplitting
Im Bankgeschäft wird gemeinhin zwischen dem echten und unechten Realsplitting unterschieden.
Jedoch muss bei der Aufnahme eines Realkredits auch beachtet werden, dass eben durch die niedrige Beleihung oftmals eine Finanzierungslücke entsteht. Das bedeutet, dass diese Lücke oftmals ebenfalls finanziert werden muss. Eine solche Vorgehensweise wird gemeinhin als „Realkreditsplitting“ bezeichnet.
Verhält es sich zum Beispiel so, dass ein Darlehensnehmer anstelle des 60prozentigen Beleihungswertes etwa 90 Prozent benötigt, dann können für die 60 Prozent die diversen Vorteile des Realdarlehens genutzt werden. Die weiteren 30 Prozent muss der Kreditnehmer dann über einen weiteren Kredit aufnehmen. Da hier insgesamt die Unterzeichnung von zwei Verträgen notwendig ist, bezeichnen die Banken eine solche Vorgehensweise als „echtes Realkreditsplitting“.
Allerdings existiert ebenfalls ein „unechtes Realkreditsplitting“. Das ist dann der Fall, wenn in einem Kontrakt beide Varianten kombiniert werden. Somit sind hier in nur einem einzigen Vertrag die jeweiligen Einzelheiten des Realdarlehen sowie des zweiten Kredits gebündelt.
Vor- und Nachteile
Somit bietet ein Realkredit verschiedene Vor- und Nachteile. Mithilfe dieser besonderen Darlehensform ist es etwa Immobilienbesitzern möglich, eine zweite Immobilie zu finanzieren.
Aber auch wer im eigenen Haus einen größeren Umbau durchführen möchte, ist hiermit sicherlich gut bedient.
Ebenso ist ein Realkredit eine gute Wahl, wenn die Bonität des Kreditnehmers nicht genügt, um ein Annuitätendarlehen zu erhalten.
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Neben den Vorteilen sollten jedoch auch die Nachteile nicht in Vergessenheit geraten. Dazu gehört zum Beispiel, dass nicht jede Bank einen Realkredit vergibt.
Außerdem ist die Bindung bei einem solchen Darlehen in der Regel deutlich höher als etwa bei einem Annuitätendarlehen.
Des Weiteren kann es in Zeiten eines niedrigen Zinssatzes durchaus möglich sein, dass Realkredite kaum mit besseren Konditionen ausgestattet sind, als das bei ähnlichen Darlehen der Fall ist.