Die Schlussrate bei einer Höchstbetragshypothek kann durchaus anders ausfallen, als die bisherigen Ratenzahlungen. Aufgrund dessen ist es ratsam, hier rechtzeitig vorzubeugen.
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Höchstbetragshypothek
Bei einer Höchstbetragshypothek wird immer die maximal mögliche Beleihung vorgenommen.
Bei einer Höchstbetragshypothek ist der Name Programm: Diese wird im Grundbuch mit dem Betrag eingetragen, mit dem es möglich ist, das betreffende Grundstück zu belasten. Bei einer herkömmlichen Hypothek verhält sich dies dagegen anders. In einem solchen Fall ist die Höhe der Eintragung im Grundbuch gleichzusetzen mit der Höhe des Kreditbetrages. So kommt es auch, dass hier durch die Rückzahlung, die der Darlehensnehmer vornimmt, ebenfalls die Sicherheit der Hypothek fällt.
Sollte es bei einer Höchstbetragshypothek möglich sein, eine Beleihung von beispielsweise bis zu 300.000 Euro vorzunehmen, dann wird die Eintragung im Grundbauch auch tatsächlich auf 300.000 Euro lauten; selbst wenn die Darlehenssumme selbst etwa lediglich 150.000 Euro ausmacht.
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Diese Vorgehensweise birgt jedoch auch einen nicht zu verachtenden Vorteil: Sollte der Darlehensnehmer zum Beispiel zu einem späteren Zeitpunkt erneut ein Darlehen benötigen, etwa um die verschiedensten Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, dann ist es ihm bei derselben Bank möglich, den Kredit zu beantragen und zwar ohne, dass hierfür extra eine neue Hypothek als Sicherheit hinterlegt werden muss. Ebenso vorteilhaft ist, dass es möglich ist die Höchstbetragshypothek wieder zu „reaktivieren“, obwohl sie bereits genutzt wurde.
Zu den Nachteilen einer solchen Hypothek gehört jedoch, dass sie im Grundzug generell akzessorisch ist. Das bedeutet, dass es dem Kreditnehmer nicht machbar ist, diese an ein anderes Kreditinstitut abzutreten. Der Hintergrund hierfür ist, dass die Höchstbetragshypothek an die Forderung des betreffenden Kreditinstituts festgelegt ist.
Allerdings existiert hier eine Ausnahme: Sollte die jeweils begünstigte Bank ihre Forderung gegenüber dem Darlehensnehmer abtreten, dann erfolgt ebenfalls eine Abtretung der Hypothek. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Forderungen an ein anderes Kreditinstitut abgegeben werden, um von dieser „neuen“ Bank ein Darlehen zu bekommen. Dabei gilt generell: Hypothek sowie die dazugehörige Forderung sind stets miteinander verbunden. Das ist zugleich auch die Ursache dafür, dass oftmals anstelle einer Hypothek zu einer abstrakten Grundschuld gegriffen wird.
Begleichung der Darlehenssumme
Die vollständige Bezahlung des kompletten Kreditbetrags ist bei einer solchen Hypothek ohne Weiteres durchführbar.
Bei einer Höchsbetragshypothek ist es, im Gegensatz zu einer Vielzahl an anderen Kreditformen, zu jedem beliebigen Zeitpunkt möglich, den kompletten Darlehensbetrag auf einmal zu tilgen. Diese Regelung wurde dazu geschaffen, um die Tilgung zu vereinfachen, da hier in der Regel sehr lange Laufzeiten vereinbart werden und es so dazu kommt, dass die Zinsbindungsfrist gemeinhin mehr als lediglich ein einziges Mal abläuft.
Da es so unter Umständen zu einem deutlichen Anstieg der eigentlichen Darlehenskosten kommen kann, profitiert der Kreditnehmer von der Option, das Darlehen vorzeitig abzulösen und zwar ohne, dass hierfür eine Gebühr beglichen werden muss.
Allerdings muss der Darlehensnehmer hier unbedingt beachten, dass dies nicht für Teilzahlungen, sondern nur für eine vollständige Tilgung der kompletten Darlehenssumme gilt. Das bedeutet, dass es bei einer vorzeitigen Teilzahlung durchaus möglich sein kann, dass die Bank hier eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Dabei handelt es sich um eine Gebühr, die die Banken aufgrund der durch die vorzeitige Begleichung des Teilbetrags entgangenen Zinsverluste erheben. Dazu kommt, dass sich durch eine Teilzahlung ebenfalls die Laufzeit des Darlehens verändert.
Schlussrate
Da die Schlussrate deutlich höher ausfallen kann als die vorherigen Raten, ist es empfehlenswert, diese rechtzeitig vorab bei der Bank ausrechnen zu lassen und gegebenenfalls vorzusorgen.
Wird die Höchstbetragshypothek jedoch nicht vorzeitig in einer Summe abbezahlt, sondern erfolgt wie im Vertrag vereinbart die regelmäßige Zahlung der monatlichen Raten, dann sollte der Schlussrate ein besonderes Augenmerk gelten. Denn es ist durchaus möglich, dass diese von den vorherigen Raten deutlich abweicht. Das ist hauptsächlich dann der Fall, wenn der Tilgungsanteil wesentlich höher gewesen ist als der Zinsanteil. Dies kommt bei derartigen Darlehen sogar recht häufig vor. Dementsprechend empfiehlt es sich, rechtzeitig bevor die Zahlung der Schlussrate auf den Kreditnehmer zukommt, deren Höhe von der Bank berechnen zu lassen. Denn schließlich muss auch diese Rate pünktlich bezahlt werden.
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Sollte die Schlussrate tatsächlich höher ausfallen, so ist es auf unterschiedlichen Wegen möglich, deren Begleichung zu realisieren- So ist es etwa machbar, hier jeden Monat einen gewissen Betrag, zusätzlich zu den eigentlichen Raten, zur Seite zu legen, damit die Zahlung der höheren Schlussrate kein Problem darstellt.
Alternativ bietet es sich jedoch auch an, beispielsweise eine fällige Wertanlage hierfür zu nutzen. Oftmals ist es jedoch nicht notwendig, den kompletten Erlös der Wertanlage für die Schlussrate zu verwenden, sodass hier, je nach Höhe des Ersparten, auch eine nicht zu verachtende Summe bestehen bleibt, die der Kreditnehmer anderweitig ausgeben oder auch erneut anlegen kann.
Gebühren
Im Rahmen einer Höchstbetragshypothek kommen verschiedene, weitere Kosten auf den Kreditnehmer zu.
Neben den monatlichen Raten sowie der Zahlung der Schlussrate sollten bei einer Höchstbetragshypothek jedoch auch die weiteren, anfallenden Gebühren beachtet werden. Für die Hypothek selbst ist es den Banken zwar von rechtlicher Seite her nicht erlaubt, die Bezahlung einer Gebühr zu verlangen aber der Darlehensnehmer muss mit weiteren Gebühren rechnen, die hierfür anfallen.
Dazu gehört zum Beispiel die Eintragung ins Grundbuch, die generell von einem Notar durchgeführt wird. Hier ist es zunächst notwendig, einen Auflassungsvermerk zu tätigen; erst danach erfolgt dann der tatsächliche Eintrag der mit der Bank vereinbarten Hypothek.
Es ist jedoch durchaus möglich, dass hier noch weitere Gebühren dazu kommen. Dazu zählen zum Beispiel etwaig notwendige Auskünfte bei den Grundbuchämtern oder auch beim Liegenschaftsamt. Diese sowie ähnliche, anfallende Kosten, sind ebenfalls vollständig vom Darlehensnehmer zu begleichen. Aufgrund dessen ist es unbedingt notwendig, sich hierüber rechtzeitig sowie eingehend von der Bank beraten zu lassen, damit es nicht zu einem etwaigen, finanziellen Engpass kommt.
Dementsprechend ist es bei einer Höchstbetragshypothek, wie ebenfalls bei verschiedenen, anderen Kreditarten, notwendig, einen gewissen Anteil an Eigenkapital mitzubringen, damit es ohne Weiteres möglich ist, die diversen Gebühren zu begleichen.
Voraussetzungen
Eine sehr gute Bonität ist bei einer Höchstbetragshypothek unabdingbar.
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Damit die Banken eine Höchstbetragshypothek vergeben, muss der Antragsteller in der Regel sehr hohe Voraussetzungen erfüllen. So ist ein regelmäßiges, sicheres sowie unbefristetes Einkommen vonnöten. Des Weiteren ist es ein „Muss“, dass die jeweiligen Werte im Rahmen der Kredit-Rückzahlung einiges über der Pfändungsfreigrenze liegen. Sollte er angehende Darlehensnehmer seinen Kreditverpflichtungen irgendwann einmal nicht mehr nachkommen können, ist es zum Beispiel auch möglich, dass die Bank eine Gehaltspfändung durchführt.
Zudem sorgt eine negative Schufa-Auskunft sowie ebenfalls eine schlechte Bonität dafür, dass die Banken eine solche Hypothek verweigern.
Im Idealfall ist der Kreditnehmer außerdem in der Lage, weitere Sicherheiten einzubringen. In der Regel gilt: Desto mehr Sicherheiten vorhanden sind, umso höher ist die Chance, dass das Kreditinstitut ein Darlehen vergibt.